宅建試験・過去問解説集 民法（権利関係）・平成12年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成12年［問 １］ 代理
Ａが，Ｂに代理権を授与してＡ所有の土地を売却する場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
（１）Ｂが未成年者であるとき，Ｂは，Ａの代理人になることができない。
（２）Ｂは，自己の責任により，自由に復代理人を選任することができる。
（３）Ｂは，Ａの同意がなければ，この土地の買主になることができない。
（４）Ｂは，Ａが死亡した後でも，Ａの代理人としてこの土地を売却できる。
平成12年［問 １］ 解説
（１）誤り。未成年者でも代理人になれる。代理人の資格を成年者に限ると，大人の代理人が見つからない場合など，本人（Ａ）に不便なこともあるからだ。
（２）誤り。ＡはＢに頼んで代理人になってもらっている。Ｂを信頼しているからだ。このような場合，Ｂを任意代理人というが，任意代理人が自由に下請けの代理人（復代理人）を選べたのでは，本人（Ａ）はたまらない。今述べたように，Ｂを信頼しているからこそ，Ｂを代理人にしたのだから。
（３）正しい。Ｂは売主Ａの代理人だから，買主のために行動したらＡを裏切ることになる。だから民法は，同じ人（Ｂ）が売主の代理人と買主を兼ねることは原則としてダメだと決めている。もっとも，ＡがＯＫするならＡを裏切ったとは言えないので，Ｂが売主の代理人と買主を兼ねることも禁止されない。以上を総合すると，「Ｂは，ＡのＯＫがなければ，この土地の買主になれない」と言える。
（４）誤り。代理人は本人（Ａ）のために行動するのが仕事だから,本人が骨になっちゃったら，代理人は当然引退することになっている。したがって，ＢはＡが死んだ後は，Ａの代理人としてこの土地を売れない。
正解（３）
平成12年［問 ２］ 省略
平成12年［問 ３］ 省略
平成12年［問 ４］ 意思表示に欠陥がある場合
Ａが，債権者の差押えを免れるため，Ｂと通謀して，Ａ所有地をＢに仮装譲渡する契約をした場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。
（１）ＢがＡから所有権移転登記を受けていた場合でも，Ａは，Ｂに対して，ＡＢ間の契約の無効を主張することができる。
（２）Ｃが，ＡＢ間の契約の事情につき善意無過失で，Ｂからこの土地の譲渡を受けた場合は，所有権移転登記を受けていないときでも，Ｃは，Ａに対して，その所有権を主張することができる。
（３）ＤがＡからこの土地の譲渡を受けた場合には，所有権移転登記を受けていないときでも，Ｄは，Ｂに対して，その所有権を主張することができる。
（４）Ｅが，ＡＢ間の契約の事情につき善意無過失で，Ｂからこの土地の譲渡を受け，所有権移転登記を受けていない場合で，Ａがこの土地をＦに譲渡したとき，Ｅは，Ｆに対して，その所有権を主張することができる。
正解（４）
平成12年［問 ５］ 省略
平成12年［問 ６］ 省略
平成12年［問 ７］ 手付
買主Ａと売主Ｂとの間で建物の売買契約を締結し，ＡはＢに手付を交付したが，その手付は解約手付である旨約定した。この場合，民法の規定及び判例によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）手付の額が売買代金の額に比べて僅(きん)少である場合には，本件約定は，効力を有しない。
（２）Ａが，売買代金の一部を支払う等売買契約の履行に着手した場合は，Ｂが履行に着手していないときでも，Ａは，本件約定に基づき手付を放棄して売買契約を解除することができない。
（３）Ａが本件約定に基づき売買契約を解除した場合で，Ａに債務不履行はなかったが，Ｂが手付の額を超える額の損害を受けたことを立証できるとき，Ｂは，その損害全部の賠償を請求することができる。
（４）Ｂが本件約定に基づき売買契約を解除する場合は，Ｂは，Ａに対して，単に口頭で手付の額の倍額を償還することを告げて受領を催告するだけでは足りず，これを現実に提供しなければならない。
平成12年［問 ７］ 解説
解約手付とは，買主は手付を放棄して，売主は手付の倍額を返還して，相手が契約を果たす行為を始める（契約の履行に着手する）までなら，契約を解除できる性質の手付だ。
つまり，解約手付の受け渡しがあれば，
イ．買主は，売主が契約を果たす行為を始めるまで，渡した手付を放棄すれば，契約をやめることができる。
ロ．売主は，買主が契約を果たす行為を始めるまで，もらった手付の倍額を返還すれば，契約をやめることができる。
（１）誤り。民法は「他人の迷惑にならない限り，何でも約束した通りの事を認める」（契約自由の原則）という大目的を持った法律だ。したがって，買主と売主が約束した以上，手付の額が代金に比べて余りにも少なかったとしても，解約手付にしようという約束は，効力がある。
（２）誤り。解約手付の受け渡しがあれば，買主は，「売主が契約を果たす行為を始めるまで」，渡した手付を放棄すれば契約をやめることができる（上のイ．参照）。（２）では，買主は自分では契約を果たす行為を始めたが，売主はまだだ。したがって，買主Ａは，手付を放棄して売買契約を解除できる。
（３）誤り。解約手付は，相手が契約を果たす行為を始めるまで，自由に契約を解除できる性質の手付だが，これは，「解除されても手付金に見合うお金をもらえば，その他は我慢しろ」という意味合いを含んでいる。だから，（３）のＢが，手付の額を超える額の損害を受けたことを証明できたとしても，Ｂは，その損害全部の賠償を請求できるわけではなく，手付金に見合うお金（Ａが放棄した手付金）で我慢するしかない。
（４）正しい。解約手付の受け渡しがあれば，売主は，買主が契約を果たす行為を始めるまで，もらった手付の倍額を返還すれば，契約をやめることができる（上記ロ．参照）。ここで「手付の倍額を返還する」とは，手付の額の倍額を実際に渡すこと（現実の提供）を意味する。単に口約束で手付の額の倍額を返還するから受領してくれと告げるだけでは，本当に返還してくれるかあてにならないからだ。
正解（４）
平成12年［問 ８］ 不法行為
Ａが，その過失によってＢ所有の建物を取り壊し，Ｂに対して不法行為による損害賠償債務を負担した場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
（１）Ａの不法行為に関し，Ｂにも過失があった場合でも，Ａから過失相殺の主張がなければ，裁判所は，賠償額の算定に当たって，賠償金額を減額することができない。
（２）不法行為がＡの過失とＣの過失による共同不法行為であった場合，Ａの過失がＣより軽微なときでも，Ｂは，Ａに対して損害の全額について賠償を請求することができる。
（３）Ｂが，不法行為による損害と加害者を知った時から１年間，損害賠償請求権を行使しなければ，当該請求権は消滅時効により消滅する。
（４）Ａの損害賠償債務は，ＢからＡへ履行の請求があった時から履行遅滞となり，Ｂは，その時以後の遅延損害金を請求することができる。
平成12年［問 ８］ 解説
（１）誤り。被害者（Ｂ）にも不注意があった場合，加害者（Ａ）は「Ｂにも不注意があるので損害賠償額を減らしてくれと」と裁判所に請求できる。これが過失相殺の主張だ。交通事故などの場合によく聞く言葉だ。ところで，不法行為制度は被害者と加害者をエコヒイキ無く平等に扱うことを基本理念としている。だから，過失相殺のことを知らない加害者のために，裁判所は，加害者からの過失相殺の主張がなくても，過失相殺を認めて賠償金額を減らせることになっている。
（２）正しい。不法行為制度では被害者の救済を手厚くする，ということも基本理念になっている。これは，加害者が複数いる場合「賠償は取りやすい者から取れ」ということに変化する。いつも不注意の程度が重い者にウント請求せよ，というのでは，その加害者に支払い能力がない場合，被害者の救済にならないからだ。
（３）誤り。普通の借金（金銭債務）は，「そのままになっていると」10年で消滅しちゃうのが原則だ。でも，不法行為による損害賠償義務は「そのままになっていると」３年で消滅することになっている。不法行為では被害者と加害者がエゴを剥き出しにし泥試合となることが多いので，法律関係を普通より早く決着させる趣旨だ。したがって（３）では，Ｂが不法行為による損害と加害者を知った時から「３年間」，損害賠償請求権を行使しなければ，Ｂの損害賠償請求権は時効で消滅することになる。
（４）誤り。普通の借金（金銭債務）は，約束の期日を過ぎた時から遅れたことになり（履行遅滞となり），お金を請求できる人（債権者）は，その期日以後，遅れたことを理由とする損害金を請求できる。でも，Ａが負う損害賠償義務は不法行為の瞬間に遅れたことにして，被害者Ｂは，不法行為の瞬間から遅れたことを理由とする損害金を請求できることになっている。Ａが不法行為の瞬間に損害賠償を払ったときだけ遅れたことにならない（履行遅滞にならない）が，そんなことは有りえないので，Ａが負う損害賠償義務には常に遅れたことを理由とする損害金が加算されることになる。不法行為には被害者の救済を手厚くするという基本理念があるので，このように取り扱うのだ。
正解（２）
平成12年［問 ９］ 弁済
Ａが，Ｂに対する金銭債務について，代物弁済をする場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，正しいものはどれか。
（１）Ａが，不動産の所有権をもって代物弁済の目的とする場合，Ｂへの所有権移転登記その他第三者に対する対抗要件を具備するため必要な行為を完了しなければ，弁済としての効力は生じない。
（２）Ａの提供する不動産の価格が1,000万円で，Ｂに対する金銭債務が950万円である場合，ＡＢ間で清算の取決めをしなければ，代物弁済はできない。
（３）Ａが，Ｂに対する金銭債務の弁済に代えて，Ｃに対するＡの金銭債権を譲渡する場合に，その金銭債権の弁済期が未到来のものであるときは，弁済としての効力は生じない。
（４）Ｂは，Ａから代物弁済として不動産の所有権の移転を受けた後は，その不動産に隠れた瑕疵(かし)があっても，Ａの責任を追求することはできない。
正解（１）
平成12年［問 10］ 相続
被相続人Ａ，相続人Ｂ及びＣ(いずれもＡの子)として，Ａが遺言をし，又はしようとする場合に関する次の記述のうち，民法の規定及び判例によれば，誤っているものはどれか。
（１）Ａは，遺言をもって，第三者Ｄに遺言執行者の指定を委託することができる。
（２）Ａは，「Ａの財産をすべてＢに遣贈する。ＣはＢに対して遺留分の減殺請求をしてはならない」旨の遺言をして，ＣをＡの相続から廃除することができる。
（３）Ａが，「Ａの甲土地をＢに相続させる」旨の遺言をした場合で，その後甲土地を第三者Ｅに売却し，登記を移転したとき，その遺言は撤回されたものとみなされる。
（４）Ａは，「Ａの乙建物をＣに相続させる」旨の遺言をした場合で，Ｂの遺留分を害しないとき，これをＣ単独の所有に帰属させることができる。
正解（２）
平成12年［問 11］ 賃貸借契約(借地借家法)
Ａを賃借人，Ｂを賃貸人としてＢ所有の土地に建物譲渡特約付借地権を設定する契約(その設定後30年を経過した日に借地上の建物の所有権がＡからＢに移転する旨の特約が付いているものとする。)を締結した場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，誤っているものはどれか。
（１）本件契約における建物譲渡の特約は，必ずしも公正証書によって締結する必要はない。
（２）Ａの借地権は，その設定後30年を経過した日における建物譲渡とともに消滅し，本件契約がＡＢの合意によらずに法定更新されることはない。
（３）建物譲渡によりＡの借地権が消滅した場合で，Ａがその建物に居住しているときは，Ａは，直ちに，Ｂに対して建物を明け渡さなければならず，賃借の継続を請求することはできない。
（４）Ｃが，建物をＡから賃借し，Ａの借地権消滅後もそこに居住している場合で，Ｂに対して賃借の継続を請求したときは，一定の場合を除き，ＢＣ間に期間の定めのない建物賃貸借がされたものとみなされる。
平成12年［問 11］ 解説
建物譲渡特約付借地権とは，
①契約が続く期間（存続期間）が30年以上であること
②契約終了後は借地の上の建物を地主（Ｂ）に時価で譲る約束（特約）をすること
という２つの条件を満たした上で結ばれる借地権だ。つまり，30年以上たっていれば，借地の上の建物を地主に譲ることを条件に借地権が自動消滅する（更新もない）のが，建物譲渡特約付借地権だ。なお，自動消滅する（更新もない）借地権を総称して定期借地権といい，建物譲渡特約付借地権の他に，一般定期借地権と事業用借地権がある。
（１）正しい。定期借地権（一般定期借地権や事業用借地権）は公正証書（公証人という公務員が作った文書）等の書面（書類）によって契約するのが原則だが，建物譲渡特約付借地権だけは口約束でもよいことになっている。建物譲渡特約付借地権の特約は，借地の上の建物を地主に譲ることを条件とするものなので，一般定期借地権や事業用借地権より定期借地権であることが明確だからだ。
（２）正しい。30年以上（本問では30年ちょうど）たっていれば，借地の上の建物を地主に譲ることを条件に借地権が自動消滅する（更新もない）のが，建物譲渡特約付借地権だ。したがって，（２）のように言える。
（３）誤り。（３）では土地を借りているＡの建物譲渡特約付借地権は建物がＢの物になることで終了している。でも，その建物に実際に住んで生活しているのは依然としてＡだ。そこでＡを保護するため，ＡはＢの物になった建物を契約期間の定めなく，法律上当然に借りることができることになっている。これを法定借家権という（この建物の家賃は，ＡＢの話し合いで決まらなければ裁判所が決める）。
（４）正しい。（４）でも（３）と同様，土地を借りているＡの建物譲渡特約付借地権は終了している。終了しているから建物はＢの物になっている。でも，その建物に実際に住んで生活しているのはＡから建物を借りたＣだ。そこでＣを保護するため，（３）と同様の発想で，ＣはＢの物になった建物を契約期間の定めなく，法律上当然に借りることができることになっている。これも法定借家権だ（この建物の家賃も，ＡＣの話し合いで決まらなければ裁判所が決める）。
正解（３）
平成12年［問 12］ 賃貸借契約(借地借家法)
Ａが，Ｂ所有の建物を賃借している場合に関する次の記述のうち，借地借家法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）Ａが，建物に自ら居住せず，Ｂの承諾を得て第三者に転貸し，居住させているときは，Ａは，Ｂからその建物を買い受けた者に対し，賃借権を対抗することができない。
（２）Ａが建物を第三者に転貸しようとする場合に，その転貸によりＢに不利となるおそれがないにもかかわらず，Ｂが承諾を与えないときは，裁判所は，Ａの申立てにより，Ｂの承諾に代わる許可を与えることができる。
（３）建物の転貸借がされている場合(転借人Ｃ)において，ＡＢ間の賃貸借が正当の事由があり期間の満了によって終了するときは，Ｂは，Ｃにその旨通知しないと，Ａに対しても，契約の終了を主張することができない。
（４）Ｂの建物がＤからの借地上にあり，Ｂの借地権の存続期間の満了によりＡが土地を明け渡すべきときは，Ａが期間満了をその１年前までに知らなかった場合に限り，Ａは，裁判所に対し土地の明渡しの猶予を請求することができる。
平成12年［問 12］ 解説
（１）誤り。Ａが，建物を第三者に又貸し（転貸し）しても，Ａは，法律関係から離脱せず，依然として賃借権（借家権）を持っている。又貸ししたＡにもその建物を監視させるなど，ある程度の支配権を与えるのがＢのためでもあるからだ。ところで，借家権は借家の「引渡し」（その借家を支配している事実）があれば，第三者（Ｂからその建物を買った者）にも主張（対抗）できるが，（１）では，Ａに借家の引渡しがあると言える。ＡにはＢのためにある程度の支配権が与えられているからだ。したがって，ＡはＢからその建物を買った者に対し，借りている権利（借家権）を主張できる。
（２）誤り。「建物」は使う人によって，いたみ方が大きく違ってくる。そこで，Ａが建物を第三者に又貸ししようとする場合に，その又貸しによりＢが不利とならないのに，Ｂが又貸しをＯＫしないとしても，ＢのＯＫに代わる許可を裁判所に請求できる制度などない。なお，これが「土地」の又貸しだったら（２）のような制度がある。土地は使う人によって，いたみ方がそんなに大きく違わないからだ。
（３）誤り。建物がＣに又貸しされている場合に，ＡＢ間の貸し借り契約が正当に期間が来たことで終ったときは，Ｂは，ＣにＡＢ間の契約が終わったことを通知しないと，「Ｃ」に対して，契約の終了を主張できない。その建物に実際に住んで生活している「Ｃ」を保護するためだ。でも，ＡＢ間の貸し借り契約は正当に期間が来たことで終ったので，ＢはＣに通知しなくても，「Ａ」に対しては契約の終了を主張できる。
（４）正しい。Ｂの建物がＤから借りている土地の上にあり，Ｂの土地を借りる権利が終了したときは，根本の契約（土地の契約）が無くなるので，建物を借りているＡもＤに土地を明け渡す必要がある。しかし，いきなり明け渡せと言われてもＡに気の毒だ。そこで，ＡがＢの土地を借りる権利が終了したことを，その１年前までに知らなかった場合に限って，Ａは，裁判所に土地の明渡しを待ってくれと（土地の明渡しの猶予を）請求できることになっている。
正解（４）
平成12年［問 13］ 区分所有法
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）区分所有者が管理者を選任する場合は，集会の決議の方法で決することが必要で，規約によっても，それ以外の方法による旨定めることはできない。
（２）建物の価格の２分の１以下に相当する部分が滅失した場合において，滅失した共用部分を復旧するときは，集会の決議の方法で決することが必要で，規約によっても，それ以外の方法による旨定めることはできない。
（３）共用部分の変更(その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く。)は，集会の決議の方法で決することが必要で，規約によっても，それ以外の方法による旨定めることはできない。
（４）管理者をその職務に関し区分所有者のために原告又は被告とする場合は，集会の決議の方法で決することが必要で，規約によっても，それ以外の方法による旨定めることはできない。
正解（３）
平成12年［問 14］ 省略
平成12年 ［問 15］ 不動産登記法
土地の分筆の登記に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）土地の分筆の登記の申請人は，登記記録の甲区に記録された所有権の登記名義人でなければならない。
（２）土地の分筆の登記の申請情報における分割前の土地の地積は，登記記録上の地積と一致していなければならない。
（３）抵当権の登記がある土地の分筆の登記を申請する場合において，分割後の数筆の土地にその抵当権が存続するときでも，登記所に共同担保目録を提供する必要はない。
（４）地役権の登記がある承役地の分筆の登記を申請する場合において，地役権設定の範囲が分割後の土地の一部であるときは，当該地役権設定の範囲を，申請情報として登記所に提供しなければならない。
正解（１）
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