宅建試験・過去問解説集 民法（権利関係）・平成2年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成２年［問 ２］ 契約が約束通り守られない場合
債務不履行による損害賠償に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）金銭債務の不履行については、債権者は、損害の証明をすることなく、損害賠償の請求をすることができる。
（２）損害賠償額の予定は、契約と同時にしなければならない。
（３）損害賠償額の予定は、金銭以外のものをもってすることができる。
（４）損害賠償額の予定をした場合、債権者は、実際の損害額が予定額より大きいことを証明しても、予定額を超えて請求することはできない。
平成２年［問 ２］ 解説
（１）正しい。損害賠償を請求する債権者は、自分が損をしたことと、その額とを証明しなければならないのが原則である。しかし、金銭債務の不履行については、債権者は、損害の証明をすることが不要である。それは、金銭は万能だという考え方に基づく。万能である金銭の支払いを履行してもらえなかった債権者には常に一定額（年利５分…これを法定利息という）の損害が発生すると、民法は考えたのである。
（２）誤り。当事者は、あらかじめ将来の損害の発生に備えて損害賠償額の予定をすることができるが、その予定は、契約と同時にする必要はない。
（３）正しい。損害賠償額の予定は、金銭以外のものをもってすることができる。例えば、「将来損害が発生したら自動車の所有権を移転する」というような約束を予定してもよい。
（４）正しい。損害賠償額の予定をした場合、債権者は、実際の損害額が予定額より大きいことを証明しても、予定額を超えて請求することはできない。例えば、損害賠償の予定額を 100万円としたところ、 200万円の損害が実際に生じ、それを証明したとしても、 100万円の損害賠償しか取れないということである。
正解（２）
平成２年［問 ３］ 省略
平成２年［問 ４］ 複合問題
Ａ所有の土地が、ＡからＢ、Ｂから善意無過失のＣへと売り渡され、移転登記もなされている。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ａが成年被後見人の場合、Ａは、契約の際完全な意思能力を有していても、ＡＢ間の契約を取り消し、Ｃに対して所有権を主張することができる。
（２）Ａが未成年者の場合、Ａは、法定代理人の同意を得ずに契約をしていても、成年に達すれば、ＡＢ間の契約を取り消すことができなくなる。
（３）Ａが要素の錯誤により契約をした場合、Ａは、重大な過失がないときは、ＡＢ間の契約の無効を主張し、Ｃに対して所有権を主張することができる。
（４）Ａが差押えを免れるため、Ｂと通謀して登記名義をＢに移した場合、Ａは、ＡＢ間の契約の無効を主張することはできるが、Ｃに対して所有権を主張することはできない。
正解（２）
平成２年［問 ５］ 代理
Ａは、Ｂの代理人として、Ｃ所有の土地についてＣと売買契約を締結したが、その際次に掲げるような事情があった場合、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）ＢがＡに代理権を与えていなかった場合は、Ｃは、その事について善意無過失であり、かつ、Ｂの追認がないとき、Ａに対して契約の履行の請求又は損害賠償の請求をすることができる。
（２）ＡがＢに隠れて当該土地の売買についてＣからも代理権を与えられていた場合は、当該契約は効力を生じない。
（３）ＣがＡをだまして売買契約を締結させた場合は、Ａは当該売買契約を取り消すことができるが、Ｂは取り消すことができない。
（４）ＢがＡに代理権を与えていなかった場合は、Ｃは、そのことについて善意であり、かつ、Ｂの追認がないとき、当該売買契約を取り消すことができる。
正解（３）
平成２年［問 ６］ 複合問題
Ａは、ＢからＢの所有地を 2,000万円で買い受けたが、当該土地には、ＣのＤに対する1,000万円の債権を担保するため、Ｃの抵当権が設定され、その登記もされていた。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ａは、契約の際Ｃの抵当権のあることを知らなくても、その理由だけでは、ＡＢ間の売買契約を解除することはできない。
（２）Ａは、抵当権消滅請求をすることができ、その手続きが終わるまで、Ｂに対し、代金の支払いを拒むことができる。
（３）Ｃは、ＢのＡに対する代金債権について、差押えをしなくても物上代位でき、他の債権者に優先して、1,000万円の弁済を受けることができる。
（４）Ａは、抵当権の実行を免れるため、ＤのＣに対する1,000万円の債務を弁済した場合、Ｂ及びＤに対し、当該 1,000万円の支払いを請求することができる。
正解（３）
平成２年［問 ７］ 人的担保（保証・連帯債務）
ＡのＢに対する債権（Ｃも、Ａに債務を負い、又はＢの債務を保証している。）についてのＡの履行請求に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）ＢとＣが分割債務を負う場合、ＡのＢに対する履行の請求は、Ｃに対しては効力を生じない。
（２）ＣがＢの保証人の場合、ＡのＢに対する履行の請求は、Ｃに対しては効力を生じない。
（３）ＣがＢの連帯保証人の場合、ＡのＣに対する履行の請求は、Ｂに対しても効力を生じる。
（４）ＢとＣが連帯債務を負う場合、ＡのＢに対する履行の請求は、Ｃに対しても効力を生じる。
平成２年［問 ７］ 解説
問題文の「ＣもＡに債務を負い」という部分は、ＢとＣが分割債務または連帯債務を負っていることを意味する。また、「Ｃも……Ｂの債務を保証している」という部分は、ＣがＢの保証人（または連帯保証人）であることを意味する。
（１）正しい。分割債務とは、ＢとＣの債務が完全に分離されている（お互いの関連性が全然ない）債務をいう。従って、分割債務の場合、分割債務者の一人（Ｂ）に対する履行の請求は、他の分割債務者（Ｃ）には効力を生じない。
（２）誤り。主たる債務者（Ｂ）に対する履行の請求は、保証人（Ｃ）に効力を生じる。
（３）正しい。連帯保証人（Ｃ）に対する履行の請求は、主たる債務者（Ｂ）に効力を生じる。なお、本肢とは関係ないが、普通の保証人に対する履行の請求は、主たる債務者に効力を生じないことを、ついでに覚えておくとよい。
（４）正しい。連帯債務者の一人（Ｂ）に対する履行の請求は、他の連帯債務者（Ｃ）に効力を生じる。
正解（２）
平成２年［問 ８］ 複合問題
契約の解除に関する次の記述のうち民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）不動産の売主は、売買契約と同時にした買戻しの特約によって、買主が支払った代金及び契約の費用を返還して、その売買契約を解除することができる。
（２）売主が契約の当時その売却した権利が自己に属しないことを知らない場合において、その権利を取得して買主に移転することができないときは、売主は損害を賠償して契約を解除することができる。
（３）無償の委任契約においては、各当事者は、いつでも契約を解除することができ、その解除が相手方のために不利な時期でなければ、その損害を賠償する必要はない。
（４）請負契約において請負人が仕事を完成しない間は、請負人は、損害を賠償して契約を解除することができる。
正解（４）
平成２年［問 ９］ 賃貸借契約（借地借家法）
Ａは、その所有する建物を明らかな一時使用（期間２年）のためＢに賃貸したが、Ｂは期間満了後も居住を続け、Ａも、その事実を知りながら異議を述べなかった。この場合、民法及び借地借家法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ａは、期間満了を理由に、Ｂに対し、直ちに明渡請求をすることができる。
（２）Ａは、正当事由のある場合に限り解約し、Ｂに対し、直ちに明渡請求をすることができる。
（３）Ａは、正当事由のない場合でも解約の申入れをし、Ｂに対し、その３ヶ月後に明渡請求をすることができる。
（４）Ａは、正当事由のある場合に限り解約の申入れをし、Ｂに対し、その６ヶ月後に明渡請求をすることができる。
正解（３）
平成２年［問 10］ 抵当権
Ａは、ＢのＣに対する金銭債権（利息付き）を担保するため、Ａの所有地にＢの抵当権を設定し、その登記をしたが、その後その土地をＤに売却し、登記も移転した。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ｂが抵当権を実行した場合、Ａ、Ｃ及びＤは、競買人になることができない。
（２）Ｂは、抵当権を実行しようとする場合、Ｄにその旨を通知しないでもよい。
（３）Ｂは、抵当権の実行により、元本と最後の２年分の利息について、他の債権者に優先して弁済を受けることができる。
（４）Ｂの抵当権が消滅した場合、後順位の抵当権者の順位が繰り上がる。
正解（１）
平成２年［問 11］ 相続
Ａが死亡し、相続人として、妻Ｂと嫡出子Ｃ・Ｄ・Ｅがいる。この場合、民法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ｃが相続を放棄した場合、ＤとＥの相続分は増えるが、Ｂの相続分については変わらない。
（２）Ａが遺産をＣに遺贈していた場合、その遺贈は、Ｂ、Ｄ及びＥの遺留分を侵害した部分について、効力を生じない。
（３）Ｅの遺留分は、被相続人Ａの財産の12分の１の額である。
（４）Ａの生前Ｄが遺留分の放棄について家庭裁判所の許可を受けていた場合においても、Ｄは、相続人となることができる。
平成２年［問 11］ 解説
（１）正しい。妻の法定相続分は 1/2なので、Ｂの法定相続分は 1/2である。また、子の法定相続分は 1/2なので、Ｃ・Ｄ・Ｅの法定相続分は Ｃ・Ｄ・Ｅ全員で 1/2である（一人1/6 である）。ところで、子の一人Ｃが相続を放棄した場合、Ｃの分は、他の子Ｄ・Ｅに振り分けられる。だから、ＤとＥの相続分は一人1/6 から1/4 に増える。でも、子の一人が相続を放棄しても妻Ｂの相続分は 1/2のままであり変わらない。従って、本肢は正しい。
（２）誤り。遺留分を侵害した遺贈も『有効』である。効力を生じない（無効である）のではない。遺留分を侵害された相続人（Ｂ・Ｄ・Ｅ）は、遺留分減殺請求権を行使できるだけである（行使しなくてもよい）。
（３）正しい。子が相続人となっている場合、遺留分は法定相続分の半分である。Ｅの法定相続分は 1/6なので、Ｅの遺留分はその半分の1/12になる。
（４）正しい。遺留分を放棄しても、相続を放棄したのと違って、相続人でなくなるわけではない。
正解（２）
平成２年［問 12］ 賃貸借契約（借地借家法）
不動産の賃貸借に関する次の記述のうち、民法及び借地借家法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）建物の賃貸借において、期間満了前に当該建物が第三者の放火により全部滅失したときは、当該賃貸借は終了する。
（２）建物の賃貸借においては、その存続期間は、20年を超えることができる。
（３）建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、当該建物が借地人の失火により滅失したときは、賃貸人は、解約の申入れをすることができる。
（４）建物の所有を目的とする土地の賃貸借において、その存続期間の定めがなく、建物が朽廃したときでも、当該賃貸借は終了しない。
平成２年［問 12］ 解説
（１）正しい。この世に存在しない物を貸し借りするのは不可能である。従って、建物が期間満了前に全部滅失したときは、その理由を問わず、滅失した時点で建物の賃貸借は終了する。なお、借地権は借地上の建物が滅失しても消滅しないが、これは借地上の建物が滅失しても貸し借りしている物（借地という土地）はまだこの世に存在しているからである。両者を混同しないように。
（２）正しい。民法の原則によれば，賃貸借の存続期間の上限は20年である。しかし，建物の賃貸借については民法の原則が適用されないよう，最近改正された。従って，建物の賃貸借の存続期間は、20年を超えることができる（極端な話し100年の存続期間を定めても有効ということ）。
（３）誤り。借地権は借地上の建物が滅失しても消滅しない。借地人に非がある（借地人の失火の場合）ときでも同じである。（１）参照。従って、賃貸人は解約の申入れなどできない。
（４）正しい。平成４年８月施行の新借地借家法は、存続期間の定めがない場合の、建物の途中朽廃による借地権消滅の制度を廃止した。従って、現行法に照らすと、本肢の言い方は正しい。
正解（３）
平成２年［問 13］ 賃貸借契約（借地借家法）
Ａは、ＢからＢ所有の建物を賃借して、居住しているが、Ｂがその建物をＣに売却し、登記も移転した。この場合、民法及び借地借家法の規定並びに判例によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ａは、建物の引渡しを受けているから、Ｃに借家権を対抗することができるが、建物の引渡しを受けていないときは、常にＣに対抗することができない。
（２）ＡがＢに敷金を差し入れていた場合、Ｃは、Ｂからその敷金を受領しない限り、Ａに対する敷金返還債務を引き継がない。
（３）Ｃが、Ａに賃料の増額を請求した場合、Ａは、その増額を相当でないと考えたときは、相当と認める賃料を、直ちに供託すればよい。
（４）Ａが死亡して相続人がない場合、Ａと事実上夫婦と同様の関係にあった同居者Ｄは、その事実を知った後１月内にＣに対し特段の意思表示をしないときは、ＡのＣに対する権利義務を承継する。
正解（４）
平成２年［問 14］ 区分所有法
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「区分所有法」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）区分所有法第３条に規定する団体（管理組合）は、区分所有者が30人以上でなくても、所定の手続きを経て法人となることができるが、その際監事を置かなければならない。
（２）規約は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議でのみ設定することができ、最初に建物の専有部分の全部を所有する分譲業者は、規約を設定することはできない。
（３）区分所有法は、建物の区分所有者相互間の関係について規定しており、区分所有者から専有部分を賃借している者等の占有者の権利及び義務については、規定していない。
（４）共用部分の変更（その形状または効用の著しい変更を伴わないものを除く。）は、区分所有者及び議決権の各４分の３以上の多数による集会の決議で決められるが、この区分所有者の定数は、規約の定めによっても減じることはできない。
正解（１）
平成２年［問 15］ 省略
平成２年 ［問 16］ 不動産登記法
不動産の仮登記に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）所有権移転の仮登記は，実体上すでに所有権が移転している場合には，することができない。
（２）仮登記に基づく本登記は，登記記録中あらかじめ設けられている仮登記のその次の余白に記録される。
（３）賃借権設定の仮登記は，登記記録中権利部の甲区に記録される。
（４）所有権に関する仮登記をした後，本登記を申請する場合においては，その仮登記後第三者に所有権移転の登記がされているときでも，その者の承諾又は，第三者に対抗することができる裁判があったことを証する情報を必要としない。
正解（２）
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