宅建試験・過去問解説集 宅建業法・平成8年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成８年［問 35］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
マンション（区分所有建物）の貸借の媒介をする場合に、宅地建物取引業法第35条の規定に基づき重要事項として必ず説明しなければならない事項は、次のうちどれか。
（１）用途地域内における建築物の用途制限に関する事項の概要
（２）私道に関する負担に関する事項
（３）敷金その他契約終了時に精算することとされている金銭の精算に関する事項
（４）マンションの敷地の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めの内容
正解（３）
平成８年［問 36］ 複合問題
宅地建物取引業者Ａ（個人）がその業務を行う場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
（１）Ａは、20区画の一団の宅地分譲に際し、見学者の案内のみを行う現地案内所を設置したが、当該案内所について都道府県知事に届出をしなかった。
（２）Ａは、取引の関係者から従業者証明書の提示を求められたが、それに代えて宅地建物取引主任者証を提示した。
（３）Ａは、その業務に関する帳簿を、その閉鎖後２年を経過したので焼却した。
（４）Ａは、Ｂから停止条件付で取得する契約を締結した宅地を、その事実を故意に告げることなく、自ら売主として宅地建物取引業者でないＣに売却した。
正解（１）
平成８年［問 37］ 免許(免許を受けられない者)
次に掲げる法人のうち、宅地建物取引業の免許を受けることができるものはどれか。
（１）Ａ社−その支店の代表者が、刑法の傷害罪で懲役１年執行猶予２年の刑に処せられ、刑の執行猶予の言渡しを取り消されることなく猶予期間を満了したが、その満了の日から５年を経過していない。
（２）Ｂ社−その代表取締役が、刑法の暴行罪で罰金の略式命令を受け罰金を納付したが、その刑の執行を終わった日から５年を経過していない。
（３）Ｃ社−不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けたとして免許の取消処分の聴聞を受けた後で、処分に係る決定前に、相当の理由なく宅地建物取引業を廃止した旨の届出をしたが、その届出の日から５年を経過していない。
（４）Ｄ社−その取締役の１人で非常勤である者が、宅地建物取引業以外の業務に関し刑法の脅迫罪で罰金の判決を受け罰金を納付したが、その刑の執行を終わった日から５年を経過していない。
平成８年［問 37］ 解説
（１）免許を受けることができる。政令で定める使用人（支店の代表者）が、暴力団犯罪（傷害罪）を犯した場合、罰金以上の刑（懲役か禁固か罰金）に処せられたときは、会社（Ａ社）は５年間免許を受けることができない。但し、執行猶予になり、その執行猶予期間が満了したときは、直ちに（５年経過しなくても）免許を受けることができる。
（２）免許を受けることができない。役員（代表取締役）が、暴力団犯罪（暴行罪）を犯した場合、罰金以上の刑（懲役か禁固か罰金）に処せられたときは、会社（Ｂ社）は５年間免許を受けることができない。
（３）免許を受けることができない。不正の手段により宅建取引業の免許を受けたとして免許の取消処分の聴聞を受けた後で、処分に係る決定前に、相当の理由なく宅建取引業を廃止した旨の届出をした者（Ｃ社）は、その届出の日から５年間免許を受けることができない。
（４）免許を受けることができない。役員（取締役）が、暴力団犯罪（脅迫罪）を犯した場合、罰金以上の刑（懲役か禁固か罰金）に処せられたときは、会社（Ｄ社）は５年間免許を受けることができない。なお、役員は非常勤でも同じである。
正解（１）
平成８年［問 38］ 複合問題
売主Ａ、買主Ｂの間の宅地の売買について宅地建物取引業者Ｃが媒介をした場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。なお、この問において、35条書面とは同法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面を、37条書面とは同法第37条の規定に基づく契約内容を記載した書面をいうものとする。
（１）Ｂが未成年者で、契約の締結について法定代理人の同意を得ていた場合において、Ｃは、宅地建物取引主任者 (以下「取引主任者」という。) をして、Ｂに対してのみ35条書面を交付して説明をさせた。
（２）Ｃの事務所の応接室がふさがっていたので、Ｃは、近くの喫茶店で、取引主任者をして、Ｂに対し35条書面を交付して説明をさせた。
（３）Ｃは、37条書面をＡ及びＢに対して交付したが、当該書面に専任でない取引主任者をして、記名押印させた。
（４）Ｃは、Ｂに対しては37条書面を交付したが、Ａに対しては37条書面を交付しなかった。
正解（４）
平成８年［問 39］ 複合問題
甲県に本店を、乙県に支店を設けて国土交通大臣免許を受けている宅地建物取引業者Ａは、甲県知事の宅地建物取引主任者資格登録（以下この問において「登録」という）を受けている取引主任者Ｂを本店の専任の取引主任者として従事させている。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａが商号又は名称を変更した場合には、Ａはその旨を甲県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならず、Ｂは甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
（２）Ｂが住所を変更した場合には、Ａはその旨を甲県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならず、Ｂは甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
（３）Ｂが支店の専任の取引主任者になった場合には、Ａはその旨を甲県知事を経由して国土交通大臣に届け出なければならず、Ｂは甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
（４）Ａが本店を廃止し、乙県内にのみ事務所を有することとなった場合には、Ａは国土交通大臣に免許換えの申請をしなければならないが、Ｂは乙県知事に登録の移転の申請をする必要はない。
正解（１）
平成８年［問 40］ 複合問題
宅地建物取引業者が3,000万円の宅地の売買の媒介契約を締結しようとする場合において、当該業者が宅地の購入をしようとしている依頼者に対して行った次の説明のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、最も適切なものはどれか。
（１）事務所ごとに従業者名簿を備えていますので、ご希望なら閲覧してください。今お見せした私の従業者証明書の番号も記載されています。
（２）周辺の土地の価格が、最近５年間で2.5倍になっていますから、この土地の価格も今後５年間に２倍程度になることは確実です。
（３）私どもへのご依頼は宅地の購入の媒介ですので、媒介契約書の作成は省略させていただきます。
（４）売買契約が成立したときは、宅地を購入されたお客様から、100万円の報酬をいただきます（但し、消費税及び地方消費税は考慮しないものとする）。
正解（１）
平成８年［問 41］ 宅建業者の意味（免許がいるか）
宅地建物取引業の免許 (以下この問において「免許」という。)に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者Ａが、Ｂを代理して、Ｂの所有するマンションを不特定多数の者に反覆継続して分譲する場合、Ｂは、免許を受ける必要はない。
（２）Ｃの所有する業務用ビルを賃借しているＤが、不特定多数の者に反覆継続して転貸する場合、Ｃ及びＤは、免許を受ける必要はない。
（３）Ｅが、自己所有の農地を農地法、都市計画法等の許可を得、区画割りし、分譲宅地として不特定多数の者に対して売却する場合で、それらの売却を数年にわたり毎年春と秋に限り行うとき、Ｅは、免許を受ける必要はない。
（４）Ｆが共有会員制のリゾートクラブ会員権（宿泊施設等のリゾート施設の全部又は一部の所有権を会員が共有するもの）の売買の媒介を不特定多数の者に反覆継続して行う場合、Ｆは、免許を受ける必要はない。
正解（２）
平成８年［問 42］ 複合問題
宅地建物取引主任者資格登録（以下この問において「登録」という。）又は取引主任者に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業に関し不正な行為をして業務停止の処分を受けた法人において、当該処分に係る聴聞の公示の日前60日以内にその法人の役員であった者は、当該処分の日から５年を経過しなければ、登録を受けることができない。
（２）甲県知事の登録を受けて宅地建物取引業に従事している取引主任者が、転居により自宅の住所を甲県から乙県に変更した場合、当該取引主任者は、乙県知事に対し、甲県知事を経由して登録の移転の申請をしなければならない。
（３）暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律の規定に違反して、罰金の刑に処せられ罰金を納付した取引主任者は、その日から60日以内に、その旨を登録をしている都道府県知事に届け出なければならない。
（４）甲県知事の登録を受けている取引主任者が、乙県内において取引主任者として行う事務に関し不正な行為をした場合で、情状が特に重いとき、甲県知事は、当該取引主任者の登録を消除しなければならない。
正解（４）
平成８年［問 43］ 複合問題
宅地建物取引業者である法人Ａ（甲県知事免許）の事務所において、専任の取引主任者で成年者であるもの（以下この問において「専任主任者」という。）に１名の不足が生じた場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、取引主任者Ｂを新たに専任主任者とした場合は、30日以内に、Ｂの氏名及び住所を甲県知事に届け出なければならない。
（２）Ａが、甲県知事から宅地建物取引主任者証の交付を受けているＣを専任主任者とした場合、Ｃは、同知事にその書換え交付を申請しなければならない。
（３）Ａの役員であり、かつ、当該事務所で宅地建物取引業以外の業務に従事していた取引主任者Ｄを主として宅地建物取引業の業務に従事させることとした場合、Ａは、専任主任者の変更について甲県知事に届出をする必要はない。
（４）宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の能力を有する20才未満の者（婚姻はしていない。）である取引主任者Ｅは、Ａの役員であるときを除き、専任主任者となることができない。
正解（４）
平成８年［問 44］ 担保（保証協会）
宅地建物取引業者Ａ (事務所数１) が、宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に加入しようとし、又は加入した場合に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）Ａは、保証協会に加入するため弁済業務保証金分担金を納付する場合、国債証券、地方債証券その他一定の有価証券をもってこれに充てることができ、国債証券を充てるときは、その額面金額は60万円である。
（２）Ａが保証協会に加入した後、新たに支店を１ヵ所設置した場合、Ａは、その日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金30万円を供託所に供託しなければならない。
（３）Ａは、保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた場合、その日から２週間以内に、当該還付充当金を納付しなければ社員の地位を失う。
（４）Ａが保証協会の社員の地位を失い、弁済業務保証金分担金の返還を受けようとする場合、Ａは、一定期間以内に保証協会の認証を受けるため申し出るべき旨の公告をしなければならない。
平成８年［問 44］ 解説
（１）誤り。保証協会に加入するための弁済業務保証金分担金の納付は、有価証券ではできない。金銭（現金）納付に限る。
（２）誤り。保証協会に加入した後、新たに支店を１ヵ所設置した場合は、その日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金30万円を『保証協会に納付』しなければならない。供託所に供託するのではない。
（３）正しい。保証協会から還付充当金を納付すべき旨の通知を受けた場合、その日（通知を受けた日）から『２週間以内』に、その還付充当金を納付しなければならない。これを怠ると、社員（保証協会の会員）の地位を失う。
（４）誤り。保証協会の社員の地位を失ったときは、弁済業務保証金分担金の返還を受けることができる。この場合、一定期間（６ヵ月を下らない期間）以内に保証協会の認証を受けるため申し出るべき旨の公告、という手続きをしなければならない。保証協会の社員であった者に対する債権者（宅建取引業に関する取引により生じた債権を有する者）を探すためである。しかし、この公告手続きは、保証協会の社員であった者（Ａ）がするのではなく、保証協会がしなければならない。
正解（３）
平成８年［問 45］ 契約前の規制(一般)
宅地建物取引業者Ａの行う広告その他の業務処理に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａが宅地を分譲する際に国土利用計画法第23条の届出をする必要がある場合、Ａは、当該届出をした後でなければ、分譲の広告をしてはならない。
（２）Ａが宅地建物取引業を廃止した旨の届出をした後においても、Ａは、届出前に締結した宅地分譲の契約に基づく当該宅地の引渡しを不当に遅延する行為をしてはならない。
（３）Ａが宅地の売買に関する注文を受けた場合で、その注文をした者が宅地建物取引業者であるとき、Ａは、取引態様の別を明示する必要はない。
（４）Ａの分譲する宅地が、10年後開通予定の地下鉄の複数の駅候補地の１つから徒歩５分の場所にある場合、Ａは、「地下鉄の新駅まで徒歩５分」と記載したパンフレットにより契約締結の勧誘をすることができる。
正解（２）
平成８年［問 46］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂと宅地 (価格5,000万円) の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）売買契約の締結に際し、ＡがＢから1,500万円の金銭を手付として受領した場合で、その後、Ｂが手付を放棄して契約を解除したときには、Ａは、受領した金銭を一切返還する必要はない。
（２）売買契約が「宅地の引渡しまでに代金の一部として1,000万円支払う」条件の割賦販売であった場合で、Ｂが1,000万円を支払い、Ａが宅地を引き渡すときは、Ａは、登記その他引渡し以外の売主の義務も履行しなければならない。
（３）「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額を500万円とする」旨の特約をした場合でも、Ａの実際に被った損害の額が予定額を超えることを証明できるときは、Ａは、1,000万円を限度として、500万円を超える額の損害賠償を請求することができる。
（４）「債務不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額と違約金の額をそれぞれ1,000万円とする」旨の特約をした場合でも、損害賠償と違約金を合計した額は、1,000万円となる。
正解（４）
平成８年［問 47］ 担保（営業保証金）
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）国土交通大臣又は都道府県知事は、免許をした日から１月以内に営業保証金を供託した旨の届出がない場合、当該免許を受けた宅地建物取引業者に対して届出をすべき旨の催告をしなければならない。
（２）宅地建物取引業者 (事務所数１) がその事業を開始するため営業保証金として金銭及び地方債証券を供託する場合で、地方債証券の額面金額が1,000万円であるときは、金銭の額は、100万円でなければならない。
（３）宅地建物取引業者は、事業開始後支店を１つ新設した場合には、当該支店のもよりの供託所に営業保証金 500万円を供託しなければならない。
（４）宅地建物取引業者は、営業保証金が還付されたためその額に不足を生じた場合、不足が生じた日から２週間以内に、その不足額を供託しなければならない。
平成８年［問 47］ 解説
（１）誤り。国土交通大臣又は都道府県知事は、免許をした日から『３月以内』に、営業保証金を供託した旨の届出がない場合、その免許を受けた宅建取引業者に対して、届出をすべき旨を催告しなければならない
（２）正しい。事務所数１の宅建取引業者がその事業を開始するため営業保証金の額は、 1,000万円である。ところで、営業保証金として地方債証券を供託する場合の評価額は、額面金額の90％になる。従って、本肢の地方債証券は900万円にしか評価されないので、金銭の額は100万円でなければならない。
（３）誤り。事業開始後支店を１つ新設した場合には、供託所に支店分の営業保証金500 万円を供託しなければならないが、供託先は、その支店のもよりの供託所ではなく、『主たる事務所のもより』の供託所である。
（４）誤り。宅建取引業者は、営業保証金が還付されたためその額に不足を生じた場合には、免許権者から不足額を供託すべき旨の『通知書の送付を受けた日』から２週間以内に、その不足額を供託しなければならない。不足が生じた日から２週間以内ではない。
正解（２）
平成８年［問 48］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者でないＡが、Ａ所有のマンションをＢの媒介によりＣに売却し、その後ＣがＤに転売した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Ｂ、Ｃ及びＤは、宅地建物取引業者であるものとする。
（１）ＡＢ間において専任媒介契約を締結した場合において、「有効期間は１年とする」旨の特約は無効であり、有効期間の定めのない契約とみなされる。
（２）ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「瑕疵担保責任の期間をマンション引渡しの日から１年とする」旨の特約をしても、その特約は、ＣＤ間では有効であるが、ＡＣ間では無効である。
（３）ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「違約金の額を代金の額の３割とする」旨の特約をしても、その特約は、それぞれ代金の額の２割を超える部分については無効である。
（４）ＡＣ間及びＣＤ間のそれぞれの売買契約において、「契約締結日から５日間に限り損害賠償又は違約金の支払いをすることなく契約を解除することができる」旨の特約をしても、宅地建物取引業法に違反しない。
平成８年［問 48］ 解説
（１）誤り。専任媒介契約の有効期間は３ヵ月を超えることができず、３ヵ月を超える特約をした場合、その有効期間は３ヵ月に短縮される。従って、本肢の専任媒介契約は、有効期間３ヵ月の契約とみなされる。
（２）誤り。業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合、瑕疵担保責任に関し民法の規定より買主に不利になる特約は、無効になる。本肢の特約は民法の規定より買主に不利になるが、この規定は、あくまで『業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合』にだけ適用される。ＡＣ間の売買契約、ＣＤ間の売買契約は、共に買主が業者なので、この規定は適用されない。従って、本肢のような特約をしても、その特約は、ＡＣ間でもＣＤ間でも、有効である。
（３）誤り。業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合には、債務の不履行による契約解除に伴う損害賠償の予定額または違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金額の20％を超える定めをしてはならず、これに反する特約は代金額の20％を超える部分について無効になる。本肢の特約は代金額の20％を超えているが、この規定も、あくまで『業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合』にだけ適用されるので、本問では適用されない。従って、本肢のような特約をしても、その特約は、ＡＣ間でもＣＤ間でも、有効である。
（４）正しい。業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合には、いわゆるクーリングオフの規定が適用されるので、本肢のような特約は無効になる（クーリングオフは８日まで可能なので）。しかし、この規定も、あくまで『業者が自ら売主となり、買主が非業者である場合』にだけ適用されるので、本問では適用されない。従って、本肢の特約は、ＡＣ間でもＣＤ間でも、有効である。宅建取引業法にも違反しない。
正解（４）
平成８年［問 49］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業者でないＢからＢの自宅近くの喫茶店で宅地の買受けの申込みを受け、自ら売主としてＢと宅地の売買契約（手付あり）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法及び民法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）ＡがＢに宅地建物取引業法第37条の２の規定に基づき契約を解除できる旨告げなかった場合でも、Ｂは、宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全部を支払った後は、同条の規定により契約を解除することはできない。
（２）ＡがＢに宅地建物取引業法第37条の２の規定により契約を解除できる旨告げた場合で、同条の規定に基づき解除できる期間を経過したとき、Ｂは、Ａに債務不履行があったとしても、不履行を理由に契約を解除することはできない。
（３）手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がない場合でも、Ｂは、Ａが契約の履行に着手するまでは手付を放棄して契約を解除することができる。
（４）宅地の引渡しがあるまでは、いつでも手付の放棄により契約を解除できる旨の特約がある場合、Ｂは、Ａが契約の履行に着手していたとしても、手付を放棄して契約を解除することができる。
正解（２）
平成８年［問 50］ 監督処分
甲県内にのみ事務所を設置している宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として乙県内でマンション（建築工事完了前）の分譲を行う場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａが乙県内にも事務所を有することとなった場合で、国土交通大臣の免許を受けていないことが判明したとき、甲県知事は、Ａに対し１年以内の業務停止を命ずることができる。
（２）Ａが宅地建物取引業法第41条第１項の規定に違反して手付金等の保全措置を怠ったとき、乙県知事は、Ａに対し１年以内の業務停止を命ずることができる。
（３）Ａが乙県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ｂの名義でマンションの分譲の広告をしたとき、甲県知事は、Ａに対し必要な指示をすることができる。
（４）Ａがマンション建築のための建築基準法第６条第１項の確認を受ける前にマンションの分譲の広告をしたとき、乙県知事は、Ａに対し必要な指示をすることができる。
平成８年［問 50］ 解説
（１）誤り。Ａが乙県内にも事務所を有することとなった場合には、２ツ以上の都道府県の区域内に事務所を有することになるので、Ａは、甲県知事免許から国土交通大臣免許への免許換えが必要になる。免許換えが必要なのに、新免許（国土交通大臣免許）を受けていないことが判明したときは、免許取消になる。業務停止では済まない。
（２）正しい。手付金等の保全措置を怠ったときは、業務停止の事由になる。なお、業務停止の期間は１年以内であり、業務停止処分は不正行為がなされた現場の知事（乙県知事）もできる。
（３）正しい。業者Ａが業者Ｂの名義でマンションの分譲の広告をしたときは、Ａは、宅建取引業法に違反する（取引態様の明示義務違反）。宅建取引業法に違反したときは、指示処分の事由になる。
（４）正しい。建築工事完了前の物件について、許可等の処分（建築確認）がないのに分譲の広告をしたときは、Ａは、宅建取引業法に違反する（広告開始時期の制限違反）。宅建取引業法に違反したときは、指示処分の事由になる。なお、指示処分は不正行為がなされた現場の知事（乙県知事）もできる。
正解（１）
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