宅建試験・過去問解説集 民法（権利関係）・平成10年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成10年［問 １］ どうすれば不動産の物権を第三者に対抗できるか
Ａの所有する土地をＢが取得したが、Ｂはまだ所有権移転登記を受けていない。この場合、民法の規定及び判例によれば、Ｂが当該土地の所有権を主張できない相手は、次の記述のうちどれか。
（１）Ａから当該土地を賃借し、その上に自己名義で保存登記をした建物を所有している者
（２）Ｂが移転登記を受けていないことに乗じ、Ｂに高値で売りつけ不当な利益を得る目的でＡをそそのかし、Ａから当該土地を購入して移転登記を受けた者
（３）当該土地の不法占拠者
（４）Ｂが当該土地を取得した後で、移転登記を受ける前に、Ａが死亡した場合におけるＡの相続人
平成10年［問 １］ 解説
（１）所有権移転登記を受けていないＢは、当該土地の所有権を主張できない。Ａから当該土地を賃借し、その上に自己名義で保存登記をした建物を所有している者は、土地の賃借権を第三者（つまりＢ）に対抗できる。従って、所有権移転登記を受けていないＢは、土地賃借人に所有権を対抗できない（所有権を主張できない）。
（２）所有権移転登記を受けていないＢでも、当該土地の所有権を主張できる。本肢のように、Ｂが移転登記を受けていないことに乗じ、Ｂに高値で売りつけ不当な利益を得る目的でＡをそそのかし、Ａから当該土地を購入して移転登記を受けた者を背信的悪意者という。背信的悪意者に対しては、自分（Ｂ）は登記を受けていなくても物権（所有権）を対抗できる。
（３）所有権移転登記を受けていないＢでも、当該土地の所有権を主張できる。不法占拠者は無権利者である。無権利者に対しては、自分（Ｂ）は登記を受けていなくても物権（所有権）を対抗できる。
（４）所有権移転登記を受けていないＢでも、当該土地の所有権を主張できる。相続人は、被相続人Ａの一切の権利義務を承継する。つまり、相続人は当事者であるＡと同じ立場に立つ。当事者に対しては、自分（Ｂ）は登記を受けていなくても物権（所有権）を対抗できる。
正解（１）
平成10年［問 ２］ 時効
所有の意思をもって、平穏かつ公然にＡ所有の甲土地を占有しているＢの取得時効に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）Ｂの父が15年間所有の意思をもって平穏かつ公然に甲土地を占有し、Ｂが相続によりその占有を承継した場合でも、Ｂ自身がその後５年問占有しただけでは、Ｂは、時効によって甲土地の所有権を取得することができない。
（２）Ｂが２年間自己占有し、引き続き18年間Ｃに賃貸していた場合には、Ｂに所有の意思があっても、Ｂは、時効によって甲土地の所有権を取得することができない。
（３）ＤがＢの取得時効完成前にＡから甲土地を買い受けた場合には、Ｄの登記がＢの取得時効完成の前であると後であるとを問わず、Ｂは、登記がなくても、時効による甲土地の所有権の取得をＤに対抗することができる。
（４）取得時効による所有権の取得は、原始取得であるが、甲土地が農地である場合には、Ｂは、農地法に基づく許可を受けたときに限り、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。
平成10年［問 ２］ 解説
（１）誤り。占有を承継した場合、前主（Ｂの父）の占有期間（15年間）を算入できる。従って、Ｂは20年間占有したことになる。所有の意思をもって平穏かつ公然に20年間占有すれば（悪意で占有したとしても）、時効によって土地の所有権を取得できる。
（２）誤り。ポイントは、時効取得に必要な占有は、必ずしもＢが自分で直接占有している必要はなく、『間接占有』（Ｃに賃貸していることによる占有）でもよい、という点にある。その点がわかれば、Ｂは合計20年間占有しているから、時効によって土地の所有権を取得できることがわかる。
（３）正しい。ＢとＤを対抗問題（先に登記をした者が勝ちという問題）ととらえると、登記はＤにあるから、Ｂは、Ｄに対抗できず、その土地の所有権を時効取得できないことになる。しかし判例は、ＢとＤを対抗問題ととらえず、時効取得すべき者（Ｂ）には登記が不要とした。従って、Ｂは、Ｄの登記の時期を問わず、その土地の所有権の時効取得をＤに対抗できる。
（４）誤り。農地法の許可（３条許可）は、農地の権利移動（売買等の契約に基づく耕作権の移動）に際して必要となるものである。時効取得は権利移動ではない。時効取得は原始取得だ（その限りでは本肢は正しい）。従って、Ｂは農地法の許可を受けなくても、時効によって甲土地の所有権を取得することができる。
正解（３）
平成10年［問 ３］ 省略
平成10年［問 ４］ 人的担保(保証・連帯債務)
ＡがＢに 1000万円を貸し付け、Ｃが連帯保証人となった場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、自己の選択により、Ｂ及びＣに対して、各別に又は同時に、 1000万円の請求をすることができる。
（２）Ｃは、Ａからの請求に対して、自分は保証人だから、まず主たる債務者であるＢに対して請求するよう主張することができる。
（３）ＡがＣに対して請求の訴えを提起することにより、Ｂに対する関係で消滅時効の中断の効力が生ずることはない。
（４）ＣがＡに対して全額弁済した場合に、Ｂに対してＡが有する抵当権を代位行使するためには、Ｃは、Ａの承諾を得る必要がある。
平成10年［問 ４］ 解説
（１）正しい。Ｂは主たる債務者なので、Ａが、Ｂに対して全額請求できるのは当然である。ところで、連帯保証人（Ｃ）には催告の抗弁権がないから、Ａは、Ｃに対しても、全額を請求できる。いずれも、Ａは自己の選択により、各別に又は同時に、請求できる。
（２）誤り。連帯保証人には催告の抗弁権がないから、債権者（Ａ）が連帯保証人に請求したときは、「自分は保証人だから、まず主たる債務者であるＢに対して請求してくれ」などと言うことはできない。
（３）誤り。債権者（Ａ）が連帯保証人（Ｃ）に対して履行の請求をした（請求の訴えを提起した）ときは、主たる債務者（Ｂ）も履行を請求されたことになる。従って、Ａに対する関係ではもちろん、Ｂに対する関係でも消滅時効の中断の効力が生ずる。
（４）誤り。連帯保証人（Ｃ）は利害関係のある第三者である。利害関係のある第三者が弁済した場合、その第三者は、債権者（Ａ）に『当然に』代位する。従って、Ｃは、Ａの承諾がなくても、Ｂに対してＡが有する抵当権を代位行使できる。
正解（１）
平成10年［問 ５］ 抵当権
Ａは、Ｂから借金をし、Ｂの債権を担保するためにＡ所有の土地及びその上の建物に抵当権を設定した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ｂの抵当権の実行により、Ｃが建物、Ｄが土地を競落した場合、Ｄは、Ｃに対して土地の明渡しを請求することはできない。
（２）Ａは、抵当権設定の登記をした後も建物をＥに賃貸することができるが、Ｂに損害を及ぼすことなく期間３年以内の賃貸借でその登記があるときでも、Ｅは、建物の競落人に対して賃借権を対抗しえない。
（３）Ｂは、第三者Ｆから借金をした場合、Ａに対する抵当権をもって、さらにＦの債権のための担保とすることができる。
（４）Ａから抵当権付きの土地及び建物を買い取ったＧは、Ｂの抵当権の実行に対しては、自ら競落する以外にそれらの所有権を保持する方法はない。
平成10年［問 ５］ 解説
（１）正しい。抵当権設定時に土地と建物が同一人（Ａ）の所有であり、抵当権実行時に土地と建物が別人（ＣとＤ）の所有になった場合は、建物のために法定地上権が成立するが、本肢はこの要件を満たすので、Ｃは、建物について法定地上権を有している。Ｃが建物について法定地上権を有している以上、Ｄは、Ｃに対して土地の明渡しを請求することなどできない。
（２）正しい。抵当権設定者（Ａ）は、抵当権設定の登記をしても建物を第三者（Ｅ）に賃貸できる。この場合、以前は、「短期賃貸借の保護」という制度があり、Ｅは期間３年以内の建物賃貸借を競落人に対抗できた。しかし、この制度は平成16年４月１日から廃止されたので，Ｅは競落人に対抗できない。
（３）正しい。抵当権者は、その抵当権をもって、自己の債務の担保とすることができる。これを転抵当という。従って、Ｂは第三者Ｆから借金をした場合、Ａに対する抵当権をもって、さらにＦの債権のための担保とすることができる。
（４）誤り。Ａから抵当権付きの土地及び建物を買い取ったＧは、利害関係のある第三者である。利害関係のある第三者は、債務者Ａの意思に反しても債権者Ｂに弁済し、債権者の抵当権を消滅させることができる。従って、Ｇは、Ｂの抵当権の実行に対して、自ら競落する以外にも、抵当権消滅請求や代価弁済をすれば、土地及び建物の所有権を保持することができる。
正解（４）
平成10年［問 ６］ 賃貸借契約(借地借家法)
ＡはＢから建物を賃借し、Ｂの承諾を得て、当該建物をＣに転貸している。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なお、Ａの支払うべき賃料の額は、Ｃの支払うべき転借料の額より小さいものとする。
（１）ＡとＢとが賃貸借契約を合意解除した場合、ＡＣ間の転貸借契約は、その前提を失うため、特別の事情のある場合を除き、当然に終了する。
（２）Ｃは、Ｂから請求があれば、ＣがＡに支払うべき転借料全額を直接Ｂに支払うべき義務を負う。
（３）Ｂは、Ａの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を解除しようとする場合、Ｃに対して、３ヵ月以前に通知し、Ａに代わって賃料を支払う機会を与えなければならない。
（４）Ｂが、Ａの債務不履行によりＡＢ間の賃貸借契約を適法に解除した場合、Ｃは、ＡＣ間の転貸借契約に基づく転借権をＢに対抗することができない。
平成10年［問 ６］ 解説
（１）誤り。ＡＢ間の賃貸借が『合意解除』によって終了しても、ＡＣ間の転貸借は終了しない。終了させると、ＡＢ間の意思（合意解除）だけでＣの立場を危うくすることが可能になり、妥当でないからである（判例）。
（２）誤り。適法な（賃貸人の承諾による）転貸があった場合、転借人（Ｃ）は賃貸人（Ｂ）に対して直接義務を負うので、Ｂが請求した場合、ＣはＢに家賃を支払わなければならない。この場合、Ｂが請求できるのは、Ａの支払うべき賃料の額までである。Ｂは、Ｃの支払うべき転借料の額（Ａの支払うべき賃料より大きい）までは、Ｃに請求できない。なぜなら、何人といえども自分が有する債権額以上のものを請求できないのが民法の大原則であり、Ｂが有している債権額はＡの支払うべき賃料の額であり、Ｃの支払うべき転借料の額ではないからである。
（３）誤り。Ａの債務不履行というのは、Ａが賃料の支払いを履行遅滞したような場合である。このような場合、ＢはＡの履行遅滞を理由に賃貸借契約を解除できるから、Ｂは、Ａに対して、相当の期間を定めて催告し、その期間内に履行がなければ、賃貸借契約を解除できる。転借人（Ｃ）に対して、賃借人（Ａ）に代わって賃料を支払う機会を与える必要などない。
（４）正しい。賃貸人（Ｂ）と賃借人（Ａ）の間の賃貸借契約が『解除』によって終了した場合には、賃借人（Ａ）と転借人（Ｃ）の間の転貸借契約も終了する。この場合、転借人を保護する道はない。従って、Ｃは、ＡＣ間の転貸借契約に基づく転借権をＢに対抗することができない。
正解（４）
平成10年［問 ７］ 意思表示に欠陥がある場合
Ａが、Ａ所有の土地をＢに売却する契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）ＡのＢに対する売却の意思表示がＣの詐欺によって行われた場合で、ＢがそのＣによる詐欺の事実を知っていたとき、Ａは、売却の意思表示を取り消すことができる。
（２）ＡのＢに対する売却の意思表示がＢの強迫によって行われた場合、Ａは、売却の意思表示を取り消すことができるが、その取消しをもって、Ｂからその取消し前に当該土地を買い受けた善意のＤには対抗できない。
（３）Ａが、自分の真意ではないと認識しながらＢに対する売却の意思表示を行った場合で、ＢがそのＡの真意を知っていたとき、Ａは、売却の意思表示の無効を主張できる。
（４）ＡのＢに対する売却の意思表示につき法律行為の要素に錯誤があった場合、Ａは、売却の意思表示の無効を主張できるが、Ａに重大な過失があったときは、無効を主張できない。
平成10年［問 ７］ 解説
（１）正しい。本問の契約当事者はＡ（売主）とＢ（買主）である。従って、詐欺が第三者Ｃによって行われた本肢では、第三者の詐欺の問題が生じる。第三者の詐欺の場合、表意者Ａは、相手方Ｂが『詐欺の事実を知っている場合に』取消せる。
（２）誤り。強迫による意思表示の取り消しは、『善意の第三者に対抗できる』。従ってＡは、その取消しをもって、善意のＤに対抗できる。
（３）正しい。Ａが、自分の真意ではないと認識しながらＢに対する売却の意思表示を行うことは、心裡留保による意思表示である。心裡留保による意思表示は有効が原則だが、相手方（Ｂ）が悪意の場合（ＢがそのＡの真意を知っていたとき）は無効となる。従って、Ａは売却の意思表示の無効を主張できる。
（４）正しい。法律行為の要素に錯誤のある意思表示は無効である。但し、表意者に重大な過失（重過失）があるときは、表意者（Ａ）が自らその無効を主張することはできない。従って、本肢の場合、Ａは無効を主張できない。
正解（２）
平成10年［問 ８］ 契約が約束通り守られない場合
Ａが、Ｂに建物を 3,000万円で売却した場合の契約の解除に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａが定められた履行期に引渡しをしない場合、Ｂは、3,000万円の提供をしないで、Ａに対して履行の催告をしたうえ契約を解除できる。
（２）Ｂが建物の引渡しを受けて入居したが、２ヵ月経過後契約が解除された場合、Ｂは、Ａに建物の返還とともに、２ヵ月分の使用料相当額を支払う必要がある。
（３）Ｂが代金を支払った後Ａが引渡しをしないうちに、Ａの過失で建物が焼失した場合、Ｂは、Ａに対し契約を解除して、代金の返還、その利息の支払い、引渡し不能による損害賠償の各請求をすることができる。
（４）特約でＢに留保された解除権の行使に期間の定めのない場合、Ａが、Ｂに対し相当の期間内に解除するかどうか確答すべき旨を催告し、その期間内に解除の通知を受けなかったとき、Ｂは、契約を解除できなくなる。
平成10年［問 ８］ 解説
（１）誤り。Ａが履行期になっても建物の引渡しをしない場合は、Ａの履行遅滞である。この場合、買主Ｂが売主の履行遅滞を理由に売買契約を解除するには、相当の期間を定めて催告し、その期間内にＡの履行がないことが必要である。しかし、それだけでは足りない。Ｂは、原則として、自分の債務（ 3,000万円）の提供をした上で、上記の催告をすることが必要である。自分の債務を提供することを『弁済の提供』というが、相手方の履行遅滞を理由に契約を解除するには、弁済の提供をした上で催告をする必要がある、ということだ。
（２）正しい。売買契約が解除された場合、売主及び買主はそれぞれ第三者の権利を害しない範囲で、相手方を『原状に回復させる義務』を負う。従って本肢の場合の買主Ｂは、Ａに建物の返還をする他、２ヵ月分の使用料相当額を支払う必要がある。
（３）正しい。本肢の場合は、売主Ａの履行不能になるので、買主Ｂは、Ａの履行不能を理由に契約を解除できる。契約が解除された場合は相手方を原状に回復させる義務を負うので、Ｂは、代金の返還、その利息の支払いを請求できる。なお、契約が解除された場合、損害があれば合わせて損害賠償も請求できる。
（４）正しい。解除権の行使について期間の定めがないときは、相手方（Ａ）は、解除権を有する者（Ｂ）に対して相当の期間を定め、その期間内に解除するか否かを確答すべき旨を催告することができる。そして、その期間内に解除の通知を受けないときは、解除権を有する者の『解除権は消滅する』。
正解（１）
平成10年［問 ９］ 省略
平成10年［問 10］ 相続
相続人が、被相続人の妻Ａと子Ｂのみである場合（被相続人の遺言はないものとする。）の相続の承認又は放棄に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）相続の承認又は放棄をすべき３ヵ月の期間の始期は、ＡとＢとで異なることがある。
（２）Ａが単純承認をすると、Ｂは、限定承認をすることができない。
（３）Ａ及びＢは限定承認をしたが、Ｂが相続財産を隠匿していたとき、相続債権者は、相続財産をもって弁済を受けられなかった債権額の２分の１について、Ｂに請求できる。
（４）Ａは、Ｂの詐欺によって相続の放棄をしたとき、Ｂに対して取消しの意思表示をして、遺産の分割を請求することができる。
正解（４）
平成10年［問 11］ 賃貸借契約(借地借家法)
Ａは、平成４年８月、その所有地について、Ｂに対し、建物の所有を目的とし存続期間30年の約定で賃借権（その他の特約はないものとする。）を設定した。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ｂが、当初の存続期間満了前に、現存する建物を取り壊し、残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造した場合で、Ａにその旨を事前に通知しなかったとき、Ａは、無断築造を理由として、契約を解除することができる。
（２）当初の存続期間満了時に建物が存在しており、Ｂが契約の更新を請求した場合で、Ａがこれに対し遅滞なく異議を述べたが、その異議に正当の事由がないとき、契約は更新したものとみなされ、更新後の存続期間は30年となる。
（３）Ｂが、契約の更新後に、現存する建物を取り壊し、残存期間を超えて存続すべき建物を新たに築造した場合で、Ａの承諾もそれに代わる裁判所の許可もないとき、Ａは、土地の賃貸借の解約の申入れをすることができる。
（４）存続期間が満了し、契約の更新がない場合で、Ｂの建物が存続期間満了前にＡの承諾を得ないで残存期間を超えて存続すべきものとして新たに築造されたものであるとき、Ｂは、Ａに対し当該建物を買い取るべきことを請求することはできない。
正解（３）
平成10年［問 12］ 賃貸借契約(借地借家法)
Ａが、Ｂに対し期間２年と定めて賃貸した建物を、ＢはＣに対し期間を定めずに転貸し、Ａはこれを承諾した。この場合、借地借家法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）ＡがＢに対する更新拒絶の通知をしたときでも、期間満了後Ｃが建物の使用を継続し、Ａがこれに対して遅滞なく異議を述べないと、ＡＢ間の契約は更新される。
（２）ＡがＢに対し更新拒絶の通知をするための正当の事由の有無は、Ａ及びＢについての事情によって決せられ、Ｃについての事情は考慮されない。
（３）ＣがＡの同意を得て建物に付加した造作は、期間の満了によって建物の賃貸借が終了するとき、ＣからＡに対し買取りを請求することができる。
（４）ＡＢ間の賃貸借が期間の満了によって終了するときも、ＡがＣに対してその旨の通知をした日から６月を経過しないと、建物の転貸借は終了しない。
正解（２）
平成10年［問 13］ 区分所有法
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「区分所有法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができるが、この定数は、規約によって減ずることができる。
（２）その形状または効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更については、規約に別段の定めがない場合は、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議で決することができる。
（３）占有者は、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法につき、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
（４）区分所有法第62条第１項に規定する建替え決議が集会においてなされた場合、決議に反対した区分所有者は、決議に賛成した区分所有者に対し、建物及びその敷地に関する権利を時価で買い取るべきことを請求することができる。
平成10年［問 13］ 解説
（１）正しい。区分所有者の５分の１以上で議決権の５分の１以上を有するものは、管理者に対し、会議の目的たる事項を示して、集会の招集を請求することができる。但し、この定数は、規約によって減ずることができる。
（２）正しい。その形状または効用の著しい変更を伴わない共用部分の変更については、規約に別段の定めがない場合は、区分所有者及び議決権の各『過半数』による集会の決議で決することができる。
（３）正しい。占有者とは賃借人（区分所有者から専有部分を賃借している者）だ。賃借人であっても、建物又はその敷地若しくは附属施設の使用方法について、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
（４）誤り。建替え決議がなされた場合、決議に『賛成した区分所有者は』、反対した区分所有者に対して、建物及びその敷地に関する権利を時価で売り渡すべきことを請求できる。決議に反対した区分所有者が、買い取るべきことを請求できるのではない。
正解（４）
平成10年［問 14］ 省略
平成10年 ［問 15］ 不動産登記法
不動産の仮登記に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）仮登記は，登記の申請に必要な手続上の条件が具備しない場合に限り，仮登記権利者が単独で申請することができる。
（２）仮登記の申請に仮登記義務者が協力しない場合には，仮登記権利者は，仮登記手続を求める訴えを提起し，勝訴判決を得たときでなければ，単独で仮登記の申請をすることができない。
（３）抵当権設定の仮登記に基づき本登記を申請する場合に，その本登記について登記上利害関係を有する第三者があるときは，その者の承諾を求めなければ，当該本登記を申請することができない。
（４）仮登記の抹消は，仮登記の登記名義人の承諾がある場合には，仮登記義務者が単独で申請することができる。
正解（４）
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