宅建試験・過去問解説集 宅建業法・平成7年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成７年［問 35］ 宅建業者の意味（免許がいるか）
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）ＡがＢ所有の宅地を賃借してマンション（区分所有建物）を建築し、定期借地権付きマンションとして不特定多数の相手方に分譲しようとする場合、Ｂは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
（２）都市再生機構が行う住宅分譲については宅地建物取引業法の適用はないので、同機構の委託を受けて住宅分譲の代理を事業として行おうとするＣは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
（３）Ｄが反復継続して自己所有の宅地を売却する場合で、売却の相手方が国その他宅地建物取引業法の適用がない者に限られているときは、Ｄは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
（４）Ｅ（甲県知事免許）が親会社Ｆ（国土交通大臣免許）に吸収合併された場合において、Ｅの事務所をそのままＦの事務所として使用するときは、Ｆが事務所新設の変更の届出をすれば、Ｅは、甲県知事に廃業の届出をする必要はない。
正解（１）
平成７年［問 36］ 担保（営業保証金）
宅地建物取引業者Ａは、甲県に本店ａと支店ｂを設けて、額面金額1,000万円の国債証券と500万円の金銭を供託して営業している。この場合、宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。なお、本店ａと支店ｂとは、もよりの供託所を異にするものとする。
（１）Ａは、額面金額1,000万円の国債証券を取り戻すため、額面金額が同額である地方債証券及び100万円の金銭を新たに供託したときは、遅滞なく、甲県知事に営業保証金の変換の届出をしなければならない。
（２）Ａは、ｂを本店とし、ａを支店としたときは、ａのもよりの供託所に費用を予納して、ｂのもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求することができる。
（３）Ａは、営業保証金が還付されたため甲県知事から不足額を供託すべき旨の通知書の送付を受けたときは、その日から14日以内に不足額を供託しなければならない。
（４）Ａは、宅地建物取引業保証協会の社員となったときは、還付請求権者に対する公告をせず、直ちに営業保証金を取り戻すことができる。
正解（２）
平成７年［問 37］ 複合問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他の宅地建物取引業者に、宅地建物取引業を営む旨の表示をさせ、又は宅地建物取引業を営む目的をもってする広告をさせてはならない。
（２）宅地建物取引業の免許を受けようとして免許申請中の者は、免許を受けた場合の準備のためであれば、宅地建物取引業を営む予定である旨の表示をし、又は営む目的をもって広告をすることができる。
（３）宅地建物取引業者は、宅地建物取引業を営まなくなった後においても、本人の承諾のある場合でなければ、その業務上取り扱ったことについて知り得た秘密を他に漏らしてはならない。
（４）宅地建物取引業者が宅地建物取引業以外の事業を併せて営もうとする場合は、その事業の種類について免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出た後でなければ、当該事業を開始してはならない。
正解（１）
平成７年［問 38］ 複合問題
宅地建物取引主任者資格登録（以下この問において「登録」という。）又は宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）甲県知事の登録を受けて、甲県に所在する本店に従事する者が、乙県に所在する支店に従事することとなったときは、２週間以内に甲県知事を経由して、乙県知事に対し、登録の移転の申請をしなければならない。
（２）宅地建物取引主任者資格試験に合格した者で、宅地建物の取引に関し２年以上の実務の経験を有しないものは、合格した日から５年を経過する日までに国土交通大臣が指定する実務の講習を終了しなければ、登録を受けることができない。
（３）取引主任者が、取引主任者として行う事務に関し不正又は著しく不当な行為をした場合で、情状が特に重いときは、その登録を消除されるとともに、消除処分があった旨の公告がなされる。
（４）登録を受けている者で、宅地建物取引主任者証の交付を受けていないものが、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明を行い、書面に記名押印した場合で、情状が特に重いときは、登録を消除される。
正解（４）
平成７年［問 39］ 複合問題
個人である宅地建物取引業者Ａは、甲県に従業者（一時的な事務補助者を除く。以下同じ。）14人の本店、乙県に従業者７人の支店を有するが、支店を廃止してその従業者全員を、本店で従事させようとしている。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）免許換えにより甲県知事の免許を受けようとするときは、甲県の事務所に成年者である専任の取引主任者を５人以上置く必要がある。
（２）甲県知事への免許換え申請をした場合で、国土交通大臣免許の有効期間の満了後に甲県知事の免許がなされたときは、甲県知事の免許の有効期間は、従前の免許の有効期間の満了の日の翌日から起算される。
（３）甲県知事から免許換えにより免許を受けた後において、乙県の区域内に15区画の一団の宅地分譲の申込みを受けるため案内所を設置しようとするときは、一定の事項を乙県知事及び甲県知事に直接届け出る必要がある。
（４）甲県の事務所に移転する取引主任者で、乙県知事に宅地建物取引主任者資格登録をしているものは、事務所移転に伴い自己の住所を甲県に移転したときは、遅滞なく、乙県知事に変更の登録申請をする必要がある。
正解（２）
平成７年［問 40］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者が宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結したときに依頼者に交付すべき書面には、その媒介契約が国土交通大臣の定める標準媒介契約約款に基づくものであるか否かの別を記載しなければならない。
（２）宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介契約を締結するときは、依頼者に対し、当該宅地又は建物に関する都市計画法、建築基準法その他の法令に基づく制限の概要を記載した書面を交付しなければならない。
（３）宅地建物取引業者は、宅地又は建物の売買又は交換の媒介に関する広告をするときは、当該宅地又は建物について、依頼者が他の宅地建物取引業者に重ねて売買又は交換の媒介を依頼することの許否を明示しなければならない。
（４）宅地建物取引業者は、専属専任媒介契約を締結したときは、売買又は交換の媒介の依頼の目的である宅地又は建物を、国土交通大臣が指定する者に当該契約の締結の日から３日以内（休業日を除く。）に登録しなければならない。
正解（１）
平成７年［問 41］ 複合問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、宅地の売買契約において、当該宅地の上に存する登記された抵当権が宅地の引渡し時までに抹消される予定である場合には、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に際し当該抵当権の説明を省略することができる。
（２）宅地建物取引業者が15戸の一団の建物の分譲をするに当たって、当該建物の一棟に専任の取引主任者を置いた案内所を設置した場合、その案内所でなされた買受けの申込みについては、宅地建物取引業法第37条の２の規定により撤回されることがある。
（３）宅地建物取引業者は、建物の建築工事着手前において、建築基準法第６条第１項の確認を受けていない場合であっても、当該確認を受けることを停止条件とする特約付きで建物の売買契約を締結することができる。
（４）法人である宅地建物取引業者の代表者が宅地又は建物の売買に関し誇大広告を行った場合、実際にその広告により被害を受けた人がいないときであっても、その代表者だけでなく、当該法人が罰金の刑に処せられることがある。
正解（４）
平成７年［問 42］ 複合問題
宅地建物取引業者Ａは、造成工事完了前の宅地を自ら売主として売却するため、他の宅地建物取引業者Ｂ（消費税免税業者）にその代理を依頼し、宅地建物取引業者Ｃに１億円で売却する契約を締結した。この場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、取引主任者をして、Ｃに対し宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明をさせる義務はなく、Ｂがその義務を負う。
（２）ＢがＣから契約の締結に関し300万円の報酬を受け取ったときでも、Ｂは、Ａから600万円の代理の報酬を受け取ることができる。
（３）Ｃは、宅地建物取引業法第37条の２に規定する事務所等以外の場所において当該契約を締結したときは、同条の規定により契約を解除できる。
（４）Ａは、Ｃから手付金3,000万円を受け取るときは、宅地建物取引業法第41条の規定に基づく手付金等の保全のための措置を講ずる必要はない。
正解（４）
平成７年［問 43］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａが、自ら売主として、宅地建物取引業者でないＢに対し宅地（造成工事完了済み）を分譲しようとする場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、当該宅地の分譲価格は 5,000万円とする。
（１）「Ａが瑕疵担保責任を負うべき期間を当該宅地の引渡しの日から２年間とする」旨の特約をしたときでも、Ａは、Ｂが瑕疵を発見した時から１年間は瑕疵担保責任を負わなければならない。
（２）Ａは、「債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額を1,000万円とし、別に違約金を 500万円とする」旨の特約をすることはできない。
（３）「Ｂは、Ａが契約の履行に着手するまでは、手付金の半額を放棄すれば契約を解除できる」旨の特約をしても、Ｂは全額を放棄しなければ解除できない。
（４）「宅地建物取引業法第41条の2 に規定する手付金等の保全措置を講ずるので手付金を 1,500万円とする」旨の特約があれば、Ａは、その額の手付金を受領できる。
平成７年［問 43］ 解説
（１）誤り。業者が自ら売主となり買主が非業者である場合、瑕疵担保責任に関し民法の規定より買主に不利となる特約をしてはならず、これに反する特約は無効となる。しかし唯一、瑕疵担保責任を負うべき期間を『引渡しの日から２年以上』とする特約は、民法の規定より買主に不利となっても許されている。従って、本肢の特約は有効であり、Ａは、引渡しの日から２年間、瑕疵担保責任を負う必要がある。
（２）正しい。業者が自ら売主となり買主が非業者である場合には、債務の不履行による契約の解除に伴う損害賠償の予定額または違約金を定めるときは、これらを合算した額が代金額の20％を超える定めをしてはならず、これに反する特約は、代金額の20％を超える部分について無効になる。代金額の20％は1,000万円だから、損害賠償の予定額と違約金の合計額を1,500万円とできない。
（３）誤り。業者が自ら売主となり買主が非業者である場合には、手付は解約手付となるので、買主は、売主が契約の履行に着手するまでは、手付金を放棄すれば契約を解除できる。このような解約手付の性質に反する特約で、買主に不利なものは無効である。しかし、「手付金の半額を放棄すれば契約を解除できる」旨の本肢の特約は、買主に有利なので有効だから、Ｂは半額を放棄すれば解除できる。
（４）誤り。業者が自ら売主となり買主が非業者である場合には、代金額の20％（1,000万円）を超える手付を受領できない。手付金等の保全措置を講ずるかどうかは無関係である。
正解（２）
平成７年［問 44］ 複合問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ａが、自己の所有する建物を不特定多数の者に賃貸するため、新たに乙県内に事務所を設けることとなった場合、Ａは、国土交通大臣の免許を申請しなければならない。
（２）甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ｂが、区分所有建物一棟（20戸）を分譲するために、案内のみを行う現地案内所を開設した場合、Ｂは、当該案内所に宅地建物取引業者の標識を掲げる必要はない。
（３）宅地建物取引業者Ｃが本店及び支店の全ての従業者に従業者証明書を携帯させている場合、Ｃは、本店以外の事務所に従業者名簿を備え、取引の関係者に閲覧させる必要はない。
（４）甲県に本店、乙県に支店を有して宅地建物取引業を営むＤが、甲県の本店のみで宅地建物取引業を営むこととなった場合、Ｄは、甲県知事に直接、免許換えの申請をする必要があるが、乙県知事に廃業の届出をする必要はない。
正解（４）
平成７年［問 45］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａは、宅地の分譲を行っているテント張りの現地案内所において、宅地建物取引業者でないＢから宅地の購入の申込みを受け、自ら売主として、売買代金を4,000万円とする売買契約を締結した。この場合に関する次の特約のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、有効なものはどれか。
（１）「ＡがＢに引き渡した宅地に隠れた瑕疵があったときは、Ｂが瑕疵を発見した時から１年半後まで、Ａが担保責任を負担する」旨を特約した。
（２）「Ａが、契約の履行に着手するまでは、Ｂは支払い済みの手付金及び中間金を放棄して、Ａはその倍額を償還して、契約を解除することができる」旨を特約した。
（３）「Ａから契約の解除ができる旨及びその方法について告げられた日から８日以内に、Ｂが契約の解除を申し入れても、既にＡが宅地造成の工事を完了しているときは、手付金を返還しない」旨を特約した。
（４）「Ｂが売買代金の支払いを履行できなかったときは、Ｂは、Ａに対する損害賠償金として、既に支払い済の手付金200万円を充当するほか、800万円を支払う」旨を特約した。
正解（１）
平成７年［問 46］ 公共性による規制(報酬額の制限)
次のア〜ウの事例について、宅地建物取引業者Ａが受領することのできる報酬の最高限度額を多い順に並べたものはどれか（消費税の免税事業者については、消費税及び地方消費税を考慮しないで良い）。
ア 消費税の課税事業者Ａは、Ｂの代理依頼を受けて、Ｂが所有する宅地を代金5,000万円で売却する契約を成立させ、Ｂから報酬を受領した。
イ 消費税の免税事業者Ａは、Ｃの媒介依頼を受けて、Ｃが所有する土地付建物を代金それぞれ宅地分7,000万円及び建物分3,200万円（消費税及び地方消費税込み）で売却する契約を成立させ、Ｃから報酬を受領した。
ウ 消費税の免税事業者Ａは、Ｄ及びＥ双方の媒介依頼を受けて、Ｄが所有する宅地を代金5,200万円でＤＥ間で売買契約を成立させ、Ｄ及びＥから報酬を受領した。
（１）ア・イ・ウ
（２）イ・ウ・ア
（３）ア・ウ・イ
（４）ウ・ア・イ
正解（３）
平成７年［問 47］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａは土地区画整理組合Ｂの施行する土地区画整理事業の施行地区内の宅地（造成工事完了済み）についてＣに売買又は売買の媒介をすることとした。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。なお、Ｂ及びＣは、宅地建物取引業者ではないものとする。
（１）Ａが仮換地指定後の宅地の売買の媒介を行う場合でその宅地の仮換地が住宅先行建設区に指定されているときには、Ａは、宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項説明において、Ｃに土地区画整理法第 117条の２の規定に基づく住宅建設の時期の制限の概要を説明しなければならない。
（２）Ａは、自ら売主として、Ｂが仮換地処分後に取得する保留地予定地（以下この問において「保留地予定地」という。）をＣに販売するときには、あらかじめ、Ｂからその保留地予定地を取得する契約を締結しておかなければならない。
（３）Ａが、施行地区内の土地を一時借り受け設置したテント張りの案内所において、ＢＣ間の保留地予定地の売買契約の締結を媒介した場合、Ｃは、当該売買契約を宅地建物取引業法第37条の２の規定により解除することができる。
（４）Ａが保留地予定地を取得する契約を締結し、自ら売主として販売する場合、その時期が換地処分の公告前であっても、宅地建物取引業法第41条の２の規定により手付金等の保全措置を講じて、Ｃから代金の20パーセントの手付金を受領することができる。
正解（３）
平成７年［問 48］ 複合問題
宅地建物取引業者Ａがマンションの貸借の媒介を行った場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
（１）Ａは、貸主から媒介の依頼を受けて承諾したが、媒介契約書を作成せず、貸主に交付しなかった。
（２）Ａは、貸主が借賃の支払い方法を定めていなかったので、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく書面において借賃の支払い方法を記載しなかった。
（３）貸主から媒介の依頼を受けたＡは、借主を見つけるために広告を行ったとき、媒介の表示はしたが、貸主の名称を表示しなかった。
（４）Ａは、貸主が権利金の授受について定めていなかったので、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく書面において権利金に関する事項を記載しなかった。
正解（２）
平成７年［問 49］ 担保（保証協会）
甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ａが、宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）の社員となった場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、社員となった日から２週間以内に、保証協会に対して弁済業務保証金分担金を納付しなければならず、この期間内に納付しないときは社員としての地位を失う。
（２）Ａと宅地建物取引業に関し取引をした者は、Ａが保証協会の社員になる前に取引をした者を除き、その取引により生じた債権について、保証協会に対し弁済業務保証金の還付を請求することができる。
（３）Ａが保証協会の社員としての地位を失ったときは、その地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託しなければならず、この期間内に供託しないときは甲県知事から業務停止処分を受けることがある。
（４）Ａが保証協会の社員としての地位を失ったため営業保証金を供託したときは、保証協会は、弁済業務保証金の還付請求権者に対する公告を行うことなく、Ａに対し弁済業務保証金分担金を返還することができる。
正解（３）
平成７年［問 50］ 監督処分
甲県に本店（従業者13人）、乙県に支店（従業者５人）を有する個人である宅地建物取引業者Ａに対する監督処分に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、本店の専任の取引主任者が２人となったときは、直ちに宅地建物取引業法違反となり、甲県知事は、Ａに対して業務停止処分をすることができる。
（２）Ａが引き続いて１年以上宅地建物取引業に係る事業を休止したときは、甲県知事は、Ａの免許を取り消さなければならない。
（３）Ａが支店において宅地の売買契約を締結する際、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明をさせなかったときは、乙県知事は、Ａ及び支店の専任の取引主任者に対して、必要な指示をすることができる。
（４）Ａが支店において宅地の売買契約を締結した場合で、宅地建物取引業法第37条の規定に基づく書面を交付しなかったときは、乙県知事は、１年以内の期間を定めて、支店だけでなく、本店における業務の停止を命ずることができる。
平成７年［問 50］ 解説
（１）誤り。事務所には従業者５人に１人以上の割合の専任の取引主任者を置く必要があるので、本店では13人÷５＝2.6となり、３人以上置く必要がある。だから、専任の取引主任者が２人となったときは補充等の措置を講ずる必要がある。この場合、『２週間以内』に補充等の措置を講じないと業法違反になる。直ちに業法違反になるわけではない。
（２）誤り。引き続いて１年以上宅建取引業に係る事業を休止したときは、免許が取り消されるが、取り消すのは免許権者（国土交通大臣）である。Ａは２つ以上の都道府県（甲県と乙県）に事務所を有するので、国土交通大臣が免許権者である。
（３）誤り。『宅地建物取引業法の規定に違反した』（重要事項の説明をさせない）ときは、業者に対する指示処分事由に該当するので、乙県知事はＡに指示処分ができる。しかし、乙県知事は支店の取引主任者には指示処分ができない。主任者に対する指示処分事由に該当しないからである。『取引主任者として行う事務に関し、不正または著しく不当な行為をした』ときは、主任者に対する指示処分事由であるが、主任者が重要事項の説明を怠っただけでは、これに該当しない。
（４）正しい。37条書面の交付義務に違反した場合は、業務停止処分事由である。業務停止とは、１年以内の期間を定めて、業務の『全部または一部』を（支店だけでなく、本店における業務を）停止することである。なお、業務停止処分は免許権者（国土交通大臣）だけでなく、現場の知事（乙県知事）も行える。
正解（４）
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