宅建試験・過去問解説集 民法（権利関係）・平成6年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成６年［問 ２］ 意思表示に欠陥がある場合
Ａは、「近く新幹線が開通し、別荘地として最適である」旨のＢの虚偽の説明を信じて、Ｂの所有する原野（時価20万円）を、別荘地として 2,000万円で購入する契約を締結した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ａは、当該契約は公序良俗に反するとして、その取消しを主張するとともに、Ｂの不法行為責任を追及することができる。
（２）Ａは、無過失のときに限り、法律行為の要素に錯誤があるとして、その無効を主張することができる。
（３）Ａは、当該契約の締結は詐欺に基づくものであるとして、その取消しを主張することができるが、締結後20年を経過したときは、取り消すことができない。
（４）Ａが被保佐人であり、保佐人Ｃの同意を得ずに当該契約を締結した場合、Ｃは、当該契約の締結にはＣの同意がないとして、その無効を主張することができる。
平成６年［問 ２］ 解説
（１）誤り。ＡＢの間の契約は公序良俗に反する行為（暴利行為）である。しかし、公序良俗に反する行為は『無効』である。取消しの対象となるのではない。なお、Ｂの行為は不法行為でもあるので、ＡがＢの不法行為責任を追及できる点では、本肢は正しい。
（２）誤り。ＡＢの間の契約は、法律行為の要素に錯誤がある（Ａが錯誤している）契約でもあるので、錯誤したＡは、その無効を主張できる。ところで、法律行為の要素に錯誤がある契約について、その無効を主張できなくなるのは、Ａに『重大な過失』があったときである。Ａに重大でない過失（軽過失）があっても、Ａは無効を主張できる。従って、「無過失のときに限り」無効を主張できる、という本肢の言い方は誤り。
（３）正しい。ＡＢの間の契約は、詐欺に基づく（Ｂが詐欺している）契約でもあるので、詐欺されたＡは、その取消しを主張できる。しかし、本来取消せる契約でも、『契約の時から20年』を経過した場合には取消権を失う。だから正しい。
（４）誤り。Ａが被保佐人であり、保佐人Ｃの同意を得ずに契約を締結した場合、その契約の締結にはＣの同意がないとして、Ｃは、その『取消し』を主張することができる。無効を主張できるのではない。
正解（３）
平成６年［問 ３］ 共有
Ａ・Ｂ・Ｃが別荘を持分均一で共有し、特約がない場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）管理費は、Ａ・Ｂ・Ｃがその利用の程度に応じて負担しなければならない。
（２）別荘の改築は、Ａ・Ｂ・Ｃ全員の合意で行うことを要し、Ａが単独で行うことはできない。
（３）Ａは、不法占拠者Ｄに対して単独で明渡請求を行うことができるが、損害賠償の請求については、持分の割合を超えて請求することはできない。
（４）分割の請求については、Ａは、いつでもすることができ、Ｂ・Ｃとの協議がととのわないときは、裁判所に請求することができる。
平成６年［問 ３］ 解説
（１）誤り。共有者は、共有物の管理費を分担（負担）しなければならない。分担の割合は『持分に応じる』。持分（株式会社の株のようなもの）というのは、その共有物を支配している（つまり出資している）割合である。管理費は、たくさん支配（出資）している者がうんと分担しろ、という趣旨である。こういう考えを資本主義的民主主義という。わが民法は資本主義を前提にしているからである。各共有者の利用の程度に応じて負担するわけではない。なお、本問は持分が均一なので、管理費はＡ・Ｂ・Ｃが均一に負担することになる。
（２）正しい。共有物の『性質の変更には全員の合意』が必要である。別荘の改築は、共有物の性質を変更する行為に当たる。したがって、Ａ・Ｂ・Ｃ全員の合意で行うことを要し、Ａが単独で行うことはできない。
（３）正しい。共有物の『保存は単独』でできる。不法占拠者に対する明渡請求は、共有物を保存する行為に当たる。しかし、明渡請求に基づいて実際に損害賠償を請求するには、持分に従ってしなければならない。だから、持分の割合を超えて請求することはできない。
（４）正しい。共有者はいつでも共有物の分割（共有関係の解消）を請求できる。でも、分割について協議が調わない以上、裁判所に請求できる。
正解（１）
平成６年［問 ４］ 代理
Ａは、Ｂの代理人として、Ｂの所有地をＣに売却した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ａが未成年者であって、法定代理人の同意を得ないで売買契約を締結した場合、Ｂは、Ａに代理権を与えていても、その売買契約を取り消すことができる。
（２）ＢがＡに抵当権設定の代理権しか与えていなかったにかかわらず、Ａが売買契約を締結した場合、Ｂは、Ｃが善意無過失であっても、その売買契約を取り消すことができる。
（３）Ａに代理権がないにかかわらず、ＡがＢの代理人と偽って売買契約を締結した場合、Ｂの追認により契約は有効となるが、その追認はＣに対して直接行うことを要し、Ａに対して行ったときは、Ｃがその事実を知ったとしても、契約の効力を生じない。
（４）Ａが代理権を与えられた後売買契約締結前に破産手続開始の決定を受けると、Ａの代理権は消滅するが、Ａの代理権が消滅しても、Ｃが善意無過失であれば、その売買契約は有効である。
正解（４）
平成６年［問 ５］ 複合問題
ＡのＢに対する債務について、ＣがＡの連帯保証人となるとともに、Ａの所有地にＢの抵当権を設定し、その登記をしたが、その後Ａは、その土地をＤに譲渡し、登記も移転した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ａは、その土地をＤに譲渡する際、Ｂ及びＣに通知する必要はない。
（２）Ｂは、抵当権を実行する際、あらかじめＤに通知する必要はない。
（３）ＣがＤの取得前にＢに弁済した場合、Ｃは、Ａに対してＢに代位することができるが、Ｄに対しては、代位の付記登記をしておかなければ、Ｂに代位することができない。
（４）ＤがＢに弁済した場合、Ｄは、Ａ及びＣに対してＢに代位することができる。
正解（４）
平成６年［問 ６］ 複合問題
Ａは、Ｂから土地建物を購入する契約（代金 5,000万円、手付 300万円、違約金1,000 万円）を、Ｂと締結し、手付を支払ったが、その後資金計画に支障を来し、残代金を支払うことができなくなった。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）「Ａのローンが某日までに成立しないとき、契約は解除される」旨の条項がその契約にあり、ローンがその日までに成立しない場合は、Ａが解除の意思表示をしなくても、契約は効力を失う。
（２）Ａは、Ｂが履行に着手する前であれば、中間金を支払っていても、手付を放棄して契約を解除し、中間金の返還を求めることができる。
（３）Ａの債務不履行を理由に契約が解除された場合、Ａは、Ｂに対し違約金を支払わなければならないが、手付の返還を求めることはできる。
（４）Ａの債務不履行を理由に契約が解除された場合、Ａは、実際の損害額が違約金よりも少なければ、これを立証して、違約金の減額を求めることができる。
正解（４）
平成６年［問 ７］ 不法行為
Ａは、宅地建物取引業者Ｂに媒介を依頼して、土地を買ったが、Ｂの社員Ｃの虚偽の説明によって、損害を受けた。この場合の不法行為責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、Ｃの不法行為責任が成立しなければ、Ｂに対して損害の賠償を求めることはできない。
（２）Ａは、Ｂに対して不法行為に基づく損害の賠償を請求した場合、Ｃに対して請求することはできない。
（３）Ａは、Ｃの虚偽の説明がＢの指示によるものでないときは、Ｃに対して損害の賠償を求めることができるが、Ｂに対しては求めることができない。
（４）Ｂは、Ａに対して損害の賠償をした場合、Ｃに求償することはできない。
正解（１）
平成６年［問 ８］ 請負契約
Ａが建設業者Ｂに請け負わせて木造住宅を建築した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａの報酬支払義務とＢの住宅引渡義務は、同時履行の関係に立つ。
（２）Ａは、住宅の引渡しを受けた場合において、その住宅に瑕疵があり、契約をした目的を達成することができないときは、引渡しを受けた後１年内であれば、その契約を解除することができる。
（３）Ｂは、引き渡した住宅に瑕疵があるときは、原則として引渡し後５年間瑕疵担保責任を負うが、この期間は、ＡＢ間の特約で10年にまで伸ばすことができる。
（４）Ｂは、瑕疵担保責任を負わないとする特約をＡと結ぶこともできるが、その場合でも、Ｂが瑕疵の存在を知っていて、Ａに告げなかったときは、免責されない。
平成６年［問 ８］
（１）正しい。請負契約が成立した場合、注文者は報酬支払義務を負い、請負人は目的物（住宅）引渡義務を負うが、この報酬支払義務と目的物（住宅）引渡義務は、『同時履行の関係』に立つ。でないと不公平になるからである。
（２）誤り。『建物その他土地の工作物』の請負契約は、いかに重大な瑕疵があっても、絶対に契約を解除することができない。有名な肢である。
（３）正しい。木造住宅の請負の場合、請負人が担保責任を負う期間は、引渡後『５年間』である。なお、この期間は請負人と注文者の特約で10年まで伸ばすことができる。
（４）正しい。請負人と注文者は「瑕疵があっても担保責任を負わない」という特約を結ぶことができる。つまり、請負人の担保責任は任意規定（当事者間の特約を許す規定）である。もっとも、「瑕疵があっても担保責任を負わない」という特約を結んだ場合でも、『請負人が知っていて注文者に告げなかった事実』については、請負人は、依然として担保責任を負う（責任を免れない）。
正解（２） 解説
平成６年［問 ９］ 人的担保(保証・連帯債務)
Ａは、ＢのＣに対する 1,000万円の債務について、保証人となる契約を、Ｃと締結した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）ＣがＡを保証人として指名したため、Ａが保証人となった場合、Ａが破産しても、Ｃは、Ｂに対して保証人の変更を求めることができない。
（２）ＢのＣに対する債務が条件不成就のため成立しなかった場合、Ａは、Ｃに対して保証債務を負わない。
（３）ＡＣ間の保証契約締結後、ＢＣ間の合意で債務が増額された場合、Ａは、その増額部分についても、保証債務を負う。
（４）ＣがＡに対して直接 1,000万円の支払いを求めて来ても、ＢがＣに 600万円の債権を有しているときは、Ａは、Ｂの債権による相殺を主張して、 400万円を支払えばよい。
平成６年［問 ９］ 解説
（１）正しい。債権者（Ｃ）が保証人（Ａ）を指名したときは、その保証人が弁済の資力を失ったときでも（Ａが破産したときでも）、債権者は、新しい保証人を立てるよう債務者（Ｂ）に請求できない。債権者の見込み違いを許さない趣旨である。
（２）正しい。主たる債務（ＢのＣに対する債務）が不成立であれば、保証債務も不成立である。したがって、ＡはＣに対して保証債務を負わない。
（３）誤り。保証契約が締結された後、債権者（Ｃ）と主たる債務者（Ｂ）との合意で主たる債務が増額されても、保証人は、元の主たる債務の限度で保証債務を負えば足りる。保証人の意外な損失を防ぐ趣旨である。従って、Ａは、増額部分については保証債務を負わない。
（４）正しい。主たる債務者が債権者に対して反対債権を有しているときは、保証人も、その反対債権により相殺をもって債権者に対抗できる。従って、ＣがＡに対して直接 1,000万円の支払いを求めて来ても、ＢがＣに 600万円の債権を有しているときは、Ａは、Ｂの債権による相殺を主張して、400 万円を支払えばよい。
正解（３）
平成６年［問 10］ 賃貸借契約(借地借家法)
Ａは、Ａ所有の建物を、Ｂから敷金を受領して、Ｂに賃貸したが、Ｂは賃料の支払いを遅滞している。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。なお、Ｂの未払賃料の額は、敷金の額の範囲内である。
（１）Ｂは、Ａに対し、未払賃料について敷金からの充当を主張することができる。
（２）Ｂの債権者Ｃが敷金返還請求権を差し押えたときは、Ａは、その範囲で、Ｂの未払賃料の弁済を敷金から受けることができなくなる。
（３）ＡがＤに建物を譲渡し、Ｄが賃貸人となった場合、Ａに差し入れていた敷金は、Ｂの未払賃料を控除した残額について、権利義務関係がＤに承継される。
（４）Ｂが未払賃料を支払って、Ａの承諾を得て賃借権をＥに譲渡した場合、Ｂが、Ｅに敷金返還請求権を譲渡する等しなくても、敷金に関する権利義務関係は、Ｅに承継される。
平成６年［問 10］ 解説
（１）誤り。敷金は賃料を払えないときの担保であるが、未払賃料について敷金からの充当を主張できるのは『賃貸人（Ａ）』である。賃借人（Ｂ）ではない。
（２）誤り。賃借人（Ｂ）は、賃貸借が終了した時点で、差し入れていた敷金の返還請求権を有する。つまり、賃借人の敷金返還請求権は『賃貸借の終了時』に初めて権利性を有する。だから、賃貸借が終了しないうちのＣの差し押さえは効力を生じない。従って、途中でＣが差し押さえたとしても、賃貸人（Ａ）は、未払賃料の弁済をその敷金から受けることができる。
（３）正しい。ＡがＤに建物を譲渡し、Ｄが新賃貸人となった場合、Ｄは、賃借人Ｂに対して敷金返還義務を負う。しかも、この敷金返還義務は、Ｄが旧賃貸人（Ａ）から敷金を受領するなどの事務の引継ぎを受けなくても、未払賃料を控除した残額について、当然に負う義務である。つまり、敷金に関する権利義務関係は、賃貸人が変更した場合、「新賃貸人」（Ｄ）に承継される。
（４）誤り。適法な賃借権の譲渡があった（ＢがＡの承諾を得て賃借権をＥに譲渡した）場合、賃貸人（Ａ）が敷金返還義務を負う相手は、新賃借人（Ｅ）ではなく、実際に敷金を差し入れた旧賃借人（Ｂ）である。つまり、敷金に関する権利義務関係は、賃借権の譲渡があった場合（賃借人が変更した場合）でも、「新賃借人」（Ｅ）には承継されない。
正解（３）
平成６年［問 11］ 賃貸借契約(借地借家法)
ＡがＢの土地を賃借して建てた建物の所有権が、Ｃに移転した。Ｂは、Ｃが使用しても何ら支障がないにかかわらず、賃借権の譲渡を承諾しない。この場合、借地借家法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ｃの建物の取得が売買によるものであるときは、Ｃは、当該建物の所有権移転登記をすれば、裁判所に対して、Ｂの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
（２）Ｃの建物の取得が競売によるものであるときは、Ｃは、競売代金支払後２月以内に限り、裁判所に対して、Ｂの承諾に代わる許可の申立てをすることができる。
（３）Ｂが賃借権の譲渡を承諾しないときは、Ｃは、Ｂに対して、借地権の価額に建物の価額を加算した金額で、建物の買取りを請求することができる。
（４）ＣがＢに対して買取請求権を行使した場合、Ｃは、その建物を使用していても、Ｂが買取代金を支払うまで建物の引渡しを拒むことができ、その間の地代相当額を不当利得として返還する必要はない。
正解（２）
平成６年［問 12］ 賃貸借契約(借地借家法)
ＡがＢから賃借している建物をＣに転貸した場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）ＡＣ間の転貸借がＢの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるときは、Ｂの解除権は発生しない。
（２）ＡＢ間の賃貸借が合意解除によって終了すれば、ＣがＢの承諾を得て転借していても、特段の事由のない限り、ＡＣ間の転貸借は終了し、Ｃの権利は、消滅する。
（３）ＡＢ間の賃貸借がＢの解約の申入れによって終了した場合において、Ｂの承諾を得て転借しているＣが建物の使用を継続するときは、Ｂが遅滞なく異議を述べないと、ＡＢ間の賃貸借が更新される。
（４）ＡＢ間の賃貸借の期間が満了する場合においても、Ｂは、Ｂの承諾を得て転借しているＣに対しその旨の通知をしなければ、その終了をＣに対抗することができない。
平成６年［問 12］ 解説
（１）正しい。ＡＣ間の転貸借がＢの承諾を得ていない場合でも、その転貸借がＢに対する背信的行為と認めるに足りない特段の事情があるとき（例：ＣがＡの経営する個人企業であり、ＣとＡが実質的には同一人である場合）は、Ｂの解除権は発生しない（判例）。
（２）誤り。ＡＢ間の賃貸借が『合意解除』によって終了しても、ＡＣ間の転貸借は終了しない。終了させると、ＡＢ間の意思（合意解除）だけでＣの立場を危うくすることが可能になり、妥当でないからである（判例）。
（３）正しい。ＡＢ間の賃貸借がＢの『解約の申入れ』によって終了した場合には、ＡＣ間の転貸借も終了するのが原則である。しかし、Ｂの承諾を得て転借しているＣが建物の使用を継続するときは、Ｂが遅滞なく異議を述べないと、Ｃの保護のために、ＡＢ間の賃貸借が更新される。その結果、ＡＣ間の転貸借も終了しないことになる。
（４）正しい。ＡＢ間の賃貸借が『期間の満了』によって終了した場合には、ＡＣ間の転貸借も終了するのが原則である。しかし、ＢがＣを追い出す（ＢがＣに対抗する）には、Ｃに対しその旨（ＡＢ間の賃貸借が期間の満了によって終了した旨）の通知をしなければならない。なお、ＡＣ間の転貸借は、その通知から６ヵ月を経過することによって終了する。
正解（２）
平成６年［問 13］ 相続
遺言に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）遺言に停止条件が付けられた場合、その条件が遺言者の死亡後成就しても、遺言の効力は生じない。
（２）遺言は、家庭裁判所の検認の手続きを経なければ、効力を生じない。
（３）遺言の証人には、遺言者の長女の夫も、なることができる。
（４）Ａが公正証書で土地をＢに遺贈すると遺言した場合でも、後に自筆証書でこれをＣに遺贈すると遺言したときは、Ｂは、Ａが死亡しても、当該土地の所有権を取得しない。
正解（４）
平成６年［問 14］ 区分所有法
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）共有部分は、区分所有者全員の共有の登記を行わなければ、第三者に対抗することができない。
（２）敷地利用権が数人で有する所有権の場合、区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、その有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して、処分することができる。
（３）建物の管理に要する経費の負担については、規約で定めることができ、規約の設定は、区分所有者及び議決権の各 3/4以上の多数による集会の決議によってなされる。
（４）建物の区分所有等に関する法律第62条による建替えの決議が集会においてなされた場合、当該決議に賛成しなかった区分所有者も、建替えに参加しなければならない。
平成６年［問 14］ 解説
（１）誤り。その旨の登記を行わなければ第三者に対抗することができないのは、共用部分（本肢のように「共有部分」とは言わない！）のうちの『規約共用部分』である。
（２）誤り。敷地利用権が数人で有する所有権の場合、区分所有者は、規約に別段の定めがない限り、専有部分と敷地利用権とを分離処分『できない』。
（３）正しい。建物の管理に要する経費の負担については規約で定めることができる。そして、規約の設定は、区分所有者及び議決権の各『 3/4以上』の多数による集会の決議による。
（４）誤り。建替えの決議がなされた場合、その決議に賛成しなかった区分所有者は、建替えに参加する義務はない。
正解（３）
平成６年［問 15］ 省略
平成６年［問 16］ 省略
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