宅建試験・過去問解説集 法令上の制限・平成11年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成11年［問 16] 国土利用計画法
国土利用計画法第２３条の届出（以下この問において「事後届出」という）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）土地売買等の契約を締結した場合には，当事者双方は，その契約を締結した日から起算して２週間以内に，事後届出を行わなければならない。
（２）一団の造成宅地を数期に分けて不特定多数の者に分譲する場合において，それぞれの分譲面積は事後届出の対象面積に達しないが，その合計面積が事後届出の対象面積に達するときは，事後届出が必要である。
（３）事後届出においては，土地に関する権利の移転等の対価の額を届出書に記載しなければならないが，当該対価の額が土地に関する権利の相当な価額に照らし著しく適正を欠くときでも，そのことをもって勧告されることはない。
（４）事後届出に係る土地の利用目的について勧告を受けた場合において，その勧告を受けた者がその勧告に従わなかったときは，その旨及びその勧告の内容を公表されるとともに，罰金に処せられることがある。
平成11年［問 16］ 解説
（１）誤り。国土法２３条の事後届出は，土地売買などの契約をした場合に，その契約をした日から数えて２週間以内に行わなければならないが，届出義務者（届出を行わなければならない者）は，「権利取得者」（売買契約の場合は買主）だ。当事者双方（売主と買主の両方）ではない。
（２）誤り。国土法の届出には，事前届出制と事後届出制がある。「事前」届出制が適用される場所（注視区域又は監視区域）では，（２）のような場合に，それぞれの分譲面積が「事前」届出が必要な面積にならないが，合計すると「事前」届出が必要な面積になるときは，「事前」届出が必要になる。しかし，「事後」届出制が適用される場所（注視区域・監視区域・規制区域のどれでもない所）では，それぞれの分譲面積（土地を「取得した者」が取得した面積）が「事後」届出が必要な面積にならなければ，合計すると「事後」届出が必要な面積になるときでも，「事後」届出は不要だ。事後届出の対象になる所（注視区域・監視区域・規制区域のどれでもない所）は，土地の値上がりのおそれがない所なので，規制をゆるめているのだ。
（３）正しい。事前届出制が適用されるときも事後届出制が適用されるときも，届出をする場合は届出書を提出する必要があり，その届出書には「売買価格や土地の利用目的」を記載しなければならない。そして知事は，届出の内容に文句があるときは注意できる。これが勧告だ。ところで，事後届出の対象になる所は，土地の値上がりのおそれがない所なので，規制をゆるめ，知事は「土地の利用目的についてだけ」勧告できることになっている。売買価格については勧告できない。高すぎるからもっと安くしろ，とは事後届出制が適用される場合には言えないのだ。
（４）誤り。事後届出をした土地の利用目的について注意（勧告）を受けたのに，従わなかったときは，従わなかったことや注意の内容を「公表」される。でも，罰則（罰金や懲役）はない。法律に違反したのに罰則がないというのは奇妙な話だが，国土法は，この点わざとザル法（ききめのない法律）にしているのだ。あまり厳しいことを決めると，自由取引という資本主義社会の根底が崩れるので，土地の値上がりを抑えるという国土法の目的には反するが，ここはザル法にしておこうという事だ。
正解（３）
平成11年［問 17] 都市計画の種類
都市計画法に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）都市施設は，円滑な都市活動を確保し，良好な都市環境を保持するように都市計画に定めることとされており，市街化区域については，少なくとも道路，公園及び下水道を定めなければならない。
（２）第一種中高層住居専用地域は，中高層住宅に係る良好な住居の環境を保護するために定める地域であり，その都市計画には，建築物の高さの最低限度又は最高限度を定めなければならない。
（３）特別用途地区は，当該地区の特性にふさわしい土地利用の増進，環境の保護等の特別の目的の実現を図るために定める地区であり，用途地域内においてのみ定めることができる。
（４）市街化調整区域内の土地の区域について定められる地区計画の地区整備計画においては，建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合の最低限度，建築物の建築面積の最低限度及び建築物等の高さの最低限度を定めることはできない。
平成11年［問 17］ 解説
（１）正しい。都市施設には，道路，公園，下水道，学校，病院，鉄道施設など色々あるが，それらは，なめらかな都市活動と良い都市環境のために，都市計画で決めることになっている。ところで，市街化)区域というのは街中のことだ。そこでは大勢の人が都会生活を送っているので，最低限必要な都市施設を都市計画で決めておく必要がある。それが道路，公園，下水道の３つだ。問題文で言っているのは，こういう意味だ。
（２）誤り。第一種中高層住居専用地域の定義は問題文の通りだ。ここは中高層マンション向けの場所なので，建築物の高さの最低限度や最高限度を定めなければならないように見える。しかし，中高層マンション向けといっても色々あるので，高さの最低限度や最高限度を定める必要がある場合に備えて，都市計画法は，別に高度地区という都市計画を定めることができるようにしている。第一種中高層住居専用地域に高度地区を重ねて定めた場合は，高さの最低限度や最高限度を定めなければならないが，そこが第一種中高層住居専用地域だというだけでは，そのような規制はない。
（３）正しい。特別用途地区の定義は問題文の通りだ。「特別の性質，特別の目的」と言ったって色々ある。例えば，そこが第一種中高層住居専用地域という用途地域になっている場合でも，日本中のそういう所が同じ性質，目的を持つわけではない。人口流出による空洞化に悩んでいる都心部のビルもあるだろう。そういう所では，「中高層階住居専用地区」という名前の特別用途地区を第一種中高層住居専用地域という用途地域に重ねて定め，中高層ビルの３階以上を住宅にしろ，とできるのだ。このように，特別用途地区は用途地域に重ねて用途地区をキメ細かくするためのものだから，用途地域内でだけ定めることができる。
（４）正しい。地区計画は，日常生活に密着したキメ細かいレベルでの，範囲の狭い都市計画だ。例えば，そこら辺一帯は閑静なお屋敷町なので一定規模以上のマンションを建てさせない，という計画だ。そして，地区計画は市街化調整区域でも定めることができる。ところで，市街化調整区域はなるべく都市化を抑える所なので，一定規模「以下」のマンションはダメというのは矛盾だ。容積率の「最低限度」，建築面積の「最低限度」，高さの「最低限度」を地区計画の具体的な整備計画で定めるのは，一定規模「以下」のマンションはダメ，ということに通じる。だから市街化調整区域では，上のような「最低限度」の定めが禁止されるのだ。なお，「市街化調整区域以外」での地区計画なら，上のような「最低限度」の定めも許される。
正解（２）
平成11年［問 18] 開発許可
都市計画法に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。ただし，地方自治法に基づく指定都市等の特例については考慮しないものとする。
（１）市街化区域内における開発行為であっても，その開発区域が市街化調整区域に隣接しているため，市街化調整区域の市街化を促進するおそれがあるものについては，そのことをもって開発許可を受けられないことがある。
（２）開発許可を受けた開発区域内の土地においては，開発行為の工事完了の公告前であっても，当該開発行為に同意していない土地の所有者は，その権利の行使として自己の土地において建築物を建築することができる。
（３）開発許可を受けた開発区域内の土地においては，開発行為の工事完了の公告後であっても，都道府県知事が当該開発区域の利便の増進上支障がないと認めて許可をしたときは，予定建築物以外の建築物を建築することができる。
（４）区域区分に関する都市計画が定められていない都市計画区域において，農業を営む者がその居住用の住宅を建築するために行う開発行為については，開発許可を受ける必要はない。
平成11年［問 18］ 解説
（１）誤り。市街化区域は，市街化調整区域と違って，都市化を抑える所ではなく街中だ。だから，市街化区域内の開発行為は，原則として開発許可を受けることができることになっている。その開発行為の技術が未熟だとか申請書の記載に不備があるとかの余程の場合以外は，開発許可を受けられるということだ。隣りが市街化調整区域だという理由で，市街化区域内の開発行為が不許可になることはない。なお，市街化調整区域内の開発行為は，周辺地域の市街化を促進するおそれがあると，開発許可を受けることができない場合があるが，これと混同しないように。
（２）正しい。開発許可を受けた土地では，工事が完了したというお上の宣言の前（工事完了公告の前）には，建築物の建築が禁止されるのが原則だ。でも，その開発行為に反対している土地の所有者は，例外的に，自分の権利として自分の土地で建築物を建築できる。もともと開発行為をするには，開発区域内の土地の権利者の相当数（大多数）の同意が必要なので，反対している権利者を保護するためだ。
（３）正しい。開発許可を受けた土地では，工事が完了したというお上の宣言の後（工事完了公告の後）でも，予定外の建築物を建築できないのが原則だ。でも，知事がその区域の便利さを増すために大丈夫だと認めて許可したときは，例外的に，予定外の建築物を建築できる。開発許可をした知事自身のお墨付き（建築許可）がある以上，その通りと考えるしかない。
（４）正しい。（４）の場所は，いわゆる非線引区域と呼ばれる所だ。都市計画区域にはなっているが，市街化区域と市街化調整区域に区分されていない所だ。イメージ的には結構田舎で農家が多い所だ。そこで，農家が住む住宅を建築するために行う開発行為は，開発許可を受ける必要がない，ことになっている。
正解（１）
平成11年［問 19] 開発許可
都市計画法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）開発許可を申請しようとする者は，あらかじめ，当該開発区域に隣接する土地について権利を有する者の相当数の同意を得なければならない。
（２）開発許可を申請しようとする者は，開発行為に関係がある公共施設の管理者の同意を得たことを証する書面を，申請書に添付しなければならない。
（３）開発許可を受けた者の相続人その他の一般承継人は，都道府県知事の承認を受けて，被承継人が有していた開発許可に基づく地位を承継することができる。
（４）開発行為の許可又は不許可の処分に関して不服のある者は，都道府県知事に対して異議申立てをすることができる。
正解（２）
平成11年［問 20] 建築確認
建築基準法の確認に関する次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）木造３階建て，延べ面積が300㎡の建築物の建築をしようとする場合は，建築主事の確認を受ける必要がある。
（２）鉄筋コンクリート造平屋建て，延べ面積が300㎡の建築物の建築をしようとする場合は，建築主事の確認を受ける必要がある。
（３）自己の居住の用に供している建築物の用途を変更して共同住宅（その床面積の合計300㎡）にしようとする場合は，建築主事の確認を受ける必要がない。
（４）文化財保護法の規定によって重要文化財として仮指定された建築物の大規模の修繕をしようとする場合は，建築主事の確認を受ける必要がない。
平成11年［問 20］ 解説
全体が，建築確認がいるかどうか当ててみろ，という問題だ。
（１）正しい。木造建築物の建築は，「３階以上」だと，建築確認を受ける必要がある。
（２）正しい。木造でない（鉄筋コンクリート造の）建築物の建築は，「延べ面積が200㎡を超える」と，建築確認を受ける必要がある。
（３）誤り。普通の建築物（住宅）を用途変更して（使い途(みち)を変更して）特殊建築物（共同住宅）にするときは，「その用途に供する（共同住宅にする）面積が１００㎡を超える」と，建築確認を受ける必要がある。なお，特殊建築物とは，そこで火事などの災害が起きたら，一般の死傷者が大勢出そうな建物をいう。共同住宅の他にも，旅館・倉庫・バー・コンビニなど色々ある。共同住宅とはマンションやアパートのことだ。
（４）正しい。文化財保護法によって重要文化財として指定されたり，仮に指定された建築物は，文化財としての価値を守るため，建築基準法が適用されないことになっている。だから，どんな場合でも，建築確認を受ける必要がない
正解（３）
平成11年［問 21] 容積率・建ぺい率
建築物の容積率（延べ面積の敷地面積に対する割合）に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）容積率の算定に当たり，建築物の延べ面積の３分の１を限度として，地下室の床面積を建築物の延べ面積に算入しないとする特例は，住宅以外の用途に供する部分を有する建築物には適用されない。
（２）容積率の算定に当たっては，共同住宅の共用の廊下又は階段の用に供する部分の床面積は，その建築物の延べ面積には算入しない。
（３）高度地区内においては，容積率は，高度地区に関する都市計画で定められた内容に適合しなければならない。
（４）商業地域内で，かつ，防火地域内にある耐火建築物については，容積率制限は適用されない。
平成11年［問 21］ 解説
容積率は，建築物の各階の合計面積（延べ面積）の敷地面積に対する割合だ。例えば，1,000㎡の敷地に，５階建ての建築物があり，１フロアー当たりの面積が100㎡（各階の合計面積が500㎡）だとすると，その建築物の容積率は，1,000分の500＝10分の５＝50％，ということになる。敷地面積が同じなら,高い建物ほど容積率の数字が大きいことになる。
（１）誤り。地下室の床面積を計算に入れないのは，住宅の地下室についてだ。でも，住宅じゃない使いみちにする部分，例えば店舗にする部分がある建築物でも，住宅部分が含まれていれば，その住宅部分の地下室は計算に入れてよい。「店舗併用住宅でも，住宅部分の地下室の床面積は，建築物の各階の合計面積の３分の１まで，容積率の計算に入れない」ということだ。
（２）正しい。容積率を計算するとき，マンションやアパート（共同住宅）の，みんなで使う廊下や階段にする部分の床面積は，その建築物の各階の合計面積には入れない。
（３）誤り。建築物の「高さの最高限度又は最低限度」を定める所を高度地区という。だから，高度地区では，もともと容積率は定められないから，（３）のような言い方はウソだ。
（４）誤り。商業地域の中（建ぺい率の限度が10分の８とされている地域内）にあり，しかも防火地域の中にもある耐火建築物は，「建ぺい率」の制限を考えないで建築できる（建ぺい率の制限がない），という特例がある。でも，容積率にはこのような特例はない。
正解（２）
平成11年［問 22] 複合問題（建築基準法）
準防火地域内において，地階を除く階数が３（高さ12ｍ），延べ面積が1,200㎡で事務所の用途に供する建築物を建築しようとする場合に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）この建築物は，耐火建築物又は準耐火建築物としなければならない。
（２）この建築物の屋上に看板を設ける場合においては，その主要な部分を不燃材料で造り，又はおおわなければならない。
（３）この建築物は，防火上有効な構造の防火壁によって有効に区画しなければならない。
（４）この建築物には，非常用の昇降機を設けなければならない。
正解（１）
平成11年［問 23] 省略
平成11年［問 24] 農地法
農地法に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）耕作する目的で農地の所有権を取得する場合で，取得する農地の面積が４へクタールを超えるときは，農林水産大臣の農地法第３条の許可を受ける必要がある。
（２）農家が，その農業用倉庫として利用する目的で自己の所有する農地を転用する場合は，転用する農地の面積の如何にかかわらず，農地法第４条の許可を受ける必要がある。
（３）市街化区域内にある農地について，農地以外のものに転用するため所有権を取得する場合で，転用する農地の面積が４ヘクタールを超えるときは，都道府県知事に農地法第５条の届出をする必要がある。
（４）土地登記簿上の地目が山林や原野であっても，現況が農地であれば，その所有権を取得する場合は，原則として農地法第３条又は第５条の許可を受ける必要がある。
正解（４）
平成11年［問 25] その他の法令制限
次の記述のうち，誤っているものはどれか。
（１）生産緑地法によれば，生産緑地内において土地の形質の変更を行おうとする者は，原則として市町村長の許可を受けなければならない。
（２）宅地造成等規制法によれば，宅地造成工事規制区域内において宅地造成に関する工事を行おうとする造成主は，原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
（３）急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律によれば，急傾斜地崩壊危険区域内において，工作物の設置を行おうとする者は，原則として市町村長の許可を受けなければならない。
（４）自然公園法によれば，国定公園の特別地域内において工作物の新築を行おうとする者は，原則として都道府県知事の許可を受けなければならない。
平成11年［問 25］ 解説
（１）正しい。生産緑地法によれば，生産緑地内で「土地をいじる行為」（土地の形状や性質の変更）を行おうとする者は，「市町村長」の許可を受けるのが原則だ。生産緑地とは，街中（市街化区域内）にある農地を計画的に残しておこうとするものだが，農地は地縁（昔からの地域のつながり）を断ち切れない面があるので，計画は地元レベルで決める（市町村長の許可）のが妥当だからだ。
（２）正しい。宅地造成工事規制区域内で，宅地造成に関する工事を行おうとするオーナー（造成主）は，「知事」の許可を受けるのが原則だ。宅地造成等規制法の基本的な条文だ。宅地造成等規制法は，宅地造成によるガケ崩れなどで大勢の人が死傷するのを防ぐために，このような基本を定めている。
（３）誤り。がけ崩れを防止する法律（急傾斜地の崩壊による災害の防止に関する法律）によれば，がけ崩れ危険区域内（急傾斜地崩壊危険区域内）で，「建築物を建築」しようとする者は，「知事」の許可を受けるのが原則だ。この法律は，都道府県民の命を担当し，これは地元レベルの話（市町村長の許可）ではないから，「知事」の許可が必要となっている。
（４）正しい。自然公園法によれば，「国定公園」の特別地域内で，「建築物を建築」しようとする者は，「知事」の許可を受けるのが原則だ。自然公園の美しい眺めは都道府県レベルで守るべきだから。ところで，日本を代表するような風光明媚な所を「国立公園」の特別地域又は特別保護地区というが，こういう所は日本代表選手なので，日本全体レベルで自然を保護する必要がある。そこで，同じ特別地域でも「国立公園」の特別地域で建築物を建築するには，自然公園担当の中央官庁（環境省）の長である「環境大臣」の許可がいることになっている。「国定公園」と「国立公園」の違いが本肢のポイントだ。
正解（３）
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