宅建試験・過去問解説集 宅建業法・平成6年
presented by 宅建倶楽部
※省略されている問題（解説）があります。
平成６年［問 35］ 免許(免許を受けられない者)
Ａ社（主たる事務所を甲県に、従たる事務所を乙県に設けて、甲県及び乙県で宅地建物取引業を行うために、新設された会社である。）の宅地建物取引業の免許の申請に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａ社は、国土交通大臣の免許を受けなければならないが、その申請の際、登録免許税９万円を納めなければならない。
（２）Ａ社が免許の申請書を提出するにあたって、重要な事項について虚偽の記載をしたときは、Ａ社は、免許を受けることができない。
（３）Ａ社の主たる事務所に従事する者が16名（営業14名、一般管理部門２名）、従たる事務所に従事する者が５名である場合、Ａ社は、専任の宅地建物取引主任者を、少なくとも、主たる事務所にあっては４名、従たる事務所にあっては１名置かなければ、免許を受けることができない。
（４）Ａ社の免許申請の直前に、Ａ社の代表取締役が道路交通法に違反して罰金の刑に処せられた場合、Ａ社は、免許を受けることができない。
平成６年［問 35］ 解説
（１）正しい。２ツ以上の都道府県の区域内に事務所を設置するときは、国土交通大臣の免許を受けなければならない。そして、国土交通大臣の新規免許を受ける場合は、９万円の登録免許税が必要である。
（２）正しい。免許の申請書・添付書類に、重要な事項について虚偽の記載があるときは、申請しても免許が与えられない。
（３）正しい。事務所について法定の数の専任の取引主任者を置いていない場合は、申請しても免許が与えられない。ここに『法定の数』とは、事務所にあっては従業員（そこの事務所のすべて）５人に１人以上の割合をいう。従って、少なくとも、
・主たる事務所では、16÷５＝ 3.2＝４名
・従たる事務所では、５÷５＝ １＝１名
の専任の取引主任者を置かなければ、免許を受けることができない。
（４）誤り。Ａ社が免許を受けることができなくなるのは、取締役（代表取締役）が『禁固以上の刑（禁固か懲役）』に処せられた場合である。業法違反と暴力団犯罪（背任罪・傷害罪・暴行罪等）を犯した場合は、罰金に処せられた場合でもＡ社が免許を受けることができなくなるが、道路交通法違反は業法違反や暴力団犯罪に当たらない。
正解（４）
平成６年［問 36］ 取引主任者(登録後の事情変更)
宅地建物取引主任者Ａが死亡等一定の事由に該当するに至った場合の届出に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａが死亡したときはその相続人が、破産したときはＡ自らが、届出をしなければならない。
（２）Ａが成年被後見人となったときはその保佐人が、被保佐人となったときはその後見人が、届出をしなければならない。
（３）Ａが公職選挙法に違反して禁錮刑に処せられた場合、Ａは、届出をしなければならないが、刑法第 247条の罪（背任罪）を犯して罰金刑に処せられた場合は、その必要はない。
（４）Ａが不正の手段により宅地建物取引業の免許を取得したとして、その免許を取り消されたときは、Ａは、届出の必要はない。
平成６年［問 36］ 解説
（１）正しい。取引主任者が『死亡』したときは『相続人』が届出なければならない。また、取引主任者が『破産』したときは『本人』が自ら届出なければならない。
（２）誤り。取引主任者が『成年被後見人』となったときは『後見人』が、被保佐人となったときは『保佐人』が届出なければならない。これは民法の制限行為能力者制度の知識である。成年被後見人の保護者は後見人といい、被保佐人の保護者は保佐人という。本肢は逆なので誤り。
（３）誤り。普通の犯罪（公職選挙法違反）で『禁固以上の刑（禁固か懲役）』に処せられたときは、本人が届出なければならない。また、『暴力団犯罪』（背任罪がこれに該当）では、『罰金』に処せられたときも、本人が届出なければならない。
（４）誤り。不正の手段により宅建取引業の免許を取得したとして、その免許を取り消されたときは、本人が届出なければならない。
正解（１）
平成６年［問 37］ 複合問題
宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という。）と宅地建物取引主任者証（以下「取引主任者証」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）取引主任者は、常時取引主任者証を携帯して、取引の関係者から請求があったとき提示することを要し、これに違反したときは、10万円以下の過料に処せられることがある。
（２）取引主任者は、取引主任者証を紛失した場合、その再交付がなされるまでの間であっても、取引主任者証を提示することなく、重要事項説明を行ったときは、取引主任者としてすべき事務を行うことを禁止されることがある。
（３）取引主任者は、取引主任者証を他人に貸与してはならず、これに違反したときは、事務の禁止の処分を受けることがあるが、情状が特に重くても、登録を消除されることはない。
（４）取引主任者は、勤務先を変更したとき、取引主任者証の書換え交付の申請を行わなければならない。
正解（２）
平成６年［問 38］ 免許(免許取得後の事情変更)
宅地建物取引業者Ａが事務所の廃止、新設等を行う場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）甲県知事の免許を受けているＡ（事務所数１）が、甲県の事務所を廃止し、乙県に事務所を新設して、引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合、Ａは、直接、乙県知事に免許換えの申請をしなければならない。
（２）甲県知事の免許を受けているＡ（事務所数１）が、事務所を廃止し、又は甲県内で増設した場合、Ａは、甲県知事に、それぞれ、廃業の届出又は変更の届出をしなければならない。
（３）国土交通大臣の免許を受けているＡ（事務所数２）が、甲県の従たる事務所を廃止し、乙県の主たる事務所だけにした場合、Ａは、甲県知事を経由して、乙県知事に、免許換えの申請をしなければならない。
（４）国土交通大臣の免許を受けているＡ（事務所数２）が、甲県の主たる事務所を従たる事務所に、乙県の従たる事務所を主たる事務所に、変更した場合、Ａは、国土交通大臣に変更の届出をしなければならない。
平成６年［問 38］ 解説
（１）正しい。Ａは、甲県の１ツしかない事務所を廃止し、乙県に事務所を新設して、引き続き宅地建物取引業を営もうとするのであるから、免許換えを申請する必要がある。免許換えは新免許権者(乙県知事)に直接申請するのが原則だ。
（２）正しい。Ａが１ツしかない事務所を廃止した場合は、免許権者（甲県知事）に廃業の届出をする必要がある。また、事務所を甲県内で増設した場合は、『事務所の名称・所在地』の変更に当たるから、変更の届出をしなければならない。そもそも、変更の届出は次の事項のどれかが変わった場合にする必要があるが、本肢の変更の届出は③に当たる。
①商号・名称
②役員・政令で定める使用人の氏名
③事務所の名称・所在地
④専任の取引主任者の氏名
（３）誤り。国土交通大臣の免許を受けているＡが、甲県の従たる事務所を廃止し、乙県の主たる事務所だけにしたのであるから、免許換えを申請する必要がある。しかし、免許換えは新免許権者(乙県知事)に直接申請するのが原則だ。
（４）正しい。Ａは、主たる事務所と従たる事務所を入れ替えたのだから、『事務所の名称』の変更に当たるので、変更の届出が必要である。（２）の③に当たる。
正解（３）
平成６年［問 39］ 複合問題
宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許）は、乙県でも新たに宅地分譲と建築請負を行うこととして、宅地分譲については宅地建物取引業者Ｂ（乙県知事免許）と販売代理契約を締結した上、Ｂが分譲地（50区画）に案内所を設けて行うこととし、建築請負についてはＡが乙県に出張所を設けて行うこととした。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち誤っているものはどれか。
（１）Ａは、国土交通大臣に免許換えの申請をする必要はない。
（２）Ｂは、案内所の届出を、乙県知事にのみ行えばよい。
（３）Ｂは、案内所で宅地の売買契約の申込みを受けるときでも、契約の締結を事務所で行うこととすれば、案内所に専任の取引主任者を設置する必要はない。
（４）Ｂは、案内所に標識を設置し、売主がＡであることを明示しなければならない。
正解（３）
平成６年［問 40］ 契約前の規制(一般)
宅地建物取引業者Ａの行う広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、別荘地に住宅を建設して分譲する場合、契約の締結を建築確認後に行うこととすれば、広告については、建築確認前であっても、建築確認申請中である旨を表示して行うことができる。
（２）Ａは、取引態様の別について、広告の際省略しても、顧客から注文を受けた際に明示すれば、さしつかえない。
（３）Ａは、実在しない物件を広告し、又は虚偽の表示を行ってはならないが、物件が実在し、その表示に誤りがなければ、実際に取引する意思のない物件を、広告してもさしつかえない。
（４）Ａは、媒介物件の売却の依頼を直接受けた宅地建物取引業者が作成した広告を、そのまま掲載して、Ａ名義のチラシを作成し、配布した場合でも、その広告内容によっては、責任を問われることがある。
平成６年［問 40］ 解説
（１）誤り。工事完了前で、かつ、許可等の処分（本肢では建築確認）がない場合、業者はすべての広告ができない（広告開始時期の制限の話）。なお、本肢では文章全体から、別荘地の住宅は工事完了前であることが推論される。
（２）誤り。業者は、広告をするときも注文を受けたときも、両方に、取引態様の別を明示する必要がある。
（３）誤り。物件が実在し、その表示に誤りがないとしても、実際に取引する意思のない物件を広告することは、おとり広告であり、誇大広告等の禁止の対象となる。
（４）正しい。Ａは、媒介物件の売却の依頼を直接受けた業者ではない。それなのに、直接依頼を受けた業者が作成した広告を、そのまま掲載してＡ名義のチラシを作成・配付することは、広告内容によっては「Ａが直接依頼を受けた」かのような誤解を与える。取引態様の別は、本当のことを明示しなければならないので、そのような誤解を与えた場合は、取引態様の明示義務に違反する。従って、責任を問われることがある。
正解（４）
平成６年［問 41］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業者がマンション（＊区分所有建物）の一室の賃貸借契約を媒介するに際し、重要事項の説明を行った。この場合、次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）マンションの所有者については、登記名義人を説明したが、マンションの抵当権については、借主に関係がないので、説明しなかった。宅地建物取引業法第35条の規定に違反しない。
（２）敷金の額については、説明したが、その保管方法については、借主に関係がないので、説明しなかった。宅地建物取引業法第35条の規定に違反しない。
（３）マンションの管理費のうち、所有者が負担しなければならない費用の額については、借主が負担するわけではないので、説明しなかった。宅地建物取引業法第35条の規定に違反する。
（４）マンションの管理の委託を受けている者について、その氏名は説明したが、住所については、必要がないので、説明しなかった。宅地建物取引業法第35条の規定に違反しない。
＊区分所有建物 建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である建物をいう。
正解（２）
平成６年［問 42］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者でない買主Ａが宅地建物取引業者である売主Ｂと宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）Ａは、Ａの申出により、Ａの取引銀行の店舗内で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。
（２）Ａは、Ｂの営業マンの申出により、Ａの勤務先で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。
（３）Ａは、Ｂから媒介の依頼を受けた宅地建物取引業者Ｃの申出により、Ｃの事務所で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。
（４）Ａは、Ｂの現地案内所（テント張り）で買受けの申込みをし、その翌日Ｂの申出によりＡの自宅で売買契約を締結したときは、その契約を解除することができない。
平成６年［問 42］ 解説
（１）誤り。業者（Ｂ）が自ら売主となり、買主（Ａ）が非業者であるときは、『事務所等以外の場所』で買い受けの申込等をした買主は、クーリングオフできる。取引銀行の店舗は、事務所等以外の場所に該当する。従って、Ａは解除（クーリングオフ）できる。Ａの申出の有無を問わない。
（２）誤り。事務所等以外の場所で買い受けの申込等をした買主は、クーリングオフできるが、「業者（Ｂ）が申出た場合の勤務先」は事務所等以外の場所に該当する（「買主（Ａ）が申出た場合の勤務先」は事務所等以外の場所に該当しないが……）。従って、Ａは解除（クーリングオフ）できる。
（３）正しい。媒介の依頼を受けた別の業者（Ｃ）の事務所は、「事務所等以外の場所」に該当しない。従って、Ａは解除（クーリングオフ）できない。Ｃの申出の有無を問わない。
（４）誤り。テント張りの案内所は『事務所等以外の場所』に該当する。従って、Ａは解除（クーリングオフ）できる。なお、買受けの申込みが「事務所等以外の場所」（テント張りの案内所）で行われた以上、Ａの申出によるＡの自宅（事務所等以外の場所に該当しない場所）で契約の締結が行われたとしても、Ａは解除（クーリングオフ）できる。もっとも、本肢では、Ｂの申出によるＡの自宅なので、このようなことは考えないでよい。
正解（３）
平成６年［問 43］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として、宅地建物取引業者でない買主Ｂとマンション（価額5,000万円）の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）ＡＢ間の合意で、Ａが瑕疵担保責任を負う期間について、Ｂが瑕疵の事実を知ったときから１年間と定めても、Ａは、当該物件の引渡し後２年間は瑕疵担保責任を負わなければならない。
（２）ＡＢ間の合意で、違約金を2,000万円と定めても、Ａは、1,000万円を超える部分については、Ｂに対し請求することができない。
（３）ＡＢ間の合意で、当事者の一方が契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Ｂは手付の半額を放棄し、Ａは手付の全額を償還して解除することができると定めても、Ａは、手付の倍額を償還しなければ解除することができない。
（４）ＡＢ間の合意で、Ｂが契約の履行に着手するまでの間の契約の解除について、Ａは手付の３倍額を償還して解除することができると定めた場合、Ａは、手付の倍額の償還だけでは、解除することはできない。
正解（１）
平成６年［問 44］ 複合問題
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって造成工事完了前の宅地を買主Ｂに分譲する契約（価額5,000万円、手付金1,000万円）を今年10月１日締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものは、どれか。
（１）Ａが当該宅地の所有権を所有権者Ｃから停止条件付きで取得する契約を同年５月１日締結したが、同年10月１日現在その条件が未だ成就されていない場合において、Ｂが宅地建物取引業者であるとき。
（２）Ａが当該宅地の開発許可を同年９月１日取得し、同年９月10日その分譲のパンフレットをＢに郵送した場合において、Ｂが宅地建物取引業者でないとき。
（３）Ａが同年９月25日重要事項説明を行った際、造成工事完了時の当該宅地の形状・構造を説明したが、当該宅地に接する道路の構造・幅員を説明をしなかった場合において、Ｂが宅地建物取引業者であるとき。
（４）Ａが同年10月１日手付金を受領する際、手付金等の保全措置を講じなかった場合において、Ｂが宅地建物取引業者であるとき。
正解（３）
平成６年［問 45］ 担保（営業保証金）
宅地建物取引業者Ａが甲県知事の免許を受けて営業保証金を供託した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、営業保証金の供託を地方債証券によって行うことができるが、その際の当該証券の価額は、額面金額の 100分の80である。
（２）Ａは、営業保証金を供託しても、その旨を甲県知事に届け出た後でなければ、事業を開始することができず、これに違反したときは、６月以下の懲役に処せられることがある。
（３）Ａは、営業保証金の供託を現金と国債証券によって行った後、主たる事務所を移転して供託所が変更になったときは、営業保証金の保管替えを請求することができる。
（４）Ａは、Ａの営業保証金の還付がなされたときは、その不足額を供託しなければならないが、その供託は、還付がなされれば、その旨の通知がなくても、行わなければならない。
正解（２）
平成６年［問 46］ 担保（保証協会）
本店と３ケ所の支店を有する宅地建物取引業者Ａ（甲県知事免許、昨年12月１日営業開始）が、今年４月１日宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に加入し、弁済業務保証金分担金を納付したが、その後同年７月１日、Ｂから、同年３月１日のＡとの不動産取引により債権が生じたとして、弁済業務保証金の還付請求があった。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ｂの取引はＡが保証協会の社員となる前のものであるから、Ｂの還付請求は、Ａがそのとき営業保証金を供託していた供託所に対して、しなければならない。
（２）Ａの納付した弁済業務保証金分担金は 150万円であるが、Ｂが保証協会から弁済をうけることができる額は、最高 2,500万円である。
（３）Ｂが還付を受けるには、その額について、甲県知事の認証を受けなければならない。
（４）Ａは、Ｂが還付を受け、当該還付額相当額の還付充当金を納付すべきことを保証協会から通知されたときは、２週間以内にこれを納付することを要し、その納付をしないときは、Ａの免許は、効力を失う。
正解（２）
平成６年［問 47］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業者Ａが宅地建物取引業者でないＢからその所有地の売却の依頼を受け、Ｂと専属専任媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａは、当該物件の情報を、必ず、国土交通大臣の指定する流通機構（指定流通機構）に登録しなければならない。
（２）Ａは、当該物件の評価額について意見を述べるときは、Ｂの請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。
（３）Ａは、Ｂとの合意により、当該専属専任媒介契約の有効期間を、２月とすることはできるが、100 日とすることはできない。
（４）Ｂは、当該物件の媒介の依頼を宅地建物取引業者Ｃに重ねて依頼することはできないが、Ｂの親族Ｄと直接売買契約を締結することができる。
平成６年［問 47］ 解説
（１）正しい。専属専任媒介契約を締結した場合は、物件の情報を、必ず、国土交通大臣の指定する流通機構に登録しなければならない。なお、登録は契約締結の日から『５日』以内（休業日は算入しない）にする必要がある。
（２）正しい。媒介契約を締結した場合、物件の評価額について意見を述べること自体の制限はない。依頼者の請求がなくても意見を述べることができる。ただ、物件の評価額について意見を述べるときは、依頼者の請求がなくても、必ず、その根拠を明らかにしなければならない。
（３）正しい。専任媒介契約（専属専任媒介契約を含む）の有効期間は、３ヵ月を超えることができない。従って、その専属専任媒介契約の有効期間を、２月とすることはできるが、100 日とすることはできない。
（４）誤り。専属専任媒介契約を締結した場合、依頼者は、他の業者に重ねて依頼することはおろか、自分で相手方（買主）を見つけてくること（自己発見取引）も許されない。従って、Ｂは親族Ｄと直接売買契約を締結することができない。
正解（４）
平成６年［問 48］ 公共性による規制(報酬額の制限)
宅地建物取引業者Ａが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｂが乙の依頼を受けて、ＡＢ共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。なお、Ａは消費税の免税事業者、Ｂは消費税の課税事業者とし、消費税の免税事業者については、消費税及び地方消費税を考慮しないものとする。
（１）貸主甲の業務用建物を１月当たりの借賃 100万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より 100万円、Ｂが乙より103万円受領した。
（２）貸主甲の店舗用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。）500万円、１月当たりの借賃20万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より21万円、Ｂが乙より20万6,000円受領した。
（３）甲所有の宅地及び建物の代金をそれぞれ3,000万円及び2,000万円（消費税及び地方消費税込み）で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より156万円、Ｂが乙より 160万 6,800円受領した。
（４）甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より 136万円、Ｂが乙より129万7,800円受領した。
正解（２）
平成６年［問 49］ 複合問題
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）取引主任者Ａが、取引主任者証の有効期間満了前に都道府県知事の指定する講習を受けることができなくて、取引主任者証の有効期間を更新することができなかった場合、Ａは、その受講できなかったことに特別の事情があるとしても、当該有効期間満了後は、取引主任者の業務を行うことはできない。
（２）取引主任者Ｂが不正の手段により宅地建物取引主任者資格試験を受験したとして、その合格を取り消され、登録を消除されたときは、Ｂは、その翌日重要事項説明をする約束があっても、その業務を行うことはできない。
（３）宅地建物取引業者Ｃの免許の有効期間が満了した場合、Ｃが当該有効期間満了前に所定の免許の更新の申請をしていても、その申請についての処分がなされるまでの間、Ｃは、宅地建物取引業の業務を行うことはできない。
（４）宅地建物取引業者Ｄが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消された場合でも、Ｄがその取消し前に締結した宅地の売買契約に基づき行う債務の履行については、宅地建物取引業法第12条の無免許事業の禁止規定に違反しない。
正解（３）
平成６年［問 50］ 監督処分
甲県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ａの免許の取消しに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）Ａの役員の１人が宅地建物取引業法の規定に違反して罰金の刑に処せられたときは、甲県知事は、Ａの免許を取り消さなければならない。
（２）Ａが乙県内で業務に関し不正又は著しく不当な行為をしても、乙県知事は、Ａの免許を取り消すことができない。
（３）Ａが免許を受けてから１年以内に事業を開始しない場合において、Ａに相当の理由があるときは、甲県知事は、Ａの免許を取り消すことができない。
（４）甲県知事は、Ａが不正の手段により免許を取得したとして、その免許を取り消したときは、その旨を甲県公報に公告しなければならない。
正解（３）
MAP 資格 行政書士 社会保険労務士 FP 宅建 マンション管理士 管理業務主任者 行政書士試験 資格人生 行政書士久留米市 相続遺言 相続相談 遺言 遺産相続 保証人 公的融資 公正証書 法務会計研究会 SEO対策