宅建試験・過去問解説集 民法（権利関係）・平成4年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成４年［問 ２］ 複合問題
Ａが未成年者Ｂに土地売却に関する代理権を与えたところ、Ｂは、Ｃにだまされて、善意のＤと売買契約を締結したが、Ａは、Ｂがだまされたことを知らなかった。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ａは、Ｂが未成年者で、法定代理人の同意を得ないで契約を締結したことを理由に、当該契約を取り消すことができる。
（２）Ａは、自らがだまされたのではないから、契約を取り消すことができない。
（３）Ａは、ＢがＣにだまされたことを知らなかったのであるから、契約を取り消すことができる。
（４）ＣがＢをだましたことをＤが知らなかったのであるから、Ａは、契約を取り消すことができない。
正解（４）
平成４年［問 ３］ 代理
Ａの所有する不動産について、Ｂが無断でＡの委任状を作成して、Ａの代理人と称して、善意無過失の第三者Ｃに売却し、所有権移転登記を終えた。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ｃが善意無過失であるから、ＡＣ間の契約は、有効である。
（２）ＡＣ間の契約は有効であるが、Ｂが無断で行った契約であるから、Ａは、取り消すことができる。
（３）Ｃは、ＡＣ間の契約を、Ａが追認するまでは、取り消すことができる。
（４）ＡＣ間の契約は無効であるが、Ａが追認をすれば、新たにＡＣ間の契約がなされたものとみなされる。
正解（３）
平成４年［問 ４］ 時効
ＡがＢの所有地を長期間占有している場合の時効取得に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａが善意無過失で占有を開始し、所有の意思をもって、平穏かつ公然に７年間占有を続けた後、Ｃに３年間賃貸した場合、Ａは、その土地の所有権を時効取得することはできない。
（２）Ａが善意無過失で占有を開始し、所有の意思をもって、平穏かつ公然に７年間占有を続けた後、その土地がＢ所有のものであることを知った場合、Ａは、その後３年間占有を続ければ、その土地の所有権を時効取得することができる。
（３）Ａが善意無過失で占有を開始し、所有の意思をもって、平穏かつ公然に７年間占有を続けた後、ＢがＤにその土地を売却し、所有権移転登記を完了しても、Ａは、その後３年間占有を続ければ、その土地の所有権を時効取得し、Ｄに対抗することができる。
（４）Ａが20年間平穏かつ公然に占有を続けた場合においても、その占有が賃借権に基づくもので所有の意思がないときは、Ｂが賃料を請求せず、Ａが支払っていないとしても、Ａは、その土地の所有権を時効取得することができない。
平成４年［問 ４］ 解説
（１）誤り。ポイントは、時効取得に必要な占有は、必ずしもＡが自分で直接占有している必要はなく、『間接占有』（Ｃに賃貸していることによる占有）でもよい、という点にある。その点がわかれば、Ａは占有の開始の時に善意無過失で、合計10年間占有しているから、その土地の所有権を時効取得できる可能性があることがわかる。
（２）正しい。占有の『開始の時に』さえ善意無過失であれば、後日悪意になった（その土地がＢ所有であることを知った）としても、10年の占有継続で取得時効が完成するから、Ａは、その土地の所有権を時効取得できる可能性がある。
（３）正しい。Ａは占有の開始の時に善意無過失で、合計10年間占有しているから、その土地の所有権を時効取得できる可能性がある。他方ＤもＢからその土地を買っている。ＡとＤを対抗問題（先に登記をした者が勝ちという問題）ととらえると、登記はＤにあるから、Ａは、Ｄに対抗できず、その土地の所有権を時効取得できないことになる。しかし判例は、ＡとＤを対抗問題ととらえず、時効取得すべき者（Ａ）には登記が不要とした。したがって、Ａは、その土地の所有権を時効取得し、Ｄに対抗できる可能性がある。
（４）正しい。所有権の時効取得に必要な占有は、『所有の意思』がなければならないから、Ａは、その土地の所有権を時効取得することができない。
正解（１）
平成４年［問 ５］ 契約が約束通り守られない場合
Ａは、Ｂ所有の土地建物をＢから買い受け、その際「Ｂは瑕疵担保責任を負わない」旨の特約を結んだが、その土地建物に隠れた瑕疵が存在して、契約をした目的を達成することができなくなった。なお、Ｂは、その瑕疵の存在を知っていた。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）特約を結んだ以上、Ａは、Ｂに対し、契約の解除をすることができない。
（２）特約があっても、Ａは、瑕疵の存在を知ったときから１年間は、Ｂに対し、契約の解除をすることができる。
（３）特約があっても、Ａは、瑕疵の存在を知ったときから２年間は、Ｂに対し、契約の解除をすることができる。
（４）特約があっても、Ａは、土地建物の引渡しを受けたときから２年間は、Ｂに対し、契約の解除をすることができる。
正解（２）
平成４年［問 ６］ 複合問題
Ａは、ＢのＣに対する債務を担保するため、Ａの所有地にＣの抵当権を設定し、その旨の登記も完了した後、建物を新築して、Ｄに対し当該土地建物を譲渡した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ｃは、Ｂが債務を返済しないときは、Ｄに通知しなければ、抵当権を実行することができない。
（２）Ｃは、抵当権を実行して、土地及び建物を共に競売し、建物の売却代金からも優先して弁済を受けることができる。
（３）Ｄは、Ｃの抵当権が設定されていることを知らなかったときは、Ｃが抵当権を実行する前においても、Ａに対し、売買契約を解除することができる。
（４）Ｄは、Ｂ及びＣの反対の意思表示のないときは、Ｂの債務を弁済して、抵当権を消滅させることができる。
正解（４）
平成４年［問 ７］ 手付
不動産の売買契約における手付に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）当該契約が宅地建物取引業者の媒介によるものであるときは、契約に別段の定めがあっても、手付は解約手付となる。
（２）解約手付の契約は、売買契約と同時に締結しなければ、効力を生じない。
（３）買主が手付を交付した後、契約に基づいて中間金の支払いを済ませた場合でも、契約に別段の定めがなく、売主が履行に着手していなければ、買主は、手付を放棄して、当該契約を解除することができる。
（４）買主が手付を交付した後、売主の責めに帰すべき事由により売主の債務が履行不能となった場合において、損害賠償額について契約に別段の定めがないときは、その額は手付の倍額とされる。
平成４年［問 ７］ 解説
（１）誤り。民法上の手付は、契約に別段の定めがあれば、その別段の定めの通りの性質を持つことになる。例えば、契約で証約手付と定めれば証約手付となり、解約手付とはならない。宅地建物取引業法の８種規制とは違う。
（２）誤り。解約手付の契約は、売買契約と同時に締結しなくても、効力を生じる。買戻しの特約と混同しないように。
（３）正しい。契約に別段の定めがなければ、民法上、手付は解約手付と推定される。解約手付が授受された場合、手付を交付した者（買主）は、相手方（売主）が履行に着手するまでは、手付を放棄して、当該契約を解除できる。自分が履行に着手している（中間金の支払いを済ませた）かどうかは関係ない。
（４）誤り。解約手付の授受があっても、相手方（売主）が債務不履行をしている場合は、債務不履行を理由とする損害賠償の請求ができる。この場合、損害賠償額について契約に別段の定めがないとき（損害賠償額の予定をしなかったとき）は、実際の損害額を証明すれば、その実際の損害額を請求できる。その額が手付の倍額に限定されるわけではない。
正解（３）
平成４年［問 ８］ 契約が約束通り守られない場合
居住用不動産の売買契約の解除または取消しに関する次の記述のうち、民法の規定 及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）当該不動産に隠れた瑕疵がある場合、居住の用に支障がなくても、買主は、当該契約を解除することができる。
（２）買主が支払期日に代金を支払わない場合、売主は、不動産の引渡しについて履行の提供をしなくても、催告をすれば、当該契約を解除することができる。
（３）買主のローン不成立のときは契約を解除することができる旨の定めが当該契約にある場合において、ローンが不成立となったときは、売主がその事実を知っていても、買主が解除の意思表示をしない限り、契約は解除されない。
（４）当該契約の締結は第三者の詐欺によるものであったとして、買主が契約を取り消した場合、買主は、まず登記の抹消手続を終えなければ、代金返還を請求することができない。
平成４年［問 ８］ 解説
（１）誤り。瑕疵担保責任において、買主が契約を解除するには、その瑕疵によって『契約の目的を達成できない』ことが必要である。居住の用に支障がないのだから、契約の目的を達成できたと言え、契約を解除できない。
（２）誤り。買主が履行遅滞しているので、売主は、催告をした上で、契約を解除できるはずである。しかし、売主が自分の債務の提供（不動産の引渡しについての履行の提供）もしないで、催告だけで解除できるのでは当事者間の公平を失するで、売主が解除するには、催告の他に、自分の債務の提供が必要である。
（３）正しい。契約を解除するには『解除するという意思を表明する必要がある』。本肢では誰も解除の意思表示をしていないから、契約が解除されたことにはならない。なお「ローン不成立のときは契約を解除できる」という条件が成就しているから、契約は解除されなくても、契約は『効力を失う』ので注意。
（４）誤り。契約を取り消した場合、その契約は無効になるから、買主は代金返還を請求できる権利を取得し、買主は居住用不動産の登記を抹消する（つまり不動産を返す）義務を負う。判例は、この権利と義務は『同時履行の関係』にあるという。しかし、本肢は「買主は、まず、登記の抹消手続を終えなければ、代金返還を請求することができない」として、同時履行の関係を否定するので誤り。
正解（３）
平成４年［問 ９］ 複合問題
不法行為に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）不法行為の被害者は、損害賠償債権を自働債権として、加害者に対する金銭返還債務と相殺することができない。
（２）不法行為に基づく損害賠償債務は、被害者が催告をするまでもなく、その損害の発生のときから遅滞に陥る。
（３）売主及び買主がそれぞれ別の宅地建物取引業者に媒介を依頼し、両業者が共同して媒介を行った場合において、両業者の共同不法行為により買主が損害を受けたときは、買主は、買主が依頼した業者に損害賠償を請求することはできるが、売主が依頼した業者に損害賠償を請求することはできない。
（４）従業員Ａが宅地建物取引業者Ｂの業務を遂行中に第三者Ｃに不法行為による損害を与えた場合、Ｂは、その損害を賠償しなければならないが、Ａに対してその求償をすることはできない。
正解（２）
平成４年［問 10］ 賃貸借契約(借地借家法)
Ａは、木造の建物の所有を目的として、Ｂが所有する土地を期間30年の約定で賃借している。この場合、民法及び借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）期間満了前にＡが鉄筋コンクリート造りの建物を無断で増築した場合、Ｂが遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、増築のときから30年となる。
（２）期間満了前に建物が滅失し、Ａが再築をしない場合、期間満了の際にＡが契約の更新の請求をしても、Ｂが異議を述べたときは、当該契約は更新されない。
（３）期間満了後Ａが土地の使用を継続している場合、Ｂが遅滞なく異議を述べなければ、期間の定めのない借地権が設定されたものとみなされる。
（４）期間満了前に建物が火災により滅失し、Ａが木造の建物を再築した場合、Ｂが遅滞なく異議を述べなければ、借地権の存続期間は、建物滅失の日から30年となる。
正解（２）
平成４年［問 11］ 賃貸借契約(借地借家法)
建物の賃貸借に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
（１）賃借人が家賃を支払おうとしても、賃貸人がこれを受領せず、以後の家賃の受領を明確に拒んだ場合においても、賃借人は、家賃を供託しないと、履行遅滞になる。
（２）賃貸借契約の更新の際、家賃の増額について賃貸人の請求があったときは、賃借人は、これを拒むことはできない。
（３）賃貸借契約の期間が満了した場合において、賃貸人が自ら使用することを必要とする等正当の事由があるときは、賃貸人は、あらかじめ更新拒絶の通知をしなくても、賃貸借契約の更新を拒むことができる。
（４）賃貸人の承諾を得て、賃借人から建物を転借している場合、賃貸借契約が合意解除されても、転借人の権利は、特段の事由がある場合を除き、消滅しない。
平成４年［問 11］ 解説
（１）誤り。賃貸人が家賃を受領しなくても、賃借人が家賃を払わないと履行遅滞になる。賃借人がこの履行遅滞を防ぐには、家賃を法務局に供託する方法がある。しかし、賃貸人が家賃の受領を明確に拒んだ場合にも、賃借人に家賃を供託させることは無意味だから、このような場合には、賃借人は、家賃を供託しなくても、履行遅滞にならない。判例である。
（２）誤り。借賃の増額について当事者間に協議が調わないときは、増額請求を受けた者（賃借人）は、増額を正当とする裁判が確定するまでは、自分が相当と認める借賃を支払えばよい。だから、賃借人は増額請求を拒めないわけではない。
（３）誤り。賃貸人が賃貸借契約の更新を拒むには、賃貸人が自ら使用する等正当の事由があることの他に、あらかじめ（期間満了前６ヵ月ないし１年内に）、更新拒絶の通知をすることが必要である。
（４）正しい。賃貸人・賃借人間の賃貸借契約が『合意解除』によって終了しても、転貸借契約は終了しないのが原則である。終了させると、賃貸人・賃借人間の意思（合意解除）だけで転借人の立場を危うくすることが可能になり、妥当でないからである（判例）。
正解（４）
平成４年［問 12］ 共有
Ａ・Ｂ・Ｃ３人の土地の共有（持分均一）に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａの反対にかかわらず、Ｂ及びＣが同意して管理行為を行った場合、Ａは、その費用の分担を拒むことができる。
（２）Ｄが不法に土地を占拠した場合、Ｂは、Ｄに対し、単独で土地の明渡請求をすることができる。
（３）Ｃが死亡して相続人がなく、特別縁故者に対する財産分与もなされない場合、Ｃの持分は、Ａ及びＢに帰属する。
（４）Ａは、特約がなければ、いつでも土地の分割を請求することができる。
正解（１）
平成４年［問 13］ 相続
遺言に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）遺言は、15歳に達すればすることができ、法定代理人の同意は必要でない。
（２）遺産の全部を相続人の一人に贈与する旨の遺言があっても、被相続人の兄弟姉妹は、遺留分の保全に必要な限度で、遺贈の減殺を請求することができる。
（３）遺産の全部を相続人の一人に贈与する旨の遺言があっても、遺言者が死亡する前に受遺者が死亡したときは、その遺贈は効力を生じない。
（４）遺言者が遺贈をしても、受遺者が遺贈の放棄をしたときは、遺言に別段の意思表示がない限り、受遺者が受けるべきであったものは、相続人に帰属する。
平成４年［問 13］ 解説
（１）正しい。『15歳』になれば、法定代理人の同意を得なくても、遺言できる。
（２）誤り。兄弟姉妹には、そもそも遺留分がない。従って、兄弟姉妹には遺留分の保全に必要な限度で遺贈の減殺を請求する権利（遺留分減殺請求権）もない。
（３）正しい。遺贈は、遺言者の死亡以前に受遺者が死亡したときは、その効力を生じない。相続が、被相続人の死亡以前に相続人が死亡したときは、その相続人について効力を生じない、のと同じである。
（４）正しい。遺贈を受ける者を受遺者という。そして、受遺者となることを放棄する（受遺者が遺贈の放棄をする）ことは、自由である。遺贈が放棄され、遺言に別段の意思表示がない場合、そのままでは遺産が宙に浮いてしまう。だから、受遺者が受けるべきであったものは、相続人に帰属することになっている。
正解（２）
平成４年［問 14］ 省略
平成４年［問 15］ 省略
平成４年［問 16］ 区分所有法
建物の区分所有等に関する法律に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）共用部分に関する各共有者の持分は、その有する専有部分の床面積の割合によることとされており、規約で別段の定めをすることはできない。
（２）敷地利用権が数人で有する所有権その他の権利である場合、区分所有者はその有する専有部分とその専有部分に係る敷地利用権とを分離して処分することができないこととされており、規約で別段の定めをすることはできない。
（３）管理者がその職務の範囲内において第三者との間にした行為につき区分所有者がその責めに任ずべき割合は、規約の定めのいかんにかかわらず、各区分所有者の共用部分の持分割合によることとされている。
（４）建物の区分所有等に関する法律第62条による建替えは、集会において区分所有者及び議決権の各 4/5以上の多数による決議で行うことができることとされており、規約で別段の定めをすることはできない。
正解（４）
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