宅建試験・過去問解説集 宅建業法・平成3年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成３年［問 35］ 複合問題
甲県知事から宅地建物取引主任者資格登録（以下「登録」という。）を受けているものに関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）その者が破産者となった場合、本人が、その日から30日以内に、甲県知事にその旨を届け出なければならない。
（２）その者が氏名を変更した場合、本人が、遅滞なく、甲県知事に変更の登録を申請しなければならない。
（３）その者が宅地建物取引主任者であって、乙県知事から事務の禁止の処分を受けた場合、その者は、速やかに乙県知事に宅地建物取引主任者証を提出しなければならない。
（４）その者が宅地建物取引主任者であって、甲県知事から事務の禁止の処分を受け、当該事務の禁止の期間中に登録の消除の申請をして消除された場合、その者は、当該事務の禁止の期間が満了すれば、再度登録を受けることができる。
正解（３）
平成３年［問 36］ 複合問題
宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という。）であるＡに関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。なお、Ａは、甲県知事の登録及び宅地建物取引主任者証の交付を受けているものとする。
（１）Ａが甲県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ｂに専任の取引主任者として就職した場合、Ａは、甲県知事に変更の登録を申請する必要があるが、Ｂは、甲県知事に変更の届出をする必要はない。
（２）Ａが、勤務している甲県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ｃが商号を変更した場合、Ｃが甲県知事に変更の届出をすれば、Ａは、甲県知事に変更の登録を申請する必要はない。
（３）Ａが甲県から乙県に住所を変更し、丙県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ｄに勤務先を変更した場合、Ａは、甲県知事を経由して、乙県知事に登録の移転を申請することができる。
（４）Ａが丁県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ｅから戊県知事の免許を受けた宅地建物取引業者Ｆへ勤務先を変更した場合、Ａは、甲県知事に遅滞なく変更の登録を申請しなければならない。
正解（４）
平成３年［問 37］ 免許(一般)
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ａが、乙県内に事務所を設置することなく、乙県の区域内で業務を行おうとする場合、国土交通大臣の免許を受けなければならない。
（２）宅地建物取引業者である個人Ｂが宅地建物取引業を営む目的で株式会社Ｃを設立し、Ｂがその代表取締役となって業務を行う場合、株式会社Ｃは、宅地建物取引業の免許を受ける必要はない。
（３）宅地建物取引業者である個人Ｄが死亡し、その相続人ＥがＤの所有していた土地を20区画に区分し、宅地として分譲する場合、相続人Ｅは、宅地建物取引業の免許を受けなければならない。
（４）宅地建物取引業者である法人Ｆと宅地建物取引業者でない法人Ｇが合併し、法人Ｆが消滅した場合において、法人Ｇが法人Ｆの締結していた売買契約に基づくマンションの引渡しをしようとするときは、法人Ｇは、宅地建物取引業の免許を受けなければならない。
平成３年［問 37］ 解説
（１）誤り。知事免許の業者でも全国で営業できるので、他県（乙県）でそのまま（甲県知事免許のまま）業務を行える。
（２）誤り。個人と法人（会社）は法律上別に取り扱われるから、代表者が同じでもＣは会社名義の免許を新たに受けなければならない。
（３）正しい。個人が死亡した場合には、その瞬間に免許が効力を失う。ただし、後を継ぐ者（相続人）は、『取引を結了する目的の範囲内』では（死亡した業者の未処理の契約の後始末をする限りでは）、業者であるとみなされる。しかし、本肢の相続人Ｅの行為（Ｄの所有していた土地を20区画に区分し宅地として分譲すること）は、取引を結了する目的の範囲内とはいえない（Ｅの新たな行為である）。従って、Ｅは業者であるとみなされることはなく、Ｅは免許を受けなければならない。
（４）誤り。法人（Ｆ）が合併により消滅した場合には、その瞬間に免許が効力を失う。ただし、後を継ぐ者（Ｇ）は、『取引を結了する目的の範囲内』では（合併により消滅したＦの未処理の契約の後始末をする限りでは）、業者であるとみなされる。本肢のＧの行為（Ｆの締結していた売買契約に基づくマンションの引渡しをしようとすること）は、取引を結了する目的の範囲内といえる。従って、Ｇは業者であるとみなされ、Ｇは免許を受けなくてもよい。
正解（３）
平成３年［問 38］ 複合問題
宅地建物取引業法上の届出に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者Ａ社が新たに政令で定める使用人を設置した場合、Ａ社は、その日から30日以内に、本店の所在地を管轄する都道府県知事を経由してその旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
（２）甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ｂ社が建設業の許可を取得して建設業を営むこととなった場合、Ｂ社は、その日から30日以内にその旨を甲県知事に届け出なければならない。
（３）乙県知事の登録を受けている取引主任者Ｃが成年被後見人となった場合、その後見人Ｄは、その日から30日以内にその旨を乙県知事に届け出なければならない。
（４）丙県知事の登録を受けている取引主任者Ｅが死亡した場合、その相続人Ｆは、その事実を知った日から30日以内にその旨を丙県知事に届け出なければならない。
正解（２）
平成３年［問 39］ 免許(免許を受けられない者)
次に掲げる会社のうち、宅地建物取引業の免許を受けることができるものは、いくつあるか。
ア Ａ社−その政令で定める使用人Ｂが、２年前にＣ社が破産を理由に宅地建物取引業の免許を取り消された当時、Ｃ社の取締役であった。
イ Ｄ社−その代表取締役Ｅが、１年前に業務上過失致傷の罪により罰金10万円の刑に処せられた。
ウ Ｆ社−その取締役Ｇが、３年前に詐欺の罪により懲役１年の刑に処せられた。
エ Ｈ社−その取締役Ｉが、横領の罪により懲役１年、執行猶予２年の刑に処せられ、執行猶予期間が満了してから１年を経過した。
（１）なし
（２）一つ
（３）二つ
（４）三つ
正解（４）
平成３年［問 40］ 複合問題
宅地建物取引主任者証（以下この問において「取引主任者証」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）都道府県知事は、事務の禁止の処分をした取引主任者から取引主任者証の提出を受けた場合において、当該事務の禁止の期間が満了したときは、直ちに当該取引主任者証を当該取引主任者に返還しなければならない。
（２）取引主任者は、取引主任者証を亡失してその再交付を受けた場合において、亡失した取引主任者証を発見したときは、速やかに、発見した取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。
（３）取引主任者は、登録の移転の申請とともに取引主任者証の交付の申請をしたときは、速やかに、取引主任者証をその交付を受けた都道府県知事に返納しなければならない。
（４）取引主任者は、その住所を変更したときは、遅滞なく、変更の登録の申請をする必要があるが、取引主任者証の書換え交付を申請する必要はない。
正解（２）
平成３年［問 41］公共性による規制(報酬額の制限)
宅地建物取引業者Ａが甲の依頼を受け、宅地建物取引業者Ｂが乙の依頼を受け、ＡＢ共同して甲乙間の契約を成立させ、報酬を受領した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものは、どれか。Ａと乙は消費税の課税事業者、Ｂと甲は消費税の免税事業者とする（消費税の免税事業者については、消費税及び地方消費税を考慮しないで良い）。
（１）貸主甲の居住用建物を権利金（権利設定の対価として支払われる金銭で、返還されないものをいう。）300万円、１月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より24万7,200円、Ｂが乙より24万円受領した。
（２）貸主甲の居住用建物を１月当たりの借賃30万円で乙が借りるとの賃貸借の媒介の場合、Ａが甲より16万4,800円、Ｂが乙より15万円受領した。
（３）甲所有の宅地及び建物を代金それぞれ4,000万円及び1,000万円（消費税及び地方消費税込み）で乙が買うとの売買の媒介の場合、Ａが甲より170万円、Ｂが乙より160万円受領した。
（４）甲所有の宅地を代金4,000万円で乙が買うとの売買契約の媒介の場合、Ａが甲より129万7,800円、Ｂが乙より120万円受領した。
正解（４）
平成３年［問 42］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって宅地の売買契約を締結した場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反するものは、どれか。
（１）Ｂの所有地について、Ａが、Ｂの代替地取得を停止条件としてＢと売買契約を締結して、自ら売主となって宅地建物取引業者でないＣと売買契約を締結した場合
（２）Ｄの所有地について、Ａが、Ｄと売買契約を締結し、その売買代金完済の前に、自ら売主となって宅地建物取引業者でないＥと売買契約を締結した場合
（３）Ｆの所有地について、Ａが、Ｆと売買契約または予約契約を締結しないで、自ら売主となって宅地建物取引業者Ｇと売買契約を締結した場合
（４）Ｈの所有地について、ＩがＨと売買契約を締結したので、Ｉの売買代金完済の前に、Ａが、Ｉとその宅地の売買の予約契約を締結し、自ら売主となって宅地建物取引業者でないＪと売買契約を締結した場合
正解（１）
平成３年［問 43］ 担保（保証協会）
Ａは、今年１月８日に宅地建物取引業の免許を受け、同年２月８日にＢに宅地を売却し、同年３月８日に営業保証金を供託した旨の届出をし、同年４月８日にＣに宅地を売却し、同年５月８日に宅地建物取引業保証協会の社員となり、同年６月８日にＤに宅地を売却し、同年７月８日営業保証金供託済みの届出前に営業を開始し、その情状が特に重いとして宅地建物取引業の免許を取り消された。この場合において、Ａとの取引により生じた債権について、宅地建物取引業保証協会が供託した弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する者をすべて掲げているものは、次の記 述のうち、どれか。
（１）Ｂ・Ｃ・Ｄ
（２）Ｃ・Ｄ
（３）Ｄ
（４）なし
正解（１）
平成３年［問 44］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業者ＡがＢ所有地の売却の依頼を受け、Ｂと媒介契約を締結した場合の特約に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、誤っているものはどれか。
（１）当該媒介契約が専任媒介契約または専属専任媒介契約でない場合において、ＡＢ間の合意により、ＢがＡ以外の宅地建物取引業者に媒介を依頼する際は必ずＡに通知する旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。
（２）当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、ＡＢ間の合意により、契約の有効期間を６月とする旨の特約をしても、当該媒介契約の有効期間は、３月とされる。
（３）当該媒介契約が専任媒介契約である場合において、ＡＢ間の合意により、当該媒介契約に係る業務の処理状況をＡは10日ごとにＢに報告する旨の特約をしたときは、その特約は、有効である。
（４）当該媒介契約が専属専任媒介契約である場合において、ＡＢ間の合意により、国土交通大臣が指定する流通機構に当該宅地を登録しなくても良い旨の特約をしたときは、その特約は、無効となる。
正解（１）
平成３年［問 45］ 契約前の規制(重要事項の説明義務)
次の事項のうち、宅地建物取引業法第35条の規定による重要事項の説明を義務付けられているものは、どれか。
（１）当該取引の対象となる宅地又は建物に関し50万円の預り金を受領しようとする場合において、宅地建物取引業法第64条の３第２項の規定による保証の措置等を講ずるかどうか
（２）当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがある場合において、その内容
（３）移転登記の申請の時期
（４）天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがある場合において、その内容
平成３年［問 45］ 解説
（１）重要事項の説明が義務付けられている。当該取引の対象となる宅地又は建物に関し50万円の預り金を受領しようとする場合において保証の措置等を講ずるかどうかは、重要事項である。なお、この預り金が50万円未満の場合は、重要事項の説明が義務付けられていない。
（２）重要事項の説明が義務付けられていない。当該宅地又は建物の瑕疵を担保すべき責任についての定めがある場合のその内容は、37条書面の記載事項であるが、重要事項ではない。
（３）重要事項の説明が義務付けられていない。移転登記の申請の時期は、37条書面の記載事項であるが、重要事項ではない。
（４）重要事項の説明が義務付けられていない。天災その他不可抗力による損害の負担に関する定めがある場合のその内容は、37条書面の記載事項であるが、重要事項ではない。
正解（１）
平成３年［問 46］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業法第37条の２に規定する事務所等以外の場所においてした買受けの申込みの撤回等に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）売買契約が、売主である宅地建物取引業者の事務所以外の場所で継続的に業務を行うことができる施設を有するものにおいて締結された場合、専任の取引主任者がそのとき不在であっても、買主は、当該売買契約を解除することができない。
（２）売買契約が、売主である宅地建物取引業者が行う一団の建物の分譲のためのモデルルームで締結された場合、当該モデルルームについて宅地建物取引業法第50条第２項の届出がされていないときでも、買主は、当該売買契約を解除することができない。
（３）買受けの申込みが、売主である宅地建物取引業者が行う一団の宅地の分譲のためのテント張りの案内所で行われ、売買契約が、その２日後に当該宅地建物取引業者の事務所で締結された場合、買主は、当該申込みの撤回等をすることができない。
（４）買受けの申込みが、売主である宅地建物取引業者から媒介の依頼を受けた他の宅地建物取引業者の事務所で行われた場合、買主は、当該申込みの撤回をすることができない。
平成３年［問 46］ 解説
（１）正しい。業者が自ら売主となり、買主が非業者であるときは、事務所等以外の場所で買い受けの申込等をした買主は、クーリングオフできる。逆に言うと、事務所等で買い受けの申込等をした買主は、クーリングオフできない。継続的に業務を行うことができる施設を有する所は『事務所等』である。従って、解除（クーリングオフ）できない。専任の取引主任者がいたか否かは問わない。
（２）正しい。一団の建物の分譲のためのモデルルームは『事務所等』である。従って、解除（クーリングオフ）できない。案内所等の届出（50条第２項の届出）がなされたか否かは問わない。
（３）誤り。買い受けの申込みが『事務所等以外の場所』（テント張りの案内所）で行われた場合は、その後、契約の締結が『事務所等』（事務所）で行われても、解除（クーリングオフ）できる。
（４）正しい。媒介の依頼を受けた別の業者の事務所も、『事務所等』である。従って、解除（クーリングオフ）できない。
正解（３）
平成３年［問 47］ 契約前の規制(一般)
宅地建物取引業者が宅地の売買の注文を受けたときの取引態様の明示に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、その売買契約成立後遅滞なく、取引態様の明示をする必要がある。
（２）宅地建物取引業者は、他の宅地建物取引業者から宅地の売買の注文を受けたときは、取引態様の明示をする必要はない。
（３）宅地建物取引業者は、取引態様の明示がある広告を見た顧客から宅地の売買の注文を受けたときは、取引態様の問い合わせがなくても、取引態様の明示をする必要がある。
（４）宅地建物取引業者は、顧客から宅地の購入の注文を受けた場合において、自己所有の物件を提供しようとするときは、取引態様の明示をする必要はない。
平成３年［問 47］ 解説
（１）誤り。顧客から注文を受けたときに、取引態様を明示する時期は、『注文を受けた後遅滞なく』である。「その売買契約成立後遅滞なく」ではない。
（２）誤り。相手が業者でも取引態様の明示は省略できない。
（３）正しい。取引態様は積極的に（顧客から取引態様の問い合わせがなくても）明示しなければならない。また、取引態様は既に広告に明示してあっても、注文を受けたときは、もう一度明示しなければならない。
（４）誤り。取引態様の明示は、自己所有の物件を提供しようとするときでも、省略できない。
正解（３）
平成３年［問 48］ 担保（保証協会）
宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、当該地位を失った日から２週間以内に営業保証金を供託しなければならない。
（２）保証協会は、その社員が社員となる前に宅地建物取引業に関し取引をした者から、当該取引により生じた債権に関して弁済を受けることができる額について認証の申出でがあった場合において、当該弁済が行われることにより弁済業務の円滑な運営に支障があると認めるときは、当該社員に対し、担保の提供を求めることができる。
（３）弁済業務保証金の還付がなされた場合において、保証協会からその通知を受けた社員は、その通知を受けた日から２週間以内に、当該還付額の60/1000に相当する額の還付充当金を保証協会に納付しなければならない。
（４）宅地建物取引業者は、保証協会の社員になったことにより営業保証金を供託することを要しなくなった場合において、当該営業保証金の取戻しをしようとするときは、６月を下らない一定の期間内に債権の申出をすべき旨の公告をしなければならない。
平成３年［問 48］ 解説
（１）誤り。業者が保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から『１週間以内』に営業保証金を供託しなければならない。
（２）正しい。保証協会は、宅地建物取引業に関し取引をした者から、その取引により生じた債権に関して弁済を受けることができる額について認証の申出でがあった場合において、その弁済が行われることにより弁済業務の円滑な運営に支障があると認めるときは、その社員に対し、担保の提供を求めることができる。以上の理屈は、その社員が社員となる『前』に宅地建物取引業に関し取引をした者に対しても同じである。
（３）誤り。弁済業務保証金の還付がなされた場合において、保証協会からその通知を受けた社員は、その通知を受けた日から２週間以内に、その『還付額に相当する額』の還付充当金を保証協会に納付しなければならない。還付された額の全額を納付するのであり、60/1000 という限定などない。
（４）誤り。保証協会の社員になったことにより営業保証金を供託することを要しなくなった場合は、直ちに、営業保証金の取戻しをすることができる。本肢のような公告はしなくてよい。
正解（２）
平成３年［問 49］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａは、土地付建物（価格１億5,000万円）を、建築工事の完了前に自ら売主として宅地建物取引業者でない買主Ｂに販売し、申込証拠金30万円を受領した後、売買契約を締結し、その際手付金として申込証拠金を充当するほか別に2,000万円を受領した。契約によれば、中間金6,000万円を１月後に、残代金6,970万円を所有権移転登記完了後にそれぞれ支払うこととされている。この場合、宅地建物取引業法の規定によれば、次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）Ａは、手付金の受領後１週間以内に、宅地建物取引業法に定める手付金等保全措置（以下この問において「手付金等保全措置」という。）を講じなければならない。
（２）Ａが契約締結時に手付金等保全措置を講じなければならない金額は、2,000万円である。
（３）Ｂは、Ａが手付金等保全措置を講じた後は、手付金等を放棄して契約を解除することができない。
（４）Ａは、残代金の受領については、手付金等保全措置を講じる必要はない。
正解（４）
平成３年［問 50］ 監督処分
甲県知事の登録を受けて、宅地建物取引業者Ａの事務所ａで専任の取引主任者として従事しているＢが違法行為をした場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）ＢがＡに事務所ａ以外の事務所の専任の取引主任者である旨の表示をすることを許し、Ａがその旨の表示をしたときは、甲県知事は、Ｂに対し、２年間取引主任者としてすべき事務を行うことを禁止することができる。
（２）ＢがＣにＢの名義の使用を許し、ＣがＢの名義を使用して取引主任者である旨の表示をした場合において、その情状が特に重いときは、甲県知事は、Ｂの登録を消除しなければならない。
（３）Ｂが甲県知事から事務の禁止の処分を受けたにもかかわらず、その期間内に取引主任者として事務を行ったときは、甲県知事は、聴聞の手続きをとることなく、Ｂの登録を消除することができる。
（４）Ｂが不正の手段により甲県知事の登録を受けたときは、宅地建物取引業法に違反し、罰金の刑に処せられることがある。
正解（２）
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