宅建試験・過去問解説集 民法（権利関係）・平成1年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成１年［問 ２］ 時効
Ａは,Ｂに対し金銭債権を有しているが,支払い期日を過ぎてもＢが支払いをしないので,消滅時効が完成する前に,Ｂに対して,支払いを求める訴えを提起した。この場合,民法の規定によれば,次の記述のうち正しいものはどれか。なお,この金銭債権の消滅時効期間は,５年とする。
（１）ＡのＢに対する勝訴判決が確定した場合,時効は新たに進行を開始し,その時効期間は10年となる。
（２）訴えの提起前６月以内に,ＡがＢに債務の履行の催告をしても,時効が中断されるのは,訴えを提起したときである。
（３）Ａが訴えを取り下げた場合,Ａの金銭債権は,Ａがその取下げをした日から５年間権利を行使しないとき,消滅する。
（４）ＢがＡに対する債権を有する場合において,その債権が既に時効により消滅しているときは,その時効完成前にＡの金銭債権と相殺し得る状態にあったとしても,Ｂは,相殺することはできない。
正解（１）
平成１年［問 ３］ 複合問題
Ａ所有の土地が,ＡからＢ,ＢからＣへと売り渡され,移転登記も完了している。この場合,民法の規定によれば,次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ａは,Ｂにだまされて土地を売ったので,その売買契約を取り消した場合,そのことを善意のＣに対し対抗することができる。
（２）Ａは,Ｂに土地を売ったとき未成年者で,かつ,法定代理人の同意を得ていなかったので,その売買契約を取り消した場合,そのことを善意のＣに対し対抗することができない。
（３）Ａは,Ｂが売買代金を支払わないので,その売買契約を解除した場合,そのことを悪意のＣに対し対抗することができる。
（４）Ａは,Ｂに強迫されて土地を売ったので,その売買契約を取り消した場合,そのことを善意のＣに対し対抗することができる。
正解（４）
平成１年［問 ４］ 契約が約束通り守られない場合
土地の売買契約に関する次の記述のうち、民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）その土地が第三者の所有であって、当該第三者に譲渡の意思がないときは、契約は無効となる。
（２）その土地に隠れた瑕疵があって、買主がそのことを知らなかったときは、買主は,その事実を知ったとき、瑕疵の程度に関係なく、契約を解除することができる。
（３）その土地に権利を主張する者がいて、買主が買い受けた土地の所有権の一部を失うおそれがあるときは、買主は、売主が相当の担保を提供しない限り、その危険の限度に応じて代金の一部の支払いを拒むことができる。
（４）その土地に抵当権が設定されていて、買主がそのことを知らなかったときは、買主は、その事実を知ったとき、抵当権行使の有無に関係なく、契約を解除することができる。
正解（３）
平成１年［問 ５］ 省略
平成１年［問 ６］ 賃貸借契約(借地借家法)
Ａは,自己所有の建物をＢに賃貸した。この場合,民法及び借地借家法の規定によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）建物が老朽化してきたため,Ａが建物の保存のために必要な修繕をする場合,Ｂは,Ａの修繕行為を拒むことはできない。
（２）建物が老朽化してきたため,ＢがＡの負担すべき必要費を支出して建物の修繕をした場合,Ｂは,Ａに対して,直ちに修繕に要した費用全額の償還を請求することができる。
（３）ＢがＡの承諾を得て第三者Ｃに建物を転貸した場合,ＡＢ間の賃貸借契約が期間の満了により終了すれば,当然にＢＣ間の転貸借契約も終了する。
（４）ＢがＡの承諾を得て第三者Ｃに建物を転貸した場合,Ａは,Ｃに対して直接賃料を請求することができる。
正解（３）
平成１年［問 ７］ 抵当権
抵当権に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、誤っているものはどれか。
（１）抵当権は、不動産だけでなく、地上権及び永小作権にも設定することができる。
（２）抵当権の効力は、債務不履行後に生じた抵当不動産の天然果実に及ぶ。
（３）抵当権の効力は、抵当権設定行為に別段の定めがあるとき等を除き、不動産に附合した物だけでなく、抵当権設定当時の抵当不動産の従物にも及ぶ。
（４）土地に抵当権を設定した後、抵当権設定者がその抵当地に建物を築造した場合、抵当権者は、建物を土地とともに競売して、建物の競売代金からも優先弁済を受けることができる。
平成１年［問 ７］ 解説
（１）正しい。抵当権は、（不動産の）所有権の他、地上権や永小作権にも設定することができる。
（２）正しい。抵当権の効力は、債務不履行後に生じた抵当不動産の果実に及ぶ。天然果実（例：抵当不動産であるみかん山から収穫されたみかん）も法定果実（例：抵当不動産を貸して得た賃料）も、同じ取り扱いだ。
（３）正しい。抵当権の効力は、不動産に附合した物（例：宅地を抵当に入れた場合の庭石）にも及ぶ。また、抵当権の効力は、抵当権設定当時の抵当不動産の従物（例：建物を抵当に入れた場合の畳）にも及ぶ。
（４）誤り。『土地（更地）』に抵当権を設定した後、その抵当地に建物が築造された場合、抵当権者は、建物を土地とともに競売することができる。これを一括競売という。この場合、建物は本来抵当に入っていなかったのだから、抵当権者は、建物の競売代金からは優先弁済を受けることができない。優先弁済を受けることができるのは『土地の競売代金』に限られる。
正解（４）
平成１年［問 ８］ 請負契約
請負契約における請負人の担保責任に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいものはどれか。
（１）完成した目的物に瑕疵があり、請負人が修補義務を負う場合において、その修補が可能なものであっても、注文者は、瑕疵の修補に代えて、直ちに損害賠償の請求をすることができる。
（２）完成した目的物に契約をした目的を達することができない重大な瑕疵があるときは、注文者は、瑕疵の修補又は損害賠償の請求をすることはできないが、契約を解除することができる。
（３）完成した目的物が建物その他土地の工作物である場合において、その物が引渡しを受けてから３年目に瑕疵により損傷したときは、注文者は、その時から２年以内に修補又は損害賠償の請求をすることができる。
（４）完成した目的物が建物その他土地の工作物である場合において、その物に契約をした目的を達することができない重大な瑕疵があるときは、注文者は、契約の解除をすることができる。
平成１年［問 ８］ 解説
（１）正しい。請負人の担保責任において、損害賠償請求は、目的物に瑕疵がありさえすれば、できる。
（２）誤り。損害賠償請求は、目的物に瑕疵がありさえすれば、できるので、本肢では損害賠償請求権がある。また、瑕疵修補請求は、①その瑕疵が重要であること、②その瑕疵の修補に過分の費用を要しないこと、の『どちらかの要件』をみたせば、できるので、本肢では瑕疵修補請求権もある。
（３）誤り。その請負契約が建物その他土地の工作物の請負である場合、請負人の担保責任は引渡しから５年（石造等は10年）続くのが原則である。ただし、瑕疵により滅失または損傷したときは、請負人の担保責任は滅失または損傷したときから１年で終了する。
（４）誤り。請負人の担保責任において、解除は、①その瑕疵のため契約の目的を達成できないこと、②その請負契約が建物その他土地の工作物の請負でないこと、の『両方の要件』をみたせば、できる。本肢では、その請負契約が建物その他土地の工作物の請負なので、②の要件を欠き、解除できない。
正解（１）
平成１年［問 ９］ 契約が約束通り守られない場合
Ａ所有の家屋につき,Ａを売主,Ｂを買主とする売買契約が成立した。この場合,民法の規定によれば,次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）家屋の所有権移転登記後,引渡し前に,その家屋が天災によって滅失した場合,Ａは,Ｂに対し代金を請求することができない。
（２）家屋の所有権移転登記後,引渡し前に,その家屋が放火によって半焼した場合,Ｂは,Ａに対し代金の減額を請求することができる。
（３）家屋の所有権移転登記後,引渡し前に,その家屋がＡの失火によって焼失した場合,その契約は失効する。
（４）家屋の所有権移転登記が完了し,引渡し期日が過ぎたのに,Ａがその引渡しをしないでいたところ,その家屋が類焼によって滅失した場合,Ｂは,契約を解除することができる。
正解（４）
平成１年［問 10］ 人的担保(保証・連帯債務)
Ａ及びＢは,Ｃとの売買契約を締結し,連帯してその代金を支払う債務を負担している。この場合,民法の規定によれば,次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）ＣがＡに対して代金支払いの請求をしても,Ｃの代金債権の消滅時効は,Ｂについては中断されない。
（２）売買契約を締結する際,Ａに錯誤があって,ＡＣ間の売買契約が無効であったとしても,ＢＣ間の売買契約は,無効とはならない。
（３）ＡがＣに対して債務を承認すると,Ｃの代金債権の消滅時効は,Ｂについても中断される。
（４）Ｃが死亡し,Ａがその相続人としてその代金債権を承継しても,Ｂの代金支払債務は,消滅しない。
正解（２）
平成１年［問 11］ 相続
Ｘは,9,000万円の遺産を残して死亡した。Ｘには,配偶者ＹとＹとの間の子Ａがいる。ＸとＹとの間には,Ａのほかに子Ｂもいたが,ＢはＸ死亡の前にすでに死亡しており,その子ｂが残されている。さらに,Ｘには,非嫡出子Ｃもいる。また,Ａには子ａがおり,ＡはＸ死亡後直ちに相続を放棄した。この場合の民法の規定に基づく法定相続分に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。
（１）Ｙが6,000万円,Ｃが3,000万円の相続分を取得する。
（２）Ｙが4,500万円,ｂが4,500万円の相続分を取得する。
（３）Ｙが4,500万円,ｂが3,000万円,Ｃが1,500万円の相続分を取得する。
（４）Ｙが4,500万円,ａが1,800万円,ｂが1,800万円,Ｃが900万円の相続分を取得する。
正解（３）
平成１年［問 12］ 賃貸借契約(借地借家法)
Ａは,Ｂの所有する土地を賃借し,その上に木造の建物を所有している。この場合,借地借家法の規定および判例によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）ＡとＢの借地契約において借地権の存続期間を10年と定めた場合,その約定はなかったものとみなされ,借地権は,契約の時から20年存続することになる。
（２）借地権の存続期間満了の際,Ａが契約の更新を請求した場合において,建物が存在し,Ｂが異議を述べなかったときは,前の契約と同一の条件をもって,更に借地権を設定したものとみなされる。
（３）借地権の存続期間満了後,Ａが土地の使用を継続している場合において,Ｂが異議を述べなかったときで,建物が存在するときは,前の契約と同一の条件をもって,更に借地権を設定したものとみなされる。
（４）ＡＢ間で借賃の増額について協議が調わない場合,Ａは,増額を正当とする裁判が確定するまでは,相当と認める借賃を支払えばよい。
正解（１）
平成１年［問 13］ 賃貸借契約(借地借家法)
Ａは,その所有する建物をＢに賃貸した。この場合,借地借家法の規定によれば,次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ａがその建物を第三者Ｃに譲渡し,所有権の移転登記がされた場合でも,その登記前にＢがＡから建物の引渡しを受けていれば,Ｂは,Ｃに対して賃借権を対抗することができる。
（２）Ｂが建物を第三者Ｃに転貸する場合,Ａの承諾を得る必要があるが,Ａが承諾を与えないときは,Ｂは,Ａの承諾に代わる許可の裁判を裁判所に対して申し立てることができる。
（３）Ａは,賃貸借契約の更新について,自ら使用する必要がある等正当の事由がなければ,これを拒むことはできない。
（４）Ａが賃貸借期間満了の前６月乃至１年以内にＢに対して更新拒絶の通知をしないときは,前の契約と同一の条件をもって,更に賃貸借をなしたものとみなされる。
正解（２）
平成１年［問 14］ 区分所有法
建物の区分所有等に関する法律（以下この問において「区分所有法」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）共用部分の持分の割合は、規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分の床面積の割合により、かつ、各専有部分の床面積は、壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。
（２）区分所有者は、共用部分について他の区分所有者に対して債権を有する場合は、その債権について、債務者の区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。
（３）建物の設置または保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定される。
（４）区分所有法第62条第１項に規定する建替え決議は、集会において、区分所有者及び議決権の各５分の４以上の多数により行うことができる。
平成１年［問 14］ 解説
（１）誤り。共用部分の持分の割合は、規約で別段の定めをしない限り、その有する専有部分の床面積の割合による。そして、専有部分の床面積は、規約で別段の定めをしない限り、壁その他の区画の『内側線』で囲まれた部分の水平投影面積による。壁の中を通っている中心線（壁心線）によるのではない。
（２）正しい。区分所有者が、共用部分について他の区分所有者に対して債権を有する場合には、その債権について、債務者の区分所有権及び建物に備え付けた動産の上に先取特権を有する。
（３）正しい。建物の設置または保存に瑕疵があることにより他人に損害を生じたときは、その瑕疵は、共用部分の設置又は保存にあるものと推定される。
（４）正しい。建替え決議は、集会において、区分所有者及び議決権の各『 4/5以上』の多数により行う。
正解（１）
平成１年［問 15］ 省略
平成１年 ［問 16］ 不動産登記法
＊区分建物に係る登記に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）敷地権である旨の登記ある土地の登記記録には，敷地権を目的とする一般の先取特権の保存の登記及び質権又は抵当権の設定の登記は，その土地が敷地権の目的となる前にその登記原因が生じたものであっても，することができない。
（２）登記官は，区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは，当該敷地権の目的である土地の登記記録について，職権で，当該登記記録中の所有権，地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。
（３）区分建物にあっては，表題部所有者から所有権を取得した者も，所有権の保存の登記を申請することができる。
（４）数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき共用部分は,区分建物として登記をすることができない。
＊区分建物
１棟の建物の構造上区分された部分で独立して住居，店舗，事務所又は倉庫その他建物としての用途に供することができるものであって，建物の区分所有等に関する法律第２条第３項に規定する専有部分であるもの（同法第４条第２項の規定により共用部分とされたものを含む）をいう。
平成１年 ［問 16］ 解説
（１）誤り。「敷地権である旨」の登記をした土地には，敷地権の所有権移転登記や敷地権の抵当権設定登記等が，原則としてできなくなる。建物と敷地の一体的な管理のために，土地だけの登記も禁止するのだ。
ただし，その土地が敷地権の目的となる前に登記原因が生じた，敷地権の仮登記や質権・抵当権の設定登記等は，できる。以前にした行為の後始末なら，建物と敷地の一体的な管理に反しないからだ。
（２）正しい。登記官は，区分建物に関する敷地権について表題部に最初に登記をするときは，その敷地権の目的である「土地」の登記記録について，職権で，その登記記録中の所有権，地上権その他の権利が敷地権である旨の登記をしなければならない。これによって，その土地がマンションの敷地になっていることが，土地の登記記録で世の中に公示されるわけだ。
（３）正しい。所有権の保存の登記は，表題部所有者（例：マンションの分譲業者）が申請するのが原則だが，区分建物では，表題部所有者から所有権を取得した者（例：分譲業者から購入した者）も，直接自己名義で，所有権の保存の登記を申請できる。
（４）正しい。「数個の専有部分に通ずる廊下又は階段室その他構造上区分所有者の全員又はその一部の共用に供されるべき共用部分」とは，法定共用部分のことだ。法定共用部分は，専有部分（区分建物）とできない。したがって，廊下や階段室などは専有部分（区分建物）として登記をすることもできない。
正解（１）
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