宅建試験・過去問解説集 法令上の制限・平成6年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成６年［問 17］ 都市計画の種類
都市計画法に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）「市街化区域及び市街化調整区域については、その区分及び各区域の整備、開発又は保全の方針を都市計画に定めるものとする」という規定は削除されている。
（２）市街地開発事業は、市街化区域内において、一体的に開発し、又は整備する必要がある土地の区域について定めるものであるが、必要に応じて市街化調整区域内においても定めることができる。
（３）用途地域に関する都市計画には、建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合を定めなければならない。
（４）地区計画は、建築物の建築形態、公共施設その他の施設の配置等からみて、一体としてそれぞれの区域の特性にふさわしい態様を備えた良好な環境の各街区を整備し、開発し及び保全するための計画である。
正解（２）
平成６年［問 18］ 国土利用計画法
注視区域かつ市街化区域内の甲地（Ａ所有1,000㎡）、乙地（Ｂ所有1,500㎡）、丙地（Ｃ所有2,000㎡）についての国土利用計画法の届出（以下この問において「事前届出」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。なお、甲地と乙地は、隣地である。
（１）Ｃが甲地及び乙地にまたがってビルの建設を計画して、甲地については丙地との交換契約をＡと締結し、乙地についてはＢと地上権設定契約（設定の対価１億円）を締結しようとする場合、それぞれの契約の締結について、事前届出が必要である。
（２）Ｃが丙地を分割して、1,000㎡をＤと、残りの1,000㎡をＥと、それぞれ売買契約を締結しようとする場合、事前届出をする必要はない。
（３）Ｆが甲地及び乙地にまたがってビルの建設を計画して、甲地についてはＡと売買契約を締結し、乙地についてはＢと賃借権設定契約（設定の対価なし）を締結しようとする場合、それぞれの契約の締結について、事前届出が必要である。
（４）ＧがＣに対して有する金銭債権の担保として、丙地の所有権をＧに移転する契約を締結しようとする場合（いわゆる譲渡担保の場合）、事前届出をする必要はない。
正解（１）
平成６年［問 19］ 開発許可
開発許可に関する次の記述のうち，都市計画法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）都市計画区域以外の区域内（準都市計画区域を除く）で行う開発行為で，開発区域の面積が 1,000㎡以上のものについては，あらかじめ，都道府県知事の許可を受けなければならない。
（２）市街化調整区域内で行う開発行為で，農業を営む者の住宅の建築のために行うものについては，都道府県知事の許可を要しない。
（３）開発許可の申請書には，当該開発行為により設置される公共施設を管理することとなる者の同意を得たことを証する書面を，添付しなければならない。
（４）開発許可を申請しようとする者は，当該開発行為をしようとする土地の相当部分について，所有権を取得していなければならない。
平成６年［問 19］ 解説
（１）誤り。開発行為を「都市計画区域外」（都市計画区域以外の区域内）で行う場合は，その規模が10,000㎡以上（準都市計画区域では3,000㎡以上）の場合に,開発許可が必要になる。
（２）正しい。開発行為を「市街化区域以外」で行うときで，「農林漁業者のための建築物（例：居住用建築物・温室・倉庫）の建築目的」がある場合は，開発許可が不要だ。市街化調整区域内は「市街化区域以外」なので，開発許可が不要になる。
（３）誤り。開発許可を申請しようとする者は，あらかじめ，開発行為により新たに設置される公共施設を管理することとなる者と「協議」をしなければならない（「同意」ではない）。そして，開発行為の申請書には，開発行為により新たに設置される公共施設を管理する者との「協議の経過を示す書面」（「同意を得たことを証する書面」ではない）を添付しなければならない。
（４）誤り。開発行為の申請は土地所有者でなくても（例：借地権者でも）できる。
正解（２）
平成６年［問 20］ 開発許可
都市計画法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）都道府県知事が行った開発許可に不服がある者は、都道府県都市計画審議会に対して審査請求をすることができる。
（２）都道府県知事は、市街化調整区域における開発行為について開発許可をする場合において、必要があると認めるときは、当該開発区域内の土地について、建築物の高さに関する制限を定めることができるが、壁面の位置に関する制限を定めることはできない。
（３）都道府県知事は、開発行為に関する工事の完了の届出があった場合において、当該工事が開発許可の内容に適合していると認めたときは、検査済証を交付しなければならない。
（４）開発登録簿の写しの交付請求は、当該開発登録簿に登録された開発区域内の土地について相当の利害関係を有する者でなければ、行うことはできない。
正解（３）
平成６年［問 21］ 低層住専の制限
第一種低層住居専用地域内の建築物の制限に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）３階建ての住宅（高さ10ｍ）は，特定行政庁の許可を得なければ，建てることができない。
（２）建築物の敷地面積の最低限度に関する制限を都市計画で定める場合， 200㎡を超えない範囲で，定めなければならない。
（３）隣地斜線制限（建築基準法第56条第１項第２号の制限をいう。）は，適用される。
（４）都市計画において外壁の後退距離の限度を定める場合においては，２ｍを超えない範囲で，定めなければならない。
平成６年［問 21］ 解説
（１）誤り。第１種低層住居専用地域または第２種低層住居専用地域では，建築物の高さの限度を定める（必ず定める）が，定める場合は「12メートル以下又は10メートル以下」で定めなければならない。したがって，高さ10メートルの住宅なら建てることができる。なお，第１種低層住居専用地域または第２種低層住居専用地域では（他の用途地域でも）それ自体で「階数制限することはない」。
（２）正しい。第１種低層住居専用地域では（他の11の用途地域でも），建築物の敷地面積の最低限度を定めることができるが，定める場合は「 200㎡以内」( 200 ㎡を超えない範囲内）で定めなければならない。
（３）誤り。第１種低層住居専用地域または第２種低層住居専用地域では，道路斜線制限や北側斜線制限は適用されるが，隣地斜線制限は適用されない。
（４）誤り。第１種低層住居専用地域または第２種低層住居専用地域では，外壁の後退距離の限度を定めることができるが，定める場合は「1.5 メートル又は１メートルのどちらかの限度」で定めなければならない。したがって，「２ｍを超えない範囲で，定めなければならない」という言い方は，誤りだ。
正解（２）
平成６年［問 22］ 道路関係の規制
建築物の敷地又は建築物と道路の関係に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）建築物の敷地は，原則として幅員４ｍ以上の道路に接しなければならないが，この幅員については，地方の特殊性等により加重されることはない。
（２）建築物は，地下に設けるものであっても，道路に突き出して建築してはならない。
（３）私道の所有者が私道を廃止し，又は変更する場合，その私道に接する敷地に与える影響のいかんによっては，特定行政庁から，その廃止又は変更を禁止し，又は制限されることがある。
（４）建築基準法の規定が適用された際現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で，特定行政庁が指定したものについては，同法の規定が適用された際の道路の境界線が，その道路の境界線とみなされる。
平成６年［問 22］ 解説
（１）誤り。建築物の敷地は，原則として幅員４ｍ以上の道路に接しなければならない。しかし，この幅員については地方の特殊性等により加重されることがある。つまり，特定行政庁がその地方の気候・風土の特殊性または土地の状況により必要と認めて都道府県都市計画審議会の議を経て指定する区域内では，この幅員が６ｍ以上になる。
（２）誤り。建築物は道路に突き出して建築してはならないのが原則だが，地下に設けるものは例外になる。地下に設けるものは地上の道路の通行の邪魔にならないからだ。
（３）正しい。私道の所有者が私道を廃止し，又は変更することは民法上は自由だ。しかし，それによって接道義務に反するようになるような場合には，特定行政庁から，その廃止又は変更を禁止・制限されることがある。
（４）誤り。建築基準法の規定が適用された際現に建築物が立ち並んでいる幅員４ｍ未満の道で，特定行政庁が指定したものについては，「道路の中心線からの水平距離が２ｍの線」が，その道路の境界線とみなされる。いわゆるセットバックの規定だ。同法（建築基準法）の規定が適用された際の道路の境界線が，その道路の境界線とみなされるのではない。
正解（３）
平成６年［問 23］ 用途制限
建築物の用途制限に関する次の記述のうち、建築基準法の規定によれば、正しいものはどれか。ただし、特定行政庁の許可については考慮しないものとする。
（１）第一種住居地域内においては、騒音の小さいカラオケボックスであれば、建築することができる。
（２）火葬場は、公益上必要な施設であるので、第一種低層住居専用地域を除く全ての用途地域で、建築することができる。
（３）近隣商業地域内においては、床面積の合計が 200㎡以下の個室付浴場であれば、建築することができる。
（４）第一種中高層住居専用地域内においては、５階建ての大学を、建築することができる。
正解（４）
平成６年［問 24］ 防火・準防火地域
防火地域及び準防火地域に関する次の記述のうち，建築基準法の規定によれば，正しいものはどれか。
（１）防火地域内において，階数が２で延べ面積が 200㎡の住宅は，必ず耐火建築物としなければならない。
（２）準防火地域内において，地階を除く階数が３で延べ面積が 1,000㎡の事務所は，必ず耐火建築物としなければならない。
（３）準防火地域内において，地階を除く階数が３で延べ面積が 500㎡の事務所を耐火建築物以外のものとする場合は，必ず準耐火建築物としなければならない。
（４）準防火地域内にある看板，広告塔で，建築物の屋上に設けるものは，必ずその主要な部分を不燃材料でつくり，又はおおわなければならない。
平成６年［問 24］ 解説
（１）正しい。防火地域内では，「延べ面積が 100㎡を超え，または，地階を含む階数が３以上」の建築物は，「耐火建築物」とする必要がある。本肢の住宅は，延べ面積が 200㎡なので，耐火建築物とする必要がある。
（２）誤り。準防火地域内では，「延べ面積が 1,500㎡を超え，または，地階を除く階数が４以上」の建築物は，「耐火建築物」とする必要があり，「延べ面積が 500㎡を超え 1,500㎡以下，または，地階を除く階数が３」の建築物は，「耐火建築物または準耐火建築物」とする必要がある。本肢の事務所は，延べ面積が 1,000㎡で，地階を除く階数が３なので，耐火建築物または準耐火建築物とすればよい。
（３）誤り。準防火地域内では，「延べ面積が 500㎡以下で，かつ，地階を除く階数が３」の建築物は，政令で定める技術的基準に適合すれば準耐火建築物にさえしないでよい，とする特則がある。したがって，本肢の建築物は，政令で定める技術的基準に適合すれば，木造にできる。
（４）誤り。建築物の屋上に設ける看板，広告塔で，その主要な部分を不燃材料でつくり，又はおおわなければならないのは，「防火地域」にあるものだ。凖防火地域にある看板，広告塔には，このような制限はない。
正解（１）
平成６年［問 25］ 宅地造成等規制法
宅地造成等規制法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。ただし、地方自治法に基づく指定都市等の特例については考慮しないものとする。
（１）宅地造成工事規制区域内の農地に盛土をして高さ２ｍのがけを生じる場合、引き続き農地として利用するときは、都道府県知事の許可を受ける必要はないが、宅地に転用するときは、その旨届け出なければならない。
（２）宅地造成工事規制区域内で宅地造成を行う場合において、高さ３ｍの擁壁の設置をするときは、一定の資格を有する者の設計によらなければならない。
（３）宅地造成工事規制区域内の宅地を購入した者は、都道府県知事の検査を受けなければならない。
（４）宅地造成工事規制区域内の宅地を購入した者は、宅地造成に伴う災害の防止のため、都道府県知事から、必要な措置をとるよう勧告を受けることがあるほか、擁壁の改善等の工事を行うことを命ぜられることがある。
平成６年［問 25］ 解説
（１）誤り。引き続き農地として利用するときは、知事の許可が不要だ。出来上がりの姿が非宅地（農地）の場合は、宅地造成工事でないからだ。その限りで本肢は正しい。しかし、宅地に転用するとき（出来上がりの姿が宅地のとき）は、１ｍを超えるガケを生ずる盛土をすれば許可が必要になるので、本肢は誤り。なお、宅地に転用するときは、造成面積が 500㎡を超える場合であれば（本肢では造成面積が不明だが）、ガケの高さや盛土・切土を考慮することなく、知事の許可が必要だ。
（２）誤り。擁壁（土止めの壁）を設置する場合に、一定の資格を有する者の設計によらなければならないのは、擁壁の高さが『５ｍを超える』ときだ。
（３）誤り。知事の検査を受ける必要があるのは、宅地造成工事規制区域内で宅地造成工事を行った『造成主』だ。その宅地を購入した者ではない。
（４）正しい。知事は、宅地造成工事規制区域内の宅地の『所有者』・管理者・占有者に対し、宅地造成に伴う災害の防止のために必要な措置（例：擁壁・排水施設設置、防災工事・改造）をとるよう勧告や命令を出すことができる。宅地を購入した者は、その宅地の『所有者』に当たる。
正解（４）
平成６年［問 26］ 土地区画整理法
換地処分に関する次の記述のうち、土地区画整理法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）換地処分に伴う登記は、換地を取得した者が行う。
（２）土地区画整理事業の施行により設置された公共施設は、換地処分の公告があった日の翌日において、原則として施行者の管理に属する。
（３）施行地区内の宅地について存する地役権は、換地処分により、換地に移行する。
（４）施行地区内の宅地についての未登記の借地権で施行者に対する申告のないものについては、個人施行者以外の施行者は、これを存しないものとみなして、換地処分をすることができる。
平成６年［問 26］ 解説
（１）誤り。換地処分に伴う登記は、『施行者』が行う。換地を取得した者が登記するのではない。
（２）誤り。土地区画整理事業の施行により設置された公共施設は、換地処分の公告があった日の翌日において、その公共施設の所在する『市町村』が管理する。施行者が管理するのではない。
（３）誤り。施行地区内の宅地について存する地役権は、換地処分の公告があった日の翌日以降も、なお従前の宅地の上に存するのが原則だ。もっとも例外として、土地区画整理事業の施行により行使する利益がなくなった地役権は、存続しても無意味なので、換地処分の公告があった日が終了した時に、消滅する。
（４）正しい。施行地区（個人施行を除く）内の宅地について未登記の借地権を有する者は、施行地区内の土地の利用状況を施行者に把握させるため、その借地権を施行者に申告しなければならないことになっている。そこで、この申告のないもの（施行地区内の宅地についての未登記の借地権で施行者に対する申告のないもの）については、個人施行者以外の施行者は、これを存しないものとみなして（申告しなかったのだから、こんな借地権はないものとみなして）換地処分できることになっている。
正解（４）
平成６年［問 27］ 農地法
農地法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）農地法第５条の許可を要する農地の権利移転について、当該許可を受けないでした行為は、その効力を生じない。
（２）農業者が山林原野を取得して、農地として造成する場合でも、農地法第３条の許可が必要である。
（３）建設業者が農地を工事期間中資材置場として借り受け、工事終了後速やかに農地に復元して返還する場合、農地法第５条の許可を要しない。
（４）市町村が転用目的で農地を取得する場合、国、都道府県と同様、その農地の所在及び転用目的のいかんにかかわらず、農地法の許可を要しない。
平成６年［問 27］ 解説
（１）正しい。５条許可が必要なのに許可を受けないで権利移動した場合、その権利移動は『効力を生じない』（無効だ）。
（２）誤り。３条許可は農地を農地として売却する場合に必要だ。農地法上の農地とは、『現に耕作の目的に供される土地』をいい、山林原野を取得した段階では、まだ現に耕作の目的に供される土地とはいえず、農地ではない。従って、そもそも農地でないものの売却に、３条許可など必要ない。
（３）誤り。農地を資材置場として借り受ける行為は、転用目的での権利移動（賃貸借ないし使用貸借も権利移動に当たる）なので、５条許可が必要だ。一時的な使用（工事期間中資材置場として借り、工事終了後速やかに農地に復元して返還する）でも許可不要にはならない。
（４）誤り。転用目的での権利移動に必要なのは５条許可だが、市町村が行っても、国、都道府県と異なり、５条許可が不要にはならない。
正解（１）
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