宅建試験・過去問解説集 宅建業法・平成5年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成５年［問 35］ 宅建業者の意味（免許がいるか）
宅地建物取引業法の免許に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）Ａがマンションの分譲を反復継続して行う場合、Ａは宅地建物取引業の免許を要するが、Ａの経営が悪化したのでＢが売残りのマンション１棟を買い取り、販売の代理を他の宅地建物取引業者に依頼して不特定多数に売却する場合、Ｂは宅地建物取引業の免許を要しない。
（２）Ｃが都市計画区域外において山林を山林として反復継続して売却する場合、Ｃは宅地建物取引業の免許を要しないが、Ｄが原野を10区画に区画割して宅地として分譲する場合、Ｄは宅地建物取引業の免許を要する。
（３）Ｅが土地を10区画に区画割して駐車場として賃貸する場合、Ｅは宅地建物取引業の免許を要しないが、Ｆが駐車場ビル10棟を建設し、Ｇが媒介して１棟ずつ売却する場合、Ｆ及びＧは宅地建物取引業の免許を要する。
（４）Ｈが競売物件である宅地を自己用として購入する場合、Ｈは宅地建物取引業の免許を要しないが、Ｉが営利を目的として競売物件である宅地を購入し、宅地建物取引業者を介して反復継続して売却する場合、Ｉは宅地建物取引業の免許を要する。
正解（１）
平成５年［問 36］ 免許(免許を受けられない者)
次の者のうち、宅地建物取引業の免許を受けることができるものはどれか。
（１）Ａ社 その取締役Ｂが、３年前に、刑法第 233条（業務妨害）の罪を犯し、罰金の刑に処せられ、その執行を終えた。
（２）Ｃ社 その政令で定める使用人Ｄが、３年前に、土地の投機的取引に関連して、国土利用計画法第23条の届出をせず、かつ、無免許で宅地の売買を数回行っていた。
（３）Ｅ社 その相談役Ｆが、暴力団員による不当な行為の防止等に関する法律により都道府県公安委員会が指定した暴力団（以下この問において「指定暴力団」という。）の構成員であり、かつ、社長ＧよりもＥ社に対する支配力が大きい。
（４）Ｈ社 その取締役Ｉが、Ｊ社の代表取締役であったとき宅地建物取引業に関し指定暴力団の構成員に暴力的要求行為をすることを依頼したため、業務停止処分に該当し、その情状が特に重いとして、Ｊ社が１年前に宅地建物取引業の免許を取り消された。
正解（１）
平成５年［問 37］ 複合問題
宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という。）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業に係る営業に関し成年者と同一の行為能力を有しない未成年者は、専任の取引主任者となることはできないが、専任でない取引主任者となることができる。
（２）取引主任者は、宅地建物取引業法第35条の重要事項の説明を行う場合、相手方に宅地建物取引主任者証を提示しなければならないが、その相手方と初めて会ったときに宅地建物取引主任者証を提示していれば、改めて提示する必要はない。
（３）宅地建物取引業法第37条の書面については、取引主任者が記名押印することを要し、建物の賃貸借の媒介の場合でも、これを省略することはできない。
（４）事務所におかれる政令で定める使用人が取引主任者となったときは、その者は、その事務所に置かれる専任の取引主任者とみなされる。
正解（３）
平成５年［問 38］ 監督処分
宅地建物取引主任者資格登録（以下「登録」という。）の消除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）Ａが役員をしている宅地建物取引業者Ｂ社が、不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けたとしてその免許を取り消されても、Ａは、宅地建物取引主任者証の交付を受けていなければ、その登録を消除されることはない。
（２）取引主任者Ｃが知人に頼まれて無免許で宅地の売買の媒介を数回行った場合、Ｃは、その登録を消除されることがある。
（３）Ｄが宅地建物取引主任者資格試験に不正な手段で合格した場合、Ｄがその後取引主任者として業務に従事していても、その事実が発覚したときは、Ｄは、その登録を消除されることがある。
（４）取引主任者Ｅが刑法第 211条（業務上過失傷害）の罪を犯し、10万円の罰金の刑に処せられた場合、Ｅは、その登録を消除されることはない。
平成５年［問 38］ 解説
（１）誤り。不正の手段により免許を受けたとして免許を取り消された者が法人（Ｂ社）の場合、その聴聞の期日及び場所の公示前60日以内に役員であった者は、登録を消除される。この場合、主任者証の交付を受けているか否かは無関係である。主任者証の交付を受けていなくても登録は受けているからである。
（２）正しい。無免許営業を行った場合には、３年以下の懲役または 100万円以下の罰金に処せられる。つまり、無免許営業を行った場合には、業法違反で罰金以上の刑に処せられることになる。『業法違反で罰金以上』の刑に処せられたときは、登録が消除される。
（３）正しい。不正な手段で合格し取引主任者として業務に従事していたということは、『不正の手段により登録を受けたとき』に該当し、登録が消除される。
（４）正しい。業法違反と暴力団犯罪（例：傷害罪・背任罪）を犯した場合は、『罰金』に処せられただけでも、登録が消除される。しかし、それ以外の普通の犯罪（本肢の業務上過失傷害罪）では、『禁固以上の刑（禁固か懲役）』に処せられたときに登録が消除される。
正解（１）
平成５年［問 39］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者ＡがＢから土地を取得して、宅地に造成し、自ら売主となって、Ｃに分譲する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）ＡＢ間の契約が売買の予約である場合、Ａは、予約完結権を行使するまでの間は、宅地建物取引業者でないＣと、売買契約を締結してはならない。
（２）ＡＢ間の売買契約において、開発許可を受けることを停止条件とする特約がある場合、Ａは、その条件が成就するまでの間でも、宅地建物取引業者であるＣとなら、売買契約を締結することができる。
（３）ＡＢ間の売買契約が締結されても、土地の引渡しがすむまでの間は、Ａは、宅地建物取引業者でないＣと、売買契約を締結してはならない。
（４）ＡＢ間の売買契約において、その効力の発生がＢの代替地取得を条件とする場合、Ａは、その条件が成就するまでの間は、宅地建物取引業者でないＣと、売買契約を締結してはならない。
正解（４）
平成５年［問 40］ 複合問題
取引主任者Ａが宅地建物取引業者Ｂに勤務する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａが氏名を変更したときは、Ａは変更の登録の申請を、また、Ｂは変更の届出をしなければならない。
（２）Ｂの事務所の所在地が変更になった場合、Ａは変更の登録の申請を、また、Ｂは変更の届出をしなければならない。
（３）Ｂが廃業した場合、Ａは変更の登録の申請を、また、Ｂは廃業の届出をしなければならない。
（４）ＡがＢの専任の取引主任者となった場合、Ａは変更の登録の申請を、また、Ｂは変更の届出をしなければならない。
正解（３）
平成５年［問 41］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって宅地の売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）買主Ｂが宅地建物取引業者である場合、売買契約の締結が現地近くの喫茶店で行われても、Ｂは、当該契約を解除することができない。
（２）買主Ｃが宅地建物取引業者でない場合、売買契約の締結がＣの自宅で行われても、その場所の指定がＣの申出によるものであるときは、Ｃは、当該契約を解除することができない。
（３）買主Ｄが宅地建物取引業者でない場合、売買契約の締結がＡの事務所で行われ、Ａが宅地建物取引業法第37条の２の規定の適用について書面で説明しないときは、Ｄは、当該宅地の引渡しを受け、かつ、代金の全額を支払うまでの間、当該契約を解除することができる。
（４）買主Ｅが宅地建物取引業者でない場合、売買契約（当該宅地の引渡し及び代金の全額の支払いは１ケ月後とする。）の締結が現地のテント張りの案内所で行われ、Ａが宅地建物取引業法第37条の２の規定の適用について書面で説明したときは、Ｅは、その説明の日から起算して８日以内に限り、当該契約を解除することができる。
正解（３）
平成５年［問 42］ 複合問題
宅地建物取引業者の広告に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）新聞折込広告で、実際に取引する意思のない物件を分譲すると広告した場合、宅地建物取引業法に違反して、６月以下の懲役に処せられることがある。
（２）一団地の住宅を数回に分けて販売する場合、最終回の分譲については、売主が明らかであるので、これを省略して広告してもさしつかえない。
（３）宅地建物取引業者が宅地建物取引業法第65条第２項の規定による業務停止の処分を受けた場合、宅地建物の販売をすることはできないが、当該処分期間経過後の販売に関し、あらかじめ広告をすることはできる。
（４）建売住宅の分譲について、建築確認が下りる前に「建築確認申請中」として新聞広告をした場合、宅地建物取引業法に違反して、20万円以下の罰金に処せられることがある。
正解（１）
平成５年［問 43］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、建築工事完了前の建物を、宅地建物取引業者でない買主Ｂに代金 6,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金として 500万円を受け取った。この場合、次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものはどれか。
（１）契約締結の際、ＡＢの合意で、「当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、Ｂは手付を放棄して、また、Ａは手付の３倍の額を償還して、契約を解除することができる」との特約を結んだ。
（２）契約締結の際、ＡＢの合意で、「当事者の一方が契約の履行に着手した後契約を解除するには、 1,200万円の違約金を支払わなければならない」との特約を結んだ。
（３）契約締結の１週間後に中間金 1,000万円を支払うこととされていたので、Ａは、手付金 500万円について、中間金受領の際に、まとめて手付金等の保全措置を講じた。
（４）Ａは、手付金等の保全措置について、Ｃ信用金庫と保証委託契約を締結し、その連帯保証書をＢに交付した。
平成５年［問 43］ 解説
（１）違反しない。業者が自ら売主となり買主が非業者であるときは、授受された手付は解約手付となる。解約手付が授受された場合、売主（業者）は買主が履行に着手するまでは、手付の倍額を返還して契約を解除できる。これに反する特約で買主に不利なものは無効である（業法違反でもある）。本肢の特約は「Ａ（業者）は手付の３倍の額を償還して契約を解除することができる」というものであり、買主に有利な特約である。従って、有効であり、業法に違反しない。
（２）違反しない。業者が自ら売主となり買主が非業者であるときは、代金額の20％（1,200万円）を超える違約金を定めることはできないが、本肢の違約金の定めは20％ちょうどなので、業法に違反しない。また、本肢の特約は「履行に着手した後」に関するものなので、（１）で述べた解約手付の性質にも違反しない。
（３）違反する。業者が自ら売主となり買主が非業者であるときは、工事完了前の物件については、代金額の５％を超える手付金等を受領しようとする前に手付金等の保全措置を講じる必要がある。本肢の手付金は代金額の５％を超えているので、手付金を受領しようとする前に、保全措置を講じなければならない。
（４）違反しない。手付金等の保全措置は保証委託契約でもよい。ここでいう保証委託契約は、銀行等（信用金庫を含む）に連帯保証を委託し、その連帯保証書を買主（Ｂ）に交付することである。
正解（３）
平成５年［問 44］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
（１）相手方が宅地建物取引業者であったので、重要事項の説明は、取引主任者でない代表者が行った。
（２）当該物件の引渡時期については、未だ定まっていなかったので、何も説明しなかった。
（３）当該物件には、私道の負担がなかったので、私道に関しては、何も説明しなかった。
（４）当該建物は、表示に関する登記はされていたのが、所有権保存登記がされていなかったので、建物の登記記録上の所有者に関しては、何も説明しなかった。
平成５年［問 44］ 解説
（１）違反する。重要事項の説明は取引主任者でなければ絶対に行えず、相手方が業者の場合でも同じである。
（２）違反しない。そもそも物件の引渡時期は、説明が義務付けられている重要事項に当たらない。物件の引渡時期は、37条書面に記載が義務付けられている事項である。
（３）違反する。私道の負担に関する事項は、説明が義務付けられている重要事項に当たる。私道の負担がない場合は、ない旨を、説明しなければならない。
（４）違反する。表示登記がなされた以上、所有権保存登記がなされていなくても、表題部には所有者の氏名が登記される。そして『表題部に記載された所有者の氏名』は、説明が義務付けられている重要事項である。
正解（２）
平成５年［問 45］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａ社は、自ら売主となって、工事完了前のマンションを宅地建物取引業者でない買主Ｂに 4,000万円で譲渡する契約を締結し、手付金 300万円を受け取った。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）ＡＢ間で、その譲渡価額についてＡ社が 1,000万円値引きする代わりに、瑕疵担保責任については、Ａ社の責めに帰するものに限るとの特約をした場合、Ｂは、この特約に拘束される。
（２）Ａ社の資金事情が悪化して、Ａ社が債務を履行しない場合、Ｂは、Ａ社が講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＣ信託会社に対し、契約を解除することなく、 300万円の返還を求めることができる。
（３）Ａ社が倒産した場合、Ｂは、Ａ社の講じた手付金等の保全措置により連帯保証したＤ銀行に対し 300万円の返還を求めることができるとともに、その取引により生じた損害があるときは、Ａ社が供託していた営業保証金から弁済をするよう求めることができる。
（４）宅地建物取引業者Ｅ社がＡ社を吸収合併した場合、Ｅ社は、Ａ社の債権債務を承継するが、Ａ社の取引主任者が行った重要事項説明については、責任を負わない。
正解（３）
平成５年［問 46］ 担保（営業保証金）
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、免許を受けた場合において、主たる事務所と２ケ所の従たる事務所を開設するときは、営業保証金 2,000万円を、いずれかの事務所のもよりの供託所に供託した上で、その旨宅地建物取引業の免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に届け出なければならない。
（２）営業保証金の供託は、株式で行ってもよい。
（３）宅地建物取引業者は、取引の相手方に対し、取引が成立するまでの間に、取引主任者をして、営業保証金を供託した供託所及びその所在地を説明させなければならない。
（４）宅地建物取引業者は、免許を受けても、営業保証金を供託し、その旨の届出をするまでは、宅地建物の売買契約をすることはもとより、広告をすることもできない。
正解（４）
平成５年［問 47］ 担保（保証協会）
宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）甲の社員Ａ（国土交通大臣免許）に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、甲保証協会の社員となることによって営業保証金の供託義務を免除されるが、弁済業務保証金の還付可能額を増額するため、さらに乙保証協会の社員になることもできる。
（２）Ａが新たに従たる事務所を設置した場合、Ａは、その日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金を納付しないと、甲保証協会の社員たる地位を失うのみならず、国土交通大臣から業務停止処分を命ぜられることがある。
（３）Ａが従たる事務所を廃止した場合、Ａは、当該弁済業務保証金の還付請求権者に対する公告を行えば、その事務所に係る政令で定める額の弁済業務保証金分担金の返還を、甲保証協会に対し請求することができる。
（４）甲保証協会がＡの取引に関し弁済業務保証金の還付を行った場合、Ａは、甲保証協会の社員たる地位を失うとともに、その還付充当金の納付をしなければならない。
平成５年［問 47］ 解説
（１）誤り。保証協会の社員となれば営業保証金の供託義務を免除される。しかし、いかなる場合も２ツ以上の保証協会の社員になることはできない。
（２）正しい。新たに従たる事務所を設置した場合は、その日から２週間以内に、弁済業務保証金分担金（１ヵ所30万円）を納付しないと、保証協会の社員たる地位を失う。のみならず、業務停止処分を命ぜられることがある。
（３）誤り。保証協会の社員である業者が従たる事務所を廃止した場合は、保証協会が、弁済業務保証金の超過額を取戻し、業者にその分の弁済業務保証金分担金を返還する。この場合には、弁済業務保証金の還付請求権者に公告を行う制度はない。
（４）誤り。弁済業務保証金の還付が行われた場合でも、還付充当金を納付すべきことを保証協会から通知された日から２週間以内に納付すれば、社員たる地位を失うことはない。
正解（２）
平成５年［問 48］ 複合問題
甲県内の一団の宅地30区画の分譲について、売主である宅地建物取引業者Ａ（乙県知事免許）が宅地建物取引業者Ｂ（国土交通大臣免許）に販売代理を依頼して、Ｂが案内所を設けて、売買契約の申込みを受ける場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）Ｂは、その案内所の設置について国土交通大臣及び甲県知事に届け出る必要があるが、Ａも、その分譲について届け出る必要がある。
（２）Ｂは、その案内所の従業員数に対して５人に１人以上の割合で、専任の取引主任者を置かなければならない。
（３）Ｂは、その案内所に置く専任の取引主任者について、Ｂの事務所の専任の取引主任者を派遣しなければならない。
（４）Ｂは、その案内所の見やすい場所に、専任の取引主任者の氏名を表示した標識を掲げなければならない。
正解（４）
平成５年［問 49］ 監督処分
甲県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ａに対する監督処分についての次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａがその業務に関し取引の関係者に損害を与えるおそれが大であるとして指示処分を受け、その指示に従わなかった場合、甲県知事は、その情状のいかんにかかわらず、その免許を取り消すことができる。
（２）Ａが免許を受けてから１年以内に事業を開始しない場合、甲県知事は、Ａに対し、１年以内の期間を定めて業務停止を命ずることができる。
（３）Ａが乙県内において不正な行為をした場合、甲県知事はＡに対し業務停止を命ずることができるが、乙県知事は業務停止を命ずることができない。
（４）甲県知事がＡの免許を取り消す場合、Ａの出頭を求めて公開による聴聞を行わなければならないが、Ａ又はＡの代理人が正当な理由なく聴聞の期日に出頭しないときは、甲県知事は、聴聞を行わないで、取り消すことができる。
正解（４）
平成５年［問 50］ 公共性による規制(報酬額の制限)
宅地建物取引業者Ａ（消費税の免税事業者）が甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｂ（消費税の課税事業者）が乙の依頼を受けて、契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものはどれか（消費税の免税事業者については、消費税及び地方消費税を考慮しないで良い）。
（１）Ａは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ 3,000万円及び1,575万円（消費税及び地方消費税込み）で、売買契約を成立させ、甲から142万円の報酬を受領した。
（２）Ａは、甲の媒介依頼を受けて、甲所有の事務所ビルの1室を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。）300万円、借賃月額13万円で、賃貸借契約を成立させ、甲から14万円の報酬を受領した。
（３）Ａは甲から媒介依頼を、また、Ｂは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の建物3,090万円（消費税及び地方消費税込み）と乙所有の建物4,200万円（消費税及び地方消費税込み）の交換契約を成立させ、Ａは甲から98万円、Ｂは乙から133万円の報酬を受領した。
（４）Ａは甲から代理依頼を、また、Ｂは乙から媒介依頼を受けて、共同して甲乙間に、甲所有の居住用建物の賃貸借契約を借賃月額24万円で成立させ、Ａは甲から24万円、Ｂは乙から12万円の報酬を受領した。
平成５年［問 50］ 解説
（１）違反する。売買の媒介を行う場合の限度額は、１人当たり、取引価額×３％＋６万円である。本肢の取引価額は、4,500万円である（建物は消費税及び地方消費税込みだから1,575万円×100/105＝1,500万円が本体価格なので）。だから、Ａは、4,500万円×３％＋６万円＝141万円までしか受領できない（Ａは免税業者なので141万円に５％の消費税及び地方消費税を上乗せできない）。
（２）違反しない。貸借の媒介を行う場合、それが事務所ビルで権利金の授受があるときは、その権利金の額を取引価額とみなして、売買の媒介の計算式で報酬の限度額を計算できる。すると、Ａは、200万円×５％＋100万円×４％＝14万円まで受領できる。なお、Ａは、免税業者なので14万円に５％の消費税及び地方消費税を上乗せできない。
（３）違反する。交換は高い方が基準額となるので、本肢の取引価額は、4,000万円である（建物は消費税及び地方消費税込みだから4,200万円×100/105＝4,000万円が本体価格なので）。だから、ＡとＢは１人当たり、4,000万円×３％＋６万円＝126 万円まで受領できる。課税業者のＢは、126万円に５％の消費税及び地方消費税を上乗せして、132万3,000円までなら受領できるが、133万円受領したのでＢが違反する。
（４）違反する。貸借の媒介または代理を行う場合の限度額は、借賃の１ヵ月分（24万円）である（報酬を受領できる業者が２人いるときも合計額で）。
平成９年４月１日から消費税関係法の改正法が施行されており、一般に、消費税の税率は５％だと言われているが、これは、消費税（国税）４％と地方消費税（都道府県税）１％の合計が５％ということである。なお、この改正法によると、消費税の免税事業者でも、課税事業者の半分の消費税及び地方消費税（合計2.5％）を受領できることになった。しかし、出題当時（平成５年）には関係のない制度なので、問題文には、「消費税の免税事業者については、消費税及び地方消費税を考慮しないで良い」という限定を加えた。
正解（２）
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