宅建試験・過去問解説集 宅建業法・平成4年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成４年［問 35］ 宅建業者の意味（免許がいるか）
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）Ａがその所有地にマンションを建築して、一括してＢに売却し、Ｂが新聞広告により各戸の入居者を募集して賃貸する場合、Ａ及びＢは、ともに宅地建物取引業の免許を必要とする。
（２）Ｃがその所有地をＤに請け負わせて一団の宅地に造成して、宅地建物取引業者Ｅに販売代理を依頼して分譲する場合、Ｃは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、Ｄは、宅地建物取引業の免許を必要としない。
（３）Ｆが一団の土地付住宅を分譲する場合、Ｆは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、その分譲が公益法人のみを対象として行うものであるときは、相手方が多数の公益法人であっても、Ｆは、宅地建物取引業の免許を必要としない。
（４）学校法人Ｇがその所有地を一団の宅地に造成して分譲する場合、Ｇは、宅地建物取引業の免許を必要とするが、宗教法人Ｈがその所有地を一団の宅地に造成して分譲する場合、Ｈは、宅地建物取引業の免許を必要としない。
正解（２）
平成４年［問 36］ 取引主任者(登録を受けられない者)
次の者のうち、宅地建物取引主任者資格登録（以下「登録」という）を受けることができないものはどれか。
（１）Ａ−宅地建物取引業に係る営業に関し、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者で、その法定代理人甲が３年前に建設業法違反で過料に処せられている。
（２）Ｂ−３年前に乙社が不正の手段により宅地建物取引業の免許を受けたとしてその免許を取り消されたとき、乙社の政令で定める使用人であった。
（３）Ｃ−６月前に丙社が宅地建物取引業法に違反したとして１年間の業務停止処分を受けたが、その丙社の取締役であった。
（４）Ｄ−３年前に丁社が引き続き１年以上宅地建物取引業を休止したとしてその免許を取り消されたとき、その聴聞の期日及び場所の公示の日の30日前に、丁社の取締役を退任した。
平成４年［問 36］ 解説
（１）登録を受けることができない。成年者と同一の行為能力を『有しない』未成年者というだけで、登録欠格事由である。その法定代理人の前歴が問題になるのは、成年者と同一の行為能力を有しない未成年者が宅地建物取引業者の『免許』を受ける場合である。
（２）登録を受けることができる。『免許取消しを受けた者が法人（乙社）である場合、免許取消しに係る聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内に、その法人の役員であった者は、法人の免許取消しの日から５年間、登録を受けられない』。しかしＢは、聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内の『役員』ではない。
（３）登録を受けることができる。会社が監督処分を受けた場合に、その役員が登録欠格者となるのは、会社が受けた監督処分が『免許取消し』の場合である。業務停止処分の場合は含まれない。
（４）登録を受けることができる。免許取消しを受けた者が法人である場合、聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内の役員は５年間登録を受けられない。しかし、これが適用されるのは、法人が積極的に悪いことをして免許を取消された場合（不正手段による免許取得・業務停止事由に該当し情状が特に重い・業務停止処分違反）に限る。引き続き１年以上宅地建物取引業を休止したとしてその免許を取り消されたときは、適用されない。
正解（１）
平成４年［問 37］ 複合問題
宅地建物取引業者Ａは、建売住宅の分譲を行うこととし、昨年10月１日開発許可を受けて、同年12月１日宅地造成工事を完了し、今年２月１日建築確認を受けたが、同年４月１日現在工事は完了していない。この場合において、次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）Ａが、宅地建物取引業者Ｂの強い希望に基づき、開発許可が下りた後の昨年11月１日、建築確認の取得を条件として土地付住宅の売買契約をＢと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
（２）Ａが、今年１月１日、「宅地造成完了、建築確認申請済」と表示した広告を出して、その広告を見た宅地建物取引業者でないＣと、建築確認後の同年３月１日土地付住宅の売買契約を締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。
（３）Ａが、今年２月15日「建物の形状・構造については、工事が完了した後に説明する」と重要事項説明を行って、同年３月１日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者でないＤと締結した場合、宅地建物取引業法に違反する。
（４）その土地がＥの所有地であったので、Ａが、Ｅと昨年９月１日停止条件付き売買契約を結び、条件未成就のまま今年３月１日土地付住宅の売買契約を宅地建物取引業者Ｆと締結した場合、宅地建物取引業法に違反しない。
正解（２）
平成４年［問 38］ 複合問題
宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という）と宅地建物取引主任者証（以下「取引主任者証」という）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）取引主任者の業務を行うため、取引主任者証の交付の申請をしようとする者は、その交付の申請前に宅地建物の取引に関する実務経験が２年以上あれば、都道府県知事の指定する講習を受講する必要はない。
（２）取引主任者が転勤して、登録の移転の申請をした場合、その移転後の取引主任者証の有効期間は、登録の移転の申請の日から５年となる。
（３）取引主任者が宅地建物取引業者である場合において、宅地建物取引業を廃止したときは、取引主任者は、速やかに、その登録をしている都道府県知事に取引主任者証を返納しなければならない。
（４）取引主任者が氏名を変更して、変更の登録の申請をする場合、取引主任者は、常にその申請とあわせて取引主任者証の書換え交付の申請をしなければならない。
正解（４）
平成４年［問 39］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業者ＡがＢの所有する宅地の売却の依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、媒介契約を締結したときは、遅滞なく、媒介契約の内容を記載した書面を作成して、Ｂに交付しなければならないが、この書面には、取引主任者Ｃの記名押印が必要である。
（２）ＢがＡに支払う報酬については、売買契約が成立しないと確定しないから、媒介契約を締結する際には、報酬に関する事項を定めなくてもよい。
（３）この媒介契約が専任媒介契約であるときは、その有効期間は３月を超えることができないが、有効期間が満了して、Ｂの更新拒絶の申出がないときは、媒介契約は更新されたものとみなされる。
（４）この媒介契約が専属専任媒介契約であるときは、Ａは、契約の相手方の探索については、国土交通大臣の指定する流通機構に当該宅地を登録することにより、行わなければならない。
正解（４）
平成４年［問 40］ 契約前の規制（重要事項の説明義務）
宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。
（１）取引物件が工事完了前の土地付建物であったので、完了時の形状・構造については説明したが、当該物件に接する道路の幅員については説明しなかった。
（２）水道、電気及び都市ガスは完備、下水道は未整備と説明したが、その整備の見通しまでは説明しなかった。
（３）取引（売買）物件が区分所有建物（建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である建物をいう）であったので、その建物の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約が定められていることは説明したが、その内容は説明しなかった。
（４）取引物件の登記簿の表題部に記録されている所有者の氏名については説明したが、移転登記の申請の時期については説明しなかった。
正解（４）
平成４年［問 41］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって宅地建物取引業者でないＢとマンション（工事完了済）の売買契約（価格4,500万円）を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。
（１）Ａは、Ｂから手付金400万円及び中間金2,000万円を受領し、中間金については、銀行と保証委託契約を締結して、その契約を証する書面をＢに交付したが、手付金については、何ら保全措置を講じていない。
（２）Ａは、Ｂから手付金600万円を受領するに当たって、半額については銀行と保証委託契約を締結し、また、残りの半額については友人を連帯保証人として、それぞれの契約を証する書面をＢに交付した。
（３）Ａは、Ｂから手付金900万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をＢに交付したが、その後Ｂへの所有権移転登記を行ったので、当該保証委託契約を解約した。
（４）Ａは、Ｂから手付金1,000万円を受領するに当たって、銀行と保証委託契約を締結し、その契約を証する書面をＢに交付したが、その後当該マンションを6,000万円で買いたいというＣが現れたので、2,000万円をＢに支払って、Ｂとの売買契約を解除した。
平成４年［問 41］ 解説
（１）違反する。工事完了後は代金額の10％超または1,000万円超を受領しようとする前に、手付金等の保全措置が必要となる。本肢では手付金と中間金で2,400万円を受領したのであるから、その前に保全措置が必要となる。保全措置が必要である以上、手付金等の全額（2,400万円）について保全しなければならない。従って、手付金400万円について保全措置を講じていないＡは、業法に違反する。
（２）違反する。600万円は代金額の10％超であるから、保全措置が必要となる。ここに保全措置とは、銀行・保険会社・指定保管機関に万一の場合の後始末を頼むことであり、友人に頼んだのではダメである。
（３）違反しない。900万円は代金額の10％超であるから、保全措置が必要となるのが原則だが、買主がその物件の登記を得た場合は、保全措置が不要となる。従って、その後保証委託契約を解約しても、業法に違反しない。
（４）違反する。業者が自ら売主となり買主が非業者の場合だから、ＡがＢから手付金1,000万円を受領する行為自体が、手付金の額の制限（代金額の20％まで、本問では900万円まで）に違反する。
正解（３）
平成４年［問 42］ 複合問題
宅地及び建物の売買の媒介における、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項を記載した書面（以下この問において「35条書面」という）及び第37条の規定に基づく契約の内容を記載した書面（以下この問において「37条書面」という）の交付に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）買主が宅地建物取引業者である場合、35条書面の交付は省略することができるが、37条書面の交付は省略することができない。
（２）35条書面の交付は契約締結前に、37条書面の交付は契約締結後に、いずれも売主買主双方に対して、行わなければならない。
（３）35条書面の交付及び37条書面の交付ともに、その交付をする前に、その内容を取引主任者をして説明させなければならない。
（４）買主が宅地建物取引業者でない場合、35条書面の交付及び37条書面の交付は、ともに、事務所以外の場所で行ってもよいが、当事者の承諾があっても、省略することはできない。
正解（４）
平成４年［問 43］ 担保（営業保証金）
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、主たる事務所と従たる事務所を設けて営業を行うことについて免許を受けた場合、主たる事務所について営業保証金を供託し、その旨を届け出ても、従たる事務所の営業保証金を供託し、その旨を届け出ない限り、主たる事務所で営業を開始してはならない。
（２）宅地建物取引業者は、一団の宅地を分譲するため、専任の取引主任者を設置すべき案内所を設けた場合、その業務を開始するまでに、その案内所に係る営業保証金を供託し、その旨を届け出なければならない。
（３）宅地建物取引業者は、宅地建物取引業に関し不正な行為をしたため、免許を取り消されたときは、その営業保証金を取り戻すことができない。
（４）宅地建物取引業者が免許を受けた日から３月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしない場合において、その情状が重いときは、その免許をした国土交通大臣又は都道府県知事は、届出をすべき旨の催告をすることなく、その免許を取り消すことができる。
平成４年［問 43］ 解説
（１）正しい。新たに宅地建物取引業を営もうとする場合は、主たる事務所のもよりの供託所に（すべての事務所分の）営業保証金を供託し、その旨を免許権者に届け出た後でなければ、事業を開始できない。「事業を開始できない」とは、すべての事務所で事業を開始できない、という意味である。
（２）誤り。営業保証金供託の対象となるのは、事務所であり、案内所は含まれない。
（３）誤り。免許を取り消されたときでも、その営業保証金を取り戻すことができる。営業保証金の取戻しは、営業保証金を供託しておく必要がなくなった場合にするものである。免許を取り消されれば営業できないのだから、営業保証金を供託しておく必要がない。従って、取り戻すことができる。
（４）誤り。業者が免許を受けた日から３月以内に営業保証金を供託した旨の届出をしない場合は、その届け出をするよう催告し、それでも届け出をしないときでなければ、免許を取り消せない。情状が重ければ催告がいらないということはない。
正解（１）
平成４年［問 44］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａが自ら売主としてマンション（価格１億7,000万円）の売買契約を宅地建物取引業者でない買主Ｂと締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。
（１）手付は、1,500万円としたが、Ｂが一括しては払えないというので、500万円ずつ３回に分割して支払うこととした。
（２）手付は、契約の成立を証するものとして30万円とし、Ｂの契約の解除については、この他に1,000万円を支払わなければ、することができないこととした。
（３）手付は、解約手付として3,000万円とし、Ａが契約の履行を完了するまでは、Ｂは、手付を放棄して契約の解除をすることができることとした。
（４）ＡＢ双方の債務不履行による契約の解除に関し、違約金については2,500万円とし、別に損害賠償額の予定として1,000万円とすることとした。
正解（３）
平成４年［問 45］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａが自ら売主として買主Ｂと事務所等以外の場所で売買契約を締結した場合における、宅地建物取引業法第37条の２の規定による売買契約の解除に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）Ａが宅地建物取引業者でないＢとマンションの売買契約を喫茶店で締結した場合、Ｂは、「事務所等以外の場所で契約をしても、解除できない」旨の特約をすることを承諾していても、当該契約を解除することができる。
（２）Ａが宅地建物取引業者でないＢとマンションの売買契約を知人宅で締結した場合、翌日Ｂが解約通知を契約書記載のＡの住所に配達証明付内容証明郵便で発送すれば、転居先不明で戻ってきても、当該契約は、解除されたことになる。
（３）Ａが宅地建物取引業者でないＢと別荘地の売買契約をテント張りの現地案内所で締結した場合、Ａが土地の引渡しと移転登記を完了すれば、Ｂは、代金の一部が未済でも、当該契約を解除することができない。
（４）Ａが宅地建物取引業者Ｂを現地に案内したところ、Ｂが即座に購入を決め、近くの料理屋で土地の売買契約を締結した場合、翌日Ｂの意思が変わっても、Ｂは、当該契約を解除することができない。
正解（３）
平成４年［問 46］ 複合問題
Ａがクレジットカードを使い過ぎて破産手続開始の決定を受けた場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、破産の復権を得ない限り、宅地建物取引主任者資格試験を受けることができない。
（２）Ａが甲県知事の登録を受けた取引主任者である場合、Ａは、破産手続開始の決定の日から30日以内にその旨を、また、復権したときは速やかにその旨を、甲県知事に届け出なければならない。
（３）Ａが乙県知事の登録を受けた取引主任者である場合において、Ａが破産の届出をしないときは、乙県知事は、Ａの破産の事実を知ったとき、聴聞をするまでもなく、Ａの登録を消除しなければならない。
（４）Ａが、破産の復権を得ない限り、Ａは、宅地建物取引業の免許を受けることができず、また、Ａが他の宅地建物取引業者Ｂ社の役員になったときは、Ｂ社は、免許を取り消される。
正解（４）
平成４年［問 47］ 担保（保証協会）
甲は、今年２月１日に本店及び２箇所の支店を設置して宅地建物取引業の免許を取得し、営業保証金を供託のうえ業務を行っていたが、同年３月１日に宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という）の社員となって弁済業務保証金分担金を納付し、さらに同年４月１日に２箇所の事務所を増設し、弁済業務保証金分担金を追加納付した。その後、甲から同年２月15日に宅地の購入をしたＡが、当該宅地の取引について 3,500万円の損害賠償債権が発生した（債権発生の日は５月31日）として、６月１日に保証協会に認証を申し出てきた。この場合、Ａの認証に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）甲が保証協会の社員となる前の取引であるから、認証額は０円である。
（２）甲が納付した弁済業務保証金分担金相当額 180万円を限度として、認証を受けられる。
（３）甲が保証協会の社員でないとしたならば供託すべき営業保証金相当額3,000万円を限度として、認証を受けられる。
（４）甲が保証協会の社員であるので、Ａの損害賠償債権相当額3,500万円の認証を受けられる。
正解（３）
平成４年［問 48］ 複合問題
宅地建物取引業法に規定する名簿および証明書に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）国土交通大臣及び都道府県知事は、宅地建物取引業者名簿をその閲覧所に備え、請求があったときは、一般の閲覧に供しなければならないが、この名簿には、宅地建物取引業者の業務停止処分の内容も記載される。
（２）取引主任者は、重要事項の説明をするときは、相手方の請求がなくても、取引主任者証を提示しなければならないが、この取引主任者証の表面には、取引主任者の勤務先も記載される。
（３）宅地建物取引業者は、その事務所に従業者名簿を備え、取引の関係者から請求があったときは、その閲覧に供しなければならないが、この名簿には、取引主任者の事務禁止処分の内容も記載される。
（４）宅地建物取引業者の従業者は、宅地建物取引業者の発行する従業者証明書をその業務中携帯し、取引の関係者から請求がなくても、提示しなければならないが、この証明書には、従業者証明書番号も記載される。
正解（１）
平成４年［問 49］ 複合問題
監督処分及び罰則に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、国土利用計画法の規定に違反して刑罰に処せられた場合、これに伴い、宅地建物取引業法の罰則の適用を受けることはないが、業務停止処分を受けることはある。
（２）宅地建物取引業者は、事務所に置かなければならない専任の取引主任者が退職して欠員を生じた場合、２週間以内に是正措置を講じないと、業務停止処分を受けることはあるが、罰則の適用を受けることはない。
（３）宅地建物取引業者は、自己の名義をもって、他人に宅地建物取引業を営ませた場合、その他人が宅地建物取引業の免許を受けた者であっても、罰則の適用を受けることがある。
（４）宅地建物取引業者でない者は、宅地建物取引業の免許を受けないで宅地建物取引業を営んだ場合はもとより、その旨を表示した場合も、罰則の適用を受けることがある。
正解（２）
平成４年［問 50］ 公共性による規制(報酬額の制限)
宅地建物取引業者Ａが単独で又は宅地建物取引業者Ｂと共同して、甲乙間に契約を成立させて報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反しないものは、どれか。ただし、Ａ・Ｂともに、消費税の免税事業者であり、消費税の免税事業者については、消費税及び地方消費税を考慮しないものとする。
（１）甲所有の宅地（3,000万円）の売買について、甲から代理の依頼を受けたＡと、買主乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、売買契約を成立させ、Ａが甲から192万円、Ｂが乙から96万円を受領した。
（２）甲所有の宅地（1,800万円）と乙所有の宅地（2,000万円）の交換について、甲から媒介の依頼を受けたＡと、乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、交換契約を成立させ、Ａが甲から66万円、Ｂが乙から66万円を受領した。
（３）甲所有の店舗用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたＡが、甲と借主乙との間に、賃貸借契約（借賃月額40万円。保証金1,500万円、ただし、この保証金は、乙の退去時に乙に返還するものとする。）を成立させ、甲から51万円を受領した。
（４）甲所有の居住用建物の賃貸借について、甲から媒介の依頼を受けたＡと、借主乙から媒介の依頼を受けたＢとが共同して、甲と乙との間に、賃貸借契約（借賃月額40万円）を成立させ、Ａが甲から10万円、Ｂが乙から30万円を受領した。ただし、媒介の依頼を受けるに当たり、報酬額について別段の定めはないものとする。
正解（２）
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