宅建試験・過去問解説集 民法（権利関係）・平成3年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成３年［問 ２］ 意思表示に欠陥がある場合
Ａがその所有地をＢに譲渡し、移転登記を完了した後、Ｃが、Ｂからその土地を賃借して、建物を建て、保存登記を完了した。その後、ＡがＢの強迫を理由としてＡＢ間の売買契約を取り消し、Ｃに対して土地の明渡し及び建物の収去を請求した場合、民法及び借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ｃは、借地権に基づき、Ａの請求を拒むことができる。
（２）Ｃは、Ｂの登記名義を善意無過失に信じたとして、Ａの請求を拒むことができる。
（３）Ｃは、ＡがＢから強迫を受けたことを知らないことについて善意無過失であるとして、Ａの請求を拒むことができる。
（４）Ｃは、Ａの請求を拒むことができない。
正解（４）
平成３年［問 ３］ 代理
ＡがＢから代理権を与えられて、契約を締結し、又は締結しようとする場合に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａが未成年者である場合、Ｂは、親権者の同意がないことを理由として、Ａが締結した契約を取り消すことができる。
（２）ＡがＣにだまされて契約を締結した場合においても、Ｂは、Ｃの詐欺を知っていたときは、その契約を取り消すことができない。
（３）ＡがＢからＢ所有地の売却の代理権を与えられている場合、Ａは、Ｂの同意がなければ、自ら買主となることができない。
（４）ＡがＢからＢ所有建物の賃貸の代理権を与えられている場合、Ａは、Ｂ及び賃借人Ｄの同意があれば、Ｄの代理人にもなることができる。
正解（１）
平成３年［問 ４］ どうすれば不動産の物権を第三者に対抗できるか
Ａが所有する土地について次に掲げる事実が生じた場合、民法の規定及び判例によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）ＡがＢから土地を譲り受けたが、その未登記の間に、Ｃがその事情を知りつつ、Ｂからその土地を譲り受けて、Ｃ名義の所有権移転登記をした場合、Ａは、その所有権をＣに対抗することができない。
（２）Ａの所有地がＡからＤ、ＤからＥへと売り渡され、Ｅ名義の所有権移転登記がなされた後でも、ＡがＤの債務不履行に基づきＡＤ間の売買契約を解除した場合、Ａは、その所有権をＥに対抗することができる。
（３）Ａの所有地にＦがＡに無断でＦ名義の所有権移転登記をし、Ａがこれを知りながら放置していたところ、ＦがＦ所有地として善意無過失のＧに売り渡し、ＧがＧ名義の所有権移転登記をした場合、Ａは、その所有権をＧに対抗することができない。
（４）ＡがＨから土地を譲り受けたが、その未登記の間に、Ｉが権原のないＪからその土地を賃借して、建物を建築し、建物保存登記を行った場合、Ａは、Ｉにその土地の明渡し及び建物の収去を請求することができる。
正解（２）
平成３年［問 ５］ 共有
Ａ・Ｂ・Ｃ３人の建物の共有（持分均一）に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）その建物の増築は、Ａ・Ｂ・Ｃ３人の持分価格の過半数の同意があれば、することができる。
（２）その建物をＤに賃貸している場合において、Ｄに賃貸借契約解除の事由があるときは、Ａは、Ｂ及びＣの同意を得ることなく、Ｄとの契約を解除することができる。
（３）Ａ・Ｂ・Ｃは、その合意により建物の分割をしない契約をすることができるが、その期間は５年を超えることができず、また、更新することができない。
（４）その建物の管理に関してＡがＢ及びＣに債務を負っている場合、Ｂ及びＣは、Ａがその債務を支払わずに持分をＥに譲渡しても、Ｅに対して、その債務の支払いを請求することができる。
正解（４）
平成３年［問 ６］ 人的担保（保証・連帯債務）
Ａ及びＢは、Ｃの所有地を買い受ける契約をＣと締結し、連帯して代金を支払う債務を負担している。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ａの債務が時効により消滅したときは、Ｂは、Ａの負担部分について支払いを免れる。
（２）ＣがＡに対して期限の猶予をしたときは、Ｂの債務についても、期限が猶予される。
（３）ＣがＢに対して支払いを請求して、Ｃの代金債権の消滅時効が中断されたときは、Ａの債務についても、中断される。
（４）Ａが債務を承認して、Ｃの代金債権の消滅時効が中断されたときでも、Ｂの債務については、中断されない。
正解（２）
平成３年［問 ７］ 物的担保(担保物権)の性質
不動産を目的とする担保物権に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）不動産を目的とする担保物権の中には、登記なくして第三者に対抗することができるものもある。
（２）不動産を目的とする担保物権の中には、被担保債権が将来のものであっても、存在するものがある。
（３）不動産を目的とする担保物権の順位は、すべて登記の先後による。
（４）不動産を目的とする担保物権は、被担保債権の全部が弁済されるまでは、目的物の全部の上にその効力を及ぼす。
平成３年［問 ７］ 解説
（１）正しい。不動産を目的とする担保物権の中には、登記なくして第三者に対抗することができるものもある。例えば留置権である。
（２）正しい。不動産を目的とする担保物権の中には、被担保債権が将来のものであっても、存在するものがある。例えば、根抵当権である。
（３）誤り。不動産を目的とする担保物権の順位は、すべて登記の先後によるわけではない。例えば、同一不動産に抵当権と不動産保存の先取特権が設定された場合は、登記の先後に関係なく、常に不動産保存の先取特権が優先する。
（４）正しい。不動産を目的とする担保物権は、被担保債権の全部が弁済されるまでは、目的物の全部の上にその効力を及ぼす。つまり、担保物権には不可分性がある。
正解（３）
平成３年［問 ８］ 買戻し
不動産の買戻しに関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）買戻しをするには、買主の支払った代金及び契約費用を返還すればよく、必要費及び有益費を支払わなければ買戻しをなし得ない旨の特約は、無効となる。
（２）買戻しの期間は、10年を超えることができない。
（３）買戻しの期間は、その後に、これを伸長することができない。
（４）買戻しの特約は、売買の登記後においても登記することができ、登記をすれば第三者に対して効力を生ずる。
平成３年［問 ８］ 解説
（１）正しい。買戻しをするには、代金と契約費用を返還すればよい。利息は特約があるときだけ支払えばよい。でも、利息以外の金銭（本肢の必要費・有益費）は特約があっても支払わなくてよい。従って、「必要費・有益費を支払わなければ買戻しできない」という特約は無効である。
（２）正しい。買戻し期間は定めるも定めないも自由である。でも、買戻し期間を定める場合は、買戻しの期間は『10年を超えることができない』。
（３）正しい。買戻し期間を定めた場合は、たとえ買主の同意があっても、その後に、延長（伸長）できない。
（４）誤り。買戻しの特約は、登記をすれば第三者に対して効力を生ずる。以上の点では、本肢は正しい。しかし、買戻しの特約（特約の登記も）は必ず『売買契約と同時に』しなければならないので、本肢は誤りとなる。
正解（４）
平成３年［問 ９］ 複合問題
ＡのＢに対する貸金に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）ＡＢ間で利息について別段の定めがないときでも、Ａは、利息を請求することができる。
（２）ＡＢ間で返済時期について別段の定めがないときは、Ａは、相当の期間を定めて、返済を催告することができる。
（３）ＡＢ間で返済場所について別段の定めがないときは、Ｂは、Ａの住所で返済しなければならない。
（４）Ｂが返済をしようとしても、Ａが受取証書を交付しないときは、Ｂは、その交付がなされるまで、返済を拒むことができる。
正解（１）
平成３年［問 10］ 省略
平成３年［問 11］ 契約が約束通り守られない場合
ＡがＢからＢの所有地を買い受ける契約を締結した場合に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、Ａがその善意悪意に関係なく、契約を解除することができるものは、どれか。
（１）その土地の一部が他人のものであって、ＢがＡに権利を移転することができず、残りの土地だけではＡが買うことができないとき
（２）その土地の全部が他人のものであって、ＢがＡに権利を移転することができないとき
（３）その土地に隠れた瑕疵があり、契約の目的を達成することができないとき
（４）その売買が実測面積を表示し、単価を乗じて価格が定められている場合において、その面積が著しく不足していたとき
正解（２）
平成３年［問 12］ 賃貸借契約(借地借家法)
ＡがＢの所有地を賃借して木造家屋を所有している場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、家屋が火災により滅失したときは、新築することができ、その建物が借地権の存続期間を超えて存続するものであっても、Ｂは異議を述べることができない。
（２）Ａは、家屋と借地権を他に譲渡しようとするときは、Ｂの承諾又はこれに代わる裁判所の許可を得なければならない。
（３）Ａは、借地権が消滅した場合において、家屋があるときは、自らが債務不履行のときでも、Ｂに対し家屋の買取りを請求することができる。
（４）Ｂは、弁済期が到来した借賃のうち最後の１年分についてのみ、Ａの家屋の上に先取特権を有する。
正解（２）
平成３年［問 13］ 賃貸借契約(借地借家法)
ＡがＢからＢの所有する建物を賃借している場合に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）賃貸借契約の締結に関する費用は、ＡＢが等しい割合で負担する。
（２）Ａは、Ｂの負担すべき必要費を支出したときは、直ちに、Ｂに対しその償還を請求することができる。
（３）Ａは、有益費を支出したときは、賃貸借終了の際、その価格の増加が現存する場合に限り、自らの選択によりその費した金額又は増加額の償還を請求することができる。
（４）Ａは、Ｂの同意を得て建物に造作を付加したときは、賃貸借終了の際、Ｂに対し時価でその造作を買い取るべきことを請求することができる。
正解（３）
平成３年［問 14］ 区分所有法
区分所有者の共同の利益に反する行為をした者に対する措置に関する次の記述のうち、建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「区分所有法」という。）の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）区分所有者が区分所有法第６条第１項に規定する共同の利益に反する行為をした場合、管理組合法人は、同法第57条の当該行為の停止等を請求する訴訟及び第58条の使用禁止を請求する訴訟を提起できるが、当該区分所有者の区分所有権の競売を請求する訴訟は提起できない。
（２）占有者が区分所有法第６条第１項に規定する共同の利益に反する行為をした場合、管理組合法人は、当該占有者の専有部分の引渡しを請求する訴訟を提起することはできない。
（３）区分所有法第57条の行為の停止等を請求する訴訟は、区分所有者及び議決権の各 3/4以上の多数による集会の決議によらなければ、提起できない。
（４）区分所有法第58条の使用禁止を請求する訴訟は、区分所有者及び議決権の各3/4 以上の多数による集会の決議によらなければ、提起できない。
正解（４）
平成３年 ［問 15］ 不動産登記法
不動産登記に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）所有権移転の登記の抹消は，権利部の甲区に記録される。
（２）抵当権の順位の変更の登記は，権利部の乙区に記録される。
（３）根抵当権の登記名義人の表示の変更の登記は，権利部の甲区に記録される。
（４）買戻しの特約の登記は，買主の権利取得の登記の付記登記として，権利部の甲区に記録される。
平成３年 ［問 15］ 解説
・甲区には「所有権」に関する登記の登記事項
・乙区には「所有権以外の権利」に関する登記の登記事項
が記録される。
（１）正しい。所有権移転の登記の抹消は，「所有権」に関する登記の登記事項なので，甲区に記録される。
（２）正しい。抵当権の順位の変更の登記は，「所有権以外の権利」に関する登記の登記事項なので，乙区に記録される。
（３）誤り。根抵当権の登記名義人の表示の変更の登記は，「所有権以外の権利」に関する登記の登記事項なので，乙区に記録される。
（４）正しい。買戻しの特約の登記は，所有権移転登記（買主の権利取得の登記）の付記登記として行う。したがって，「所有権」に関する登記の登記事項なので，甲区に記録される。
正解（３）
平成３年 ［問 16］ 不動産登記法
不動産登記に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）不動産登記法の規定により登記所に備える地図は，すべて一筆の土地ごとに作成され，土地の区画及び地番が明確にされている。
（２）一棟の建物を区分した建物以外の建物の床面積は，壁その他の区画の内側線で囲まれた部分の水平投影面積により算出される。
（３）二つの登記所の管轄区域にまたがって建っている建物の表示に関する登記の申請は双方の登記所にそれぞれ申請しなければならない。
（４）建物の滅失の登記は，登記官の職権によってすることができる。
正解（４）
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