宅建試験・過去問解説集　民法（権利関係）・平成7年

presented by 宅建倶楽部

※省略されている問題（解説）があります。

平成７年［問　２］　どうすれば不動産の物権を第三者に対抗できるか

Ａの所有する土地をＢが取得した後、Ｂが移転登記をする前に、ＣがＡから登記を移転した場合に関する次の記述のうち、民法及び不動産登記法の規定並びに判例によれば、ＢがＣに対して登記がなければ土地の所有権を主張できないものはどれか。

（１）ＢがＡから購入した後、ＡがＣに仮装譲渡し、登記をＣ名義に移転した場合
（２）ＢがＡから購入した後、ＣがＢを強迫して登記の申請を妨げ、ＣがＡから購入して登記をＣ名義に移転した場合
（３）ＢがＡから購入し、登記手続きをＣに委任したところ、Ｃが登記をＣ名義に移転した場合
（４）Ｂの取得時効が完成した後、ＡがＣに売却し、登記をＣ名義に移転した場合


平成７年［問　２］　解説

本問は、Ｂから見てＣが、登記がなければ対抗できない第三者に当たるかどうかを問う問題である。

（１）登記がなくても土地の所有権を主張できる。ＡＣ間の契約は仮装譲渡（虚偽表示）で無効なので、Ｃは無権利者である。『無権利者』に対しては、Ｂは、登記がなくても勝てる（土地の所有権を主張できる）。
（２）登記がなくても土地の所有権を主張できる。Ｃは、『強迫により登記申請を妨げた者』である。そういう者に対しては、Ｂは、登記がなくても勝てる。
（３）登記がなくても土地の所有権を主張できる。Ｃは（Ｂのために）『登記を申請する義務がある者』である。そういう者に対しては、Ｂは、登記がなくても勝てる。
（４）登記がなければ土地の所有権を主張できない。Ｂの取得時効が完成した後、ＡがＣに売却した場合は、ＡからＢとＣに二重譲渡したときと同様に取り扱われる（判例）。二重譲渡があった場合、肢（１）〜（３）のような事情がなければ、Ｂは、自分に登記がなければ、第三者（Ｃ）に勝てない。本肢では肢（１）〜（３）のような事情はないので、Ｂは、登記がなければ土地の所有権を主張できない。

正解（４）

平成７年［問　３］　複合問題

ＡのＢに対する債権（連帯保証人Ｃ）の時効の中断に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

（１）ＡがＣに対して訴訟により弁済を求めた場合、Ｂの債務については、時効中断の効力は生じない。
（２）ＡがＢに対して訴訟により弁済を求めても、その訴えが却下された場合は、時効中断の効力は生じない。
（３）ＡがＢに対して訴訟により弁済を求めた場合、Ｃの債務についても、時効中断の効力を生じる。
（４）ＢがＡに対して債務の承認をした場合、Ｂが被保佐人であって、保佐人の同意を得ていなくても、時効中断の効力を生じる。

　 正解（１）

平成７年［問　４］　意思表示に欠陥がある場合

ＡとＢは、Ａ所有の土地について、所有権を移転する意思がないのに通謀して売買契約を締結し、Ｂの名義に移転登記をした。この場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

（１）Ｂがこの土地にＣに対する抵当権を設定し、その登記をした場合で、ＣがＡＢ間の契約の事情を知っていたときは、Ａは、Ｃに対して抵当権設定行為の無効を主張することができる。
（２）Ｂがこの土地をＤに売却し、所有権移転登記をした場合で、ＤがＡＢ間の契約の事情を知らなかったことについて過失があるときは、Ａは、Ｄに対してこの土地の所有権を主張することができる。
（３）Ａの債権者Ｅは、自己の債権を保全するため、Ｂに対して、ＡＢ間の契約の無効を主張して、Ａの所有権移転登記抹消請求権を代位行使することができる。
（４）ＢがＦに、さらにＦがＧに、それぞれこの土地を売却し、所有権移転登記をした場合で、ＡＢ間の契約の事情について、Ｆは知っていたが、Ｇが知らなかったとき、Ｇは、Ａに対しこの土地の取得を主張することができる。

　 正解（２）

平成７年［問　５］　省略

平成７年［問　６］　抵当権

ＡがＢに対する債務の担保のためにＡ所有建物に抵当権を設定し、登記をした場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

（１）Ａが通常の利用方法を逸脱して、建物の損傷行為を行う場合、Ａの債務の弁済期が到来していないときでも、Ｂは、抵当権に基づく妨害排除請求をすることができる。
（２）抵当権の登記に債務の利息に関する定めがあり、他に後順位抵当権者その他の利害関係者がいない場合でも、Ｂは、Ａに対し、満期のきた最後の２年分を超える利息については抵当権を行うことはできない。
（３）第三者の不法行為により建物が焼失したのでＡがその損害賠償金を受領した場合、Ｂは、Ａの受領した損害賠償金に対して物上代位をすることができる。
（４）抵当権の消滅時効の期間は20年であるから、ＡのＢに対する債務の弁済期から10年が経過し、その債務が消滅しても、Ａは、Ｂに対し抵当権の消滅を主張することができない。

　 正解（１）

平成７年［問　７］　賃貸借契約(借地借家法)

ＡがＢの所有地を賃借して、建物を建てその登記をしている場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。

（１）Ｂがその土地をＣに譲渡する場合、賃貸人の義務の移転を伴うから、Ｂは、その譲渡についてＡの承諾を必要とする。
（２）Ａがその建物をＤに譲渡する場合、特別の事情のない限り、Ａは、Ｄに対する敷地の賃借権譲渡についてＢの承諾を得る必要がある。
（３）ＥがＢからその土地の譲渡を受けた場合、Ｅは、登記を移転していなくても賃貸人たる地位の取得をＡに対抗することができる。
（４）ＦがＡからその建物を賃借する場合、特別の事情がない限り、Ｆは、その賃借についてＢの承諾を得なければならない。

　 正解（２）

平成７年［問　８］　相殺

ＡがＢに対して 100万円の金銭債権、ＢがＡに対して 100万円の同種の債権を有する場合の相殺（ＡＢ間に特約はないものとする。）に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。

（１）Ａの債権が時効によって消滅した後でも、時効完成前にＢの債権と相殺適状にあれば、Ａは、Ｂに対して相殺をすることができる。
（２）Ａの債権について弁済期の定めがなく、Ａから履行の請求がないときは、Ｂは、Ｂの債権の弁済期が到来しても、相殺をすることができない。
（３）Ａの債権が、Ｂの不法行為によって発生したものであるときには、Ｂは、Ｂの債権をもって相殺をすることができない。
（４）ＣがＡの債権を差し押えた後、ＢがＡに対する債権を取得したときは、Ｂは、Ａに対して相殺をすることができるが、それをもってＣに対抗することはできない。


平成７年［問　８］　解説

（１）正しい。相殺適状にあった以上、一方の債権について時効が完成しても、相殺できる。
（２）誤り。相殺するには、相殺されるＡの債務（相殺するＢの債権）の弁済期が到来することが必要だ。でないと、相殺されるＡは、相殺するＢのさじ加減次第で期限の利益を失うからだ。本肢では、相殺されるＡの債務（相殺するＢの債権）の弁済期が到来しているから、Ｂは相殺できる。なお、相殺するには,相殺するＢの債務（相殺されるＡの債権）の弁済期が到来したかどうかは無関係だ。相殺する自分（Ｂ）が、期限の利益を放棄するのは自由だからだ。
（３）正しい。相殺するＢの債務（相殺されるＡの債権）が、不法行為によって生じたときは、相殺できない。不法行為の『加害者』（Ｂ）の方からは相殺できないということだ。なお、不法行為の被害者（Ａ）の方からは相殺できる。
（４）正しい。第三者Ｃが差し押えた後に取得した債権でも、現在相殺適状にある以上、Ｂは、Ａに対して相殺できる。しかし、その相殺をＣに対抗できない。そうでないと、差押制度の実効性を失わせるからだ。

　 正解（２）

平成７年［問　９］　委任契約

Ａは、Ｂにマンションの一室を賃貸するに当たり、管理を業としないＣとの間で管理委託契約を締結して、Ｃに賃料取立て等の代理権を与えた。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。

（１）Ｃは、Ａとの間で特約がなくても、Ａに対して報酬の請求をすることができる。
（２）Ａは、ＣがＢから取り立てた賃料を自己の生活費に消費したときは、Ｃに対して、その賃料額に、消費した日以後の利息を付した金額を支払うよう請求することができる。
（３）Ａが死亡したとき、委託契約は終了するが、急迫の事情がある場合においては、Ｃは、その管理業務を行う必要がある。
（４）Ｃは、地震のため重傷を負った場合、Ａの承諾を得ることなく、Ｄに委託して賃料の取立てをさせることができる。


平成７年［問　９］　解説

本問は、問題文を事例化しているが、『委任契約について誤っているものはどれか』という問題とみてよい。それさえ見破れれば容易である。

（１）誤り。委任契約は『無償』が原則なので、特約がなければ、受任者（Ｃ）は委任者（Ａ）に報酬を請求できない。
（２）正しい。受任者が委任者に引き渡すべき金銭を自己のために消費した場合は、消費した日以後の利息を付けて払わなければならない。
（３）正しい。委任者が死亡した場合、委任契約（委託契約）は終了する。そして、委任契約が終了した場合でも、急迫の事情があるときは、受任者は、委任者側（委任者の相続人等）が委任事務を処理できるようになるまで、必要な処分（つまり、後始末として管理業務を継続すること）をする必要がある。
（４）正しい。委任による代理人（任意代理人）は、本人（Ａ）の許諾を受けたとき、『または』やむを得ない事情があるときは、復代理人（Ｄ）を選任できる。Ｃが、阪神大震災等の地震によって重傷を負ったことは、やむを得ない事情に当たる。したがって、Ｃは、Ａの承諾を得ることなく、Ｄに委託して賃料の取立てをさせることができる。

　 正解（１）

平成７年［問　10］　請負契約

請負契約により注文者Ａが請負人Ｂに建物（木造一戸建て）を建築させた場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。ただし、担保責任に関する特約はないものとする。

（１）建物の完成後その引渡しを受けたＡは、引渡しの時から２年以内に限り、その建物の瑕疵について、修補又は損害賠償の請求をすることができる。
（２）Ｂが建物の材料の主要部分を自ら提供した場合は、Ａが請負代金の全額を建物の完成前に支払ったときでも、特別の事情のない限り、Ｂは、自己の名義で所有権の保存登記をすることができる。
（３）ＡがＢから完成した建物の引渡しを受けた後、Ｃに対して建物を譲渡したときは、Ｃは、その建物の瑕疵について、Ｂに対し修補又は損害賠償の請求をすることができる。
（４）Ａは、Ｂが建物の建築を完了していない間にＢに代えてＤに請け負わせ当該建物を完成させることとする場合、損害を賠償してＢとの請負契約を解除することができる。


平成７年［問　10］　解説

（１）誤り。請負人の担保責任の期間は、本問のような『木造の建物の場合は、注文者に引き渡した時から５年』続く。したがって、注文者Ａは、引渡しの時から５年、その建物の瑕疵について、修補又は損害賠償の請求をすることができる。
（２）誤り。注文者Ａが、請負代金の全額を建物の完成前に支払ったときは、特別の事情のない限り、建物の所有権は、建物の完成と同時に、注文者Ａに帰属する（判例）。したがって、建物が完成すれば、所有権の保存登記はＡができることになる。Ｂはできない。
（３）誤り。請負人の担保責任は、注文者が目的物を第三者に譲渡した後であっても、注文者が追求できる（本問は、木造の建物なので引き渡しから５年）。したがって、その建物の瑕疵について、Ｂに対し修補又は損害賠償の請求をするのは、ＣではなくＡである。
（４）正しい。請負契約は、『注文者の方から、請負人が仕事を完成しない間は、いつでも、損害を賠償して』解除できる。

　 正解（４）

平成７年［問　11］　相続

Ａには、妻Ｂ、子Ｃ・Ｄがあり、Ａ及びＢは、ＣにＡ所有の資産全部を相続させＡの事業も承継させたいと考えているが、Ｃは賛成し、Ｄは反対している。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。

（１）Ａは、Ｄが反対していることを理由として、遺言で、Ｄを相続人から廃除することができる。
（２）Ａが遺産の全部をＣに遺贈した場合も、ＤからＣに対して遺留分の減殺をすれば、Ｃは、その部分を除外した部分を承継するほかない。
（３）Ｄは、Ａの死亡後で遺産分割前であっても、Ｂ及びＣの同意を得なければ、自己の相続分を第三者に譲渡することはできない。
（４）Ａの死亡後、遺産分割協議をし、改めて相続人の多数決で、遺産の全部をＣに承継させるしかない。

　 正解（２）

平成７年［問　12］　賃貸借契約(借地借家法)

次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

（１）今年４月に設定された借地権の存続期間は、当事者間に定めがない場合には、堅固な建物については30年、非堅固な建物については20年であり、建物の構造及び種類の定めのないときは、20年となる。
（２）借地人が定期借地権に基づき建てた家屋を賃貸する場合は、借家人との間で「賃貸借は、定期借地権の期間満了に伴い家屋を取り壊すこととなる時に終了し、更新はしない」とする契約を締結することができる。
（３）事業用借地権は、専ら事業の用に利用される建物の所有を目的としているので、住宅を建てるために設定することはできないが、住宅賃貸の事業者が賃貸マンションを建てる場合には、設定することができる。
（４）今年４月において、30年前に締結した借地契約を当事者の合意により更新する際、「次回の契約の更新については、借地借家法本則の定めるところに従って行う」旨の特約をしたが、この特約は有効である。

　 正解（２）

平成７年［問　13］　賃貸借契約(借地借家法)

Ａを賃貸人、Ｂを賃借人とするＡ所有の居住用建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、正しいものはどれか。

（１）ＡＢ間で「Ｂが自己の費用で造作することは自由であるが、賃貸借が終了する場合、Ｂはその造作の買取請求をすることはできない」と定める特約は、有効である。
（２）Ａが３年間の転勤による不在の後生活の本拠として使用することが明らかな場合、ＡＢ間で「賃貸借期間の３年が満了しても更新しない」旨の特約をするには、公正証書でしなければ効力がない。
（３）ＡとＢとＣ（Ｂと同居する内縁の妻）の三者で「Ｂが相続人なくして死亡したときでも、Ｃは借家権を承継することができない」と定めた場合、その特約は、無効である。
（４）ＡＢ間で「建物についている抵当権は、Ａが責任を持って解決する」と特約して入居した。この場合、期間２年の賃貸借なら、Ｂは、その後の競落人に対して、賃借権を対抗することができる。

　 正解（１）

平成７年［問　14］　区分所有法

建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。

（１）共用部分の変更（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く。）を行うためには、区分所有者及び議決権の各 3/4以上の多数による集会の決議が必要であるが、議決権については規約で過半数まで減ずることができる。
（２）区分所有建物の一部が滅失し、その滅失した部分が建物の価格の 1/2を超える場合、滅失した共用部分の復旧を集会で決議するためには、区分所有者及び議決権の各 3/4以上の多数が必要であり、規約で別段の定めをすることはできない。
（３）共用部分の保存行為を行うためには、規約で別段の定めのない場合は、区分所有者及び議決権の各過半数による集会の決議が必要である。
（４）規約の変更が一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合で、その区分所有者の承諾を得られないときは、区分所有者及び議決権の各 3/4以上の多数による決議を行うことにより、規約の変更ができる。


平成７年［問　14］　解説

（１）誤り。共用部分の変更（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く。）を行うためには、区分所有者及び議決権の各 3/4以上の多数による集会の決議が必要である。ただし、『区分所有者（議決権ではない！）の定数』は、規約で過半数まで減ずることができる。
（２）正しい。区分所有建物の一部が滅失し、その滅失した部分が建物の価格の『1/2 を超える』場合を、大規模滅失という。大規模滅失の復旧には、区分所有者及び議決権の各 3/4以上の多数が必要である。これについて、規約で別段の定めをすることはできない。
（３）誤り。『保存行為は、各共有者（各区分所有者）が単独で』行なうことができるのが原則だ。民法上の共有の場合と同じである。
（４）誤り。規約の変更は、区分所有者及び議決権の各 3/4以上の多数による決議でするのが原則である。もっとも、『規約の変更によって一部の区分所有者の権利に特別の影響を及ぼす場合には、その一部の区分所有者の承諾が必要』だ。

　 正解（２）

平成７年［問　15］　省略

平成７年［問　16］　省略

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