宅建試験・過去問解説集 民法（権利関係）・平成5年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成５年［問 ２］ 代理
Ａの子ＢがＡの代理人と偽って、Ａの所有地についてＣと売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａが売買契約を追認するまでの間は、Ｃは、Ｂの無権代理について悪意であっても、当該契約を取り消すことができる。
（２）Ａが売買契約を追認しないときは、Ｃは、Ｂの無権代理について善意であれば、過失の有無に関係なく、Ｂに対し履行の請求をすることができる。
（３）Ｃは、Ｂの無権代理について善意無過失であれば、Ａが売買契約を追認しても、当該契約を取り消すことができる。
（４）Ａが死亡してＢがＡを単独で相続した場合、Ｂは、Ａが売買契約を追認していなくても、Ｃに対して当該土地を引き渡さなければならない。
平成５年［問 ２］ 解説
（１）誤り。Ｂの行為は無権代理である。無権代理があった場合、相手方（Ｃ）は、本人（Ａ）が追認するまでの間はその契約を取り消せるのが原則である。ただし、無権代理について『悪意』の場合は取り消すことができない。
（２）誤り。無権代理があった場合、相手方（Ｃ）は、無権代理人（Ｂ）に対して履行の請求をすることができるが、そのためには、無権代理について『善意無過失』でなければならない。善意でも過失があった場合は、ダメである。
（３）誤り。無権代理があった場合、相手方は、『本人が追認するまでの間』は、その契約を取り消せるのが原則である。したがって、無権代理について善意無過失であっても、本人が追認した後は、その契約を取り消すことができない。
（４）正しい。相続人は被相続人の権利義務の一切を受け継ぐから、ＢがＡを単独で相続した場合、Ｂは、無権代理を追認するか否かを自由に選べるのが、一応の理屈である。しかし、この結論を取り、Ｂが自由に追認を拒絶できるとすることは、信義則に反する。Ｂは勝手なこと（無権代理）をしておきながら、その責任を負わなくて良いことになってしまうからである。そこで最高裁判所の判例は、「Ａが売買契約を追認していなくても、Ｂは、Ｃに対してその土地を引き渡さなければならない」として、Ｂに責任を負わせている。
正解（４）
平成５年［問 ３］ 意思表示に欠陥がある場合
Ａが、その所有地について、債権者Ｂの差押えを免れるため、Ｃと通謀して、登記名義をＣに移転したところ、Ｃは、その土地をＤに譲渡した。この場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）ＡＣ間の契約は無効であるから、Ａは、Ｄが善意であっても、Ｄに対し所有権を主張することができる。
（２）Ｄが善意であっても、Ｂが善意であれば、Ｂは、Ｄに対して売買契約の無効を主張することができる。
（３）Ｄが善意であっても、Ｄが所有権移転の登記をしていないときは、Ａは、Ｄに対し所有権を主張することができる。
（４）Ｄがその土地をＥに譲渡した場合、Ｅは、Ｄの善意悪意にかかわらず、Ｅが善意であれば、Ａに対し所有権を主張することができる。
正解（４）
平成５年［問 ４］ 人的担保(保証・連帯債務)
ＡがＢに対して負う 1,000万円の債務について、Ｃ及びＤが連帯保証人となった場合、（ＣＤ間に特約はないものとする。）に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）Ｂは、 1,000万円の請求を、Ａ・Ｃ・Ｄの３人のうちのいずれに対しても、その全額について行うことができる。
（２）ＣがＢから 1,000万円の請求を受けた場合、Ｃは、Ｂに対し、Ｄに 500万円を請求するよう求めることができる。
（３）ＣがＢから請求を受けた場合、ＣがＡに執行の容易な財産があることを証明すれば、Ｂは、まずＡに請求しなければならない。
（４）Ｃが 1,000万円をＢに弁済した場合、Ｃは、Ａに対して求償することができるが、Ｄに対して求償することはできない。
正解（１）
平成５年［問 ５］ 省略
平成５年［問 ６］ 弁済
ＡのＢからの借入金 100万円の弁済に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａの兄Ｃは、Ａが反対しても、Ｂの承諾があれば、Ｂに弁済することができる。
（２）Ａの保証人ＤがＢに弁済した場合、Ｄは、Ｂの承諾がなくても、Ｂに代位することができる。
（３）Ｂ名義の領収証をＥが持参したので、ＡがＥに弁済した場合において、Ｅに受領権限がなくても、Ａが過失無くしてその事情を知らなかったときは、Ａは、免責される。
（４）Ａは、弁済に当たり、Ｂに対して領収証を請求し、Ｂがこれを交付しないときは、その交付がなされるまで弁済を拒むことができる。
平成５年［問 ６］ 解説
（１）誤り。兄というだけでは利害関係のない第三者である。利害関係のない第三者（Ｃ）は、債務者（Ａ）の意思に反して弁済できない。
（２）正しい。保証人は利害関係のある第三者である。利害関係のある第三者（Ｄ）が弁済した場合、その第三者は、債権者（Ｂ）に『当然に』代位する。従って、Ｄは、Ｂの承諾がなくても、Ｂに代位することができる。
（３）正しい。債務者（Ａ）が受取証書の持参人（Ｅ）に対して、『善意無過失』で（過失無くしてその事情を知らずに）弁済した場合、その弁済は有効となる。従って、Ａは免責される。
（４）正しい。弁済と領収書の交付は『同時履行の関係』にある。従って、Ｂが領収書を交付しないときは、Ａは、その交付がなされるまで弁済を拒むことができる。
正解（１）
平成５年［問 ７］ 契約が約束通り守られない場合
Ａがその所有する土地建物をＢに売却する契約をＢと締結したが、その後Ｂが資金計画に支障を来し、Ａが履行の提供をしても、Ｂが残代金の支払いをしないため、Ａが契約を解除しようとする場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａは、Ｂに対し相当の期間を定めて履行を催告し、その期間内にＢの履行がないときは、その契約を解除し、あわせて損害賠償の請求をすることができる。
（２）ＡがＢに対して履行を催告した場合において、その催告期間が不相当に短いときでも、催告の時より起算して客観的に相当の期間を経過して、Ｂの履行がないときは、Ａは、改めて催告しなくても、その契約を解除することができる。
（３）Ａは、Ｂに対して契約を解除したときは、その後これを撤回することはできない。
（４）ＡがＢに対し相当の期間を定めて履行を催告した際、あわせて「催告期間内履行がないときは、改めて解除の意思表示をしなくても、契約を解除する」との意思表示をし、かつ、その期間内にＢの履行がない場合でも、Ａがその契約を解除するには、改めて解除の意思表示をする必要がある。
正解（４）
平成５年［問 ８］ 契約が約束通り守られない場合
Ａが 1,000㎡の土地について数量を指示してＢに売却する契約をＢと締結した場合の、売主Ａの担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）その土地を実測したところ 700㎡しかなかった場合、Ｂは、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。
（２）その土地のうち 300㎡がＣの所有地で、ＡがＢに移転することができなかった場合、Ｂは、善意悪意に関係なく、代金の減額を請求することができる。
（３）その土地のすべてがＤの所有地で、ＡがＢに移転することができなかった場合、Ｂは、善意悪意に関係なく、契約を解除することができる。
（４）その土地にＥが登記済みの地上権を有していて、Ｂが利用目的を達成することができなかった場合、Ｂは、善意のときに限り、契約を解除することができる。
平成５年［問 ８］ 解説
（１）誤り。数量指示売買で数量不足の場合、買主が代金減額請求権を行使できるのは善意の場合に限られる。
（２）正しい。一部他人の物の売買の場合、買主は『善意悪意に関係なく』代金減額請求権を行使できる。
（３）正しい。全部他人の物の売買の場合、買主は『善意悪意に関係なく』契約解除権を行使できる。
（４）正しい。用益権（地上権）の制限がある場合、買主が契約解除権を行使できるのは善意の場合に限られる。
正解（１）
平成５年［問 ９］ 抵当権
Ａがその所有する建物を担保としてＢから金銭を借り入れ、Ｂの抵当権設定の登記をした後、Ｃにその建物を期間３年で賃貸する契約をＣと締結した。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ａは、Ｃへの賃貸について、あらかじめＢの同意を得なければならない。
（２）Ｃは、賃借権の登記をしているときは、Ｂに対抗することができるが、その登記をしていないときは、建物の引渡しを受けていれば、Ｂに対抗することができる。
（３）Ｂは、その賃貸借により損害を受けるときでも、裁判所に対し、その賃貸借契約の解除を求める訴えを提起することができない。
（４）Ｃは、Ｂが抵当権を実行した後でも、ＡＣ間の賃貸借を更新することができる。
平成５年［問 ９］ 解説
（１）誤り。抵当権を設定した物でも自由に（抵当権者の同意なく）賃貸できる。
（２）誤り。以前は、「短期賃貸借の保護」という制度があり、Ｃは、賃借権の登記または建物の引渡しを受けていれば、期間３年以内の建物賃貸借を抵当権者（Ｂ）に対抗できた。しかし、この制度は平成16年４月１日から廃止された。したがってＣは、Ｂに対抗できない。
（３）正しい。「短期賃貸借の保護」という制度があった時は、抵当権者（Ｂ）を保護するために、損害を受ける抵当権者がＡＣ間の賃貸借契約の解除を求める訴えを裁判所に求めることができた。しかし「短期賃貸借の保護」の廃止に伴い、このような訴えを求める制度も廃止された。
（４）誤り。借家関係の一般論としては、賃借人は賃貸借契約を更新できる（場合によっては法定更新になる）。しかし（２）で述べたように、「短期賃貸借の保護」が廃止されＣが建物賃貸借をＢに対抗できなくなったのだから、Ｂが抵当権を実行した後は、その建物はＡの物ではなくなる。したがって、「ＣがＡＣ間の賃貸借を更新する」ということなどできない。
正解（３）
平成５年［問 10］ 賃貸借契約(借地借家法)
ＡがＢから土地を賃借して、建物を建て、その登記をした後、その建物にＣの抵当権を設定して、登記をしたが、Ａが弁済期に履行しなかったので、Ｃが抵当権を実行して、Ｄがその建物を競落した。この場合、民法及び借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ｃは、抵当権を実行する際、Ａ及びＢに通知しなければならない。
（２）Ｄは、競落により建物を取得したのであるから、土地の賃借権も当然に取得し、Ｂに対抗することができる。
（３）Ｄは、土地の賃借権の譲渡についてＢの承諾を得なければならず、Ｂが承諾しないときは、Ｂに対抗する手段がない。
（４）ＢがＤの土地の賃借権の譲渡を承諾しないときは、Ｄは、Ｂに対しその建物を時価で買い取るよう請求することができる。
正解（４）
平成５年［問 11］ 賃貸借契約(借地借家法)
今年10月ＡがＢのために新たに借地権を設定した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）借地権の存続期間は、契約で25年と定めようと、35年と定めようと、いずれの場合も30年となる。
（２）「期間満了の際、ＡがＢに対し相当の一定額の交付さえ行えば、Ａは更新を拒絶できる」と特約しても、その特約は、無効である。
（３）「地代の増減は、Ａ・Ｂの協議によって定める」と約定した場合、Ａは、協議を尽くさなければ、地代の増減を請求することはできない。
（４）「借地権の設定から30年経過後に、ＡがＢの建物を時価で買い取り、契約は更新しない」と特約しても、その特約は、無効である。
平成５年［問 11］ 解説
（１）誤り。借地権の存続期間は、30年以上の範囲でなら自由に定めることができるが、30年未満を定めた場合は30年になる。したがって、契約で25年と定めた場合は30年になるが、35年と定めた場合は35年になる。
（２）正しい。借地人に不利な特約は無効なのが原則であるが、本肢はその典型である。お金さえ交付すれば、地主（Ａ）が更新を拒絶できる、という特約は無効である。
（３）誤り。地主（Ａ）は『地代を増減しない特約』をしない限り、後で、地代の増減を請求できる。ここで地代の増減を請求できるとは、地主が一方的に請求できるという意味である。従って、地代の増減は協議によって定めると約定（特約）しても、本肢の場合、地代を増減しない特約はしていないのだから、地主は、後で、一方的に地代の増減を請求できる。
（４）誤り。更新のない借地権を定期借地権といい、その１ツに、『建物譲渡特約付き借地権』がある。本肢のような特約をした場合が、正に建物譲渡特約付き借地権だから、このような特約は有効である。
正解（２）
平成５年［問 12］ 賃貸借契約(借地借家法)
今年10月Ａがその所有する住宅をＢに新たに賃貸した場合に関する次の記述のうち、借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）賃貸借の期間を10月と定めた場合において、その賃貸借が一時使用によるものでないときは、Ａが解約の申入れをしても、その申入れの日から６月を経過しないと、契約は終了しない。
（２）「賃料は２年の契約期間中増額しない」と特約した場合、Ａは、当該期間中増額請求をすることができない。
（３）その賃貸借がＡの２年間の転勤による不在期間に限って行われ、２年経過後はＡが生活の本拠として使用することとなることが明らかな場合、「２年経過後契約の更新はしない」と特約することができる。
（４）「Ｂが大型エアコンを設置することは認めるが、Ａは契約終了のときその買取りをしない」と特約しても、その特約は、無効である。
正解（４）
平成５年［問 13］ 相続
Ａが、 5,000万円相当の土地と 5,500万円の負債を残して死亡した。Ａには、弟Ｂ、母Ｃ、配偶者Ｄ及びＤとの間の子Ｅ・Ｆ・Ｇ並びにＥの子Ｈがいる。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）限定承認をするときは、Ｄ・Ｅ・Ｆ及びＧが、共同してしなければならない。
（２）Ｅが相続放棄をしたときは、Ｈが、代襲して相続人となる。
（３）Ｅ・Ｆ及びＧが相続放棄をしたときは、Ｂ及びＣが、Ｄとともに相続人となる。
（４）Ｅ・Ｆ及びＧが相続放棄をしたときは、Ｃは、相続開始のときから３ヵ月以内に単純若しくは限定の承認又は放棄をしなければならない。
正解（１）
平成５年［問 14］ 区分所有法
区分所有者から専有部分を賃借している者Ａに関する次の記述のうち、建物の区分所有等に関する法律の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａは、建物の使用方法について、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
（２）Ａは、集会の会議の目的である事項について利害関係を有するときは、集会に出席することができるが、議決権を行使することはできない。
（３）Ａは、その専有部分を保存するため必要な範囲内であっても、他の区分所有者の専有部分の使用を請求することはできない。
（４）Ａが区分所有者の共同の利益に反する行為を行った場合において、区分所有者の共同生活上の障害が著しく、他の方法によってはその障害を除去することが困難であるときは、管理組合法人は、集会の決議をもって、その賃貸借契約を解除することができる。
平成５年［問 14］ 解説
分譲マンションに生活している者には、賃借人（区分所有者から専有部分を賃借している者）もいる。それに的を絞った出題である。
（１）正しい。賃借人であっても、建物の使用方法について、区分所有者が規約又は集会の決議に基づいて負う義務と同一の義務を負う。
（２）正しい。賃借人は、集会の会議の目的である事項について利害関係を有するときは、集会に出席することができる。しかし、議決権を行使することはできない。持ち主（区分所有者）と違って、そのマンションに投資していないからである。
（３）正しい。専有部分を保存するために必要な場合、他の区分所有者の専有部分の使用を請求することができるのは、区分所有者（持ち主）である。賃借人は区分所有者に頼めばよいから、賃借人自身は、他の区分所有者の専有部分の使用を請求することができない。
（４）誤り。いわゆる他の住人の迷惑になるような賃借人がいた場合、管理組合は、その賃貸借契約を解除する行動にでることができる。しかし、集会の決議で賃貸借契約の解除を決めることはできない。『訴えをもって』しなければならない。つまり、その賃貸借契約の解除は裁判所に頼むしかない。
正解（４）
平成５年 ［問 15］ 不動産登記法
不動産登記に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）登記は，当事者の申請又は官公署の嘱託がある場合でなければ，することができない。
（２）氏名の変更による登記名義人の表示の変更の登記の申請は，登記名義人が単独ですることができる。
（３）仮登記義務者の承諾を得てする所有権移転請求権の仮登記の申請は，仮登記権利者及び仮登記義務者が共同してすることを要する。
（４）登記権利者は，その者の所有権を確認する確定判決に基づき，売買による所有権移転の登記の申請を単独ですることができる。
平成５年 ［問 15］ 解説
（１）誤り。表示に関する登記は，登記官の職権でできる。したがって，登記は当事者の申請又は官庁・公署の嘱託（委託）による手続きによらなくても，することができる場合がある。
（２）正しい。「登記名義人の表示の変更の登記」は，権利に関する登記だが，登記名義人が「単独で」できる。関係者は登記名義人しかいないからだ。
（３）誤り。仮登記も本登記と同様に共同申請が原則だが，
・仮登記義務者の承諾があるとき
・仮登記を命ずる裁判所の処分があるとき
は，仮登記権利者が単独で申請できる。
（４）誤り。登記権利者は，その者へ登記を移せという「給付判決」があれば，売買による所有権移転登記を単独で申請できる。しかし，本肢の判決は，その者（登記権利者）の所有権を確認する「確認判決」にすぎない。確認判決は，読んで字のごとく，登記権利者の所有権を確認するだけ（認めるだけ）だ。したがって，確認判決に基づいても，売買による所有権移転登記を単独申請できない。給付判決・確認判決という民事訴訟法の用語まで理解していないと，出来ない問題だ。
正解（２）
平成５年［問 16］ 省略
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