宅建試験・過去問解説集 宅建業法・平成2年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成２年［問 35］ 取引主任者（一般）
宅地建物取引主任者（以下「取引主任者」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、他の宅地建物取引業者に勤務していた取引主任者を採用したときは、その取引主任者が登録を受けている都道府県知事に変更の登録を申請しなければならない。
（２）宅地建物取引業を営む株式会社にあっては、当該会社の監査役を専任の取引主任者として置くことができる。
（３）宅地建物取引業者は、20歳未満の者であっても、婚姻をした者については、その者を専任の取引主任者として置くことができる。
（４）宅地建物取引業者は、事務所以外で専任の取引主任者を置かなければならないとされている場所においても、業務に従事する者の数に対する割合が５分の１となるように、専任の取引主任者を置かなければならない。
平成２年［問 35］ 解説
（１）誤り。取引主任者が勤務先を変更した場合は、『変更の登録』を申請する義務があるが、変更の登録を申請するのは、業者ではなく取引主任者自身である。
（２）誤り。取締役は専任の取引主任者になれるが、監査役は専任の取引主任者になれない。
（３）正しい。専任の取引主任者は成年者でなければならないのが原則である。しかし、20歳未満でも婚姻すれば民法上成年者として取り扱われるので、専任の取引主任者になれる。
（４）誤り。事務所では従業者５人に１人以上の割合で専任の取引主任者を置かなければならないが、事務所以外で専任の取引主任者を置かなければならないとされている場所（例：10区画以上の一団の宅地または10戸以上の一団の建物の分譲を案内所を設置して行う場合の案内所で、契約行為等を行うもの）では、『１人以上』の専任の取引主任者を置けばよい。
正解（３）
平成２年［問 36］ 担保（営業保証金）
宅地建物取引業法に規定する営業保証金に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）新たに宅地建物取引業を営もうとする者は、営業保証金を金銭又は国土交通省令で定める有価証券により、主たる事務所のもよりの供託所に供託した後に、国土交通大臣又は都道府県知事の免許を受けなければならない。
（２）宅地建物取引業者は、その主たる事務所を移転したためそのもよりの供託所が変更した場合において、金銭と有価証券をもって営業保証金を供託しているときは、遅滞なく、費用を予納して、営業保証金を供託している供託所に対し、移転後の主たる事務所のもよりの供託所への営業保証金の保管替えを請求しなければならない。
（３）宅地建物取引業者との取引により生じた債権であっても、広告業者の広告代金債権については、当該広告業者は、宅地建物取引業者が供託した営業保証金について、その債権の弁済を受ける権利を有しない。
（４）宅地建物取引業者は、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することとなったときは、通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければ、10万円以下の罰金に処せられることがある。
平成２年［問 36］ 解説
（１）誤り。本肢の文章では、営業保証金を供託した後に免許を取得しなければならないとなっているが、逆である。新たに宅地建物取引業を営もうとする者は、免許を受けた後に、営業保証金を供託しなければならない。
（２）誤り。営業保証金の保管替えは、今まで金銭のみで供託していた場合にだけできる。今まで金銭と有価証券をもって営業保証金を供託していたときは、新たに供託しなければならない。
（３）正しい。宅地建物取引業者が供託した営業保証金から弁済を受ける権利を有するのは、『宅地建物の取引』についての債権である。広告業者の広告代金債権は宅地建物の取引についての債権ではないので、営業保証金から弁済を受けることができない。
（４）誤り。業者は、営業保証金の還付が行われ、営業保証金が政令で定める額に不足することとなったときは、通知書の送付を受けた日から２週間以内にその不足額を供託しなければならない。しかし、これを怠っても罰則はない。
正解（３）
平成２年［問 37］ 取引主任者(登録を受けられない者)
宅地建物取引主任者資格登録（以下「登録」という。）に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）取引主任者Ａが、その事務に関し不正な行為をしたため、登録を受けている甲県知事から今年７月１日以後３カ月間取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受け、同年８月１日以後乙県内の事務所勤務となった場合、Ａは、同年10月に乙県知事に登録の移転を申請することができる。
（２）宅地建物取引業者Ｂ社が、不正の手段により免許を受けたとして、今年７月１日甲県知事から免許の取消処分の聴聞の期日及び場所を公示され、聴聞の期日前に相当の理由なく合併により消滅した場合、同年６月１日までの同社の取締役であったＣは、同年10月に登録を受けることができない。
（３）取引主任者Ｄが、その事務に関し不正な行為をしたため、甲県知事から今年７月１日以後６カ月間取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受け、同年10月１日その処分に違反したとして登録を消除された場合、Ｄは、同年12月に登録を受けることはできない。
（４）取引主任者Ｅが、その事務に関し不正な行為をしたため、甲県知事から今年７月１日以後６カ月間取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受け、同年８月１日Ｅの申請に基づく登録の消除が行われた場合、Ｅは、同年12月に登録を受けることができる。
平成２年［問 37］ 解説
（１）正しい。事務の禁止処分を受け、その禁止の期間が満了していない主任者は、登録の移転を申請できない。本肢の禁止期間は７月１日から３カ月なので、Ｂは、10月１日まで登録の移転を申請できない。従って、10月２日以降は登録の移転を申請できるので、「10月に……登録の移転を申請することができる」という言い方は正しい。
（２）正しい。昔相当な理由なく合併により消滅した法人（Ｂ）の役員だった者（Ｃ）が、その合併の届出から５年間登録を受けることができないのは、聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内（７月１日から60日前まで）に、その役員だった場合である。Ｃは６月１日までは役員だったので、これに該当する。従って、10月に登録を受けることができない。
（３）正しい。事務の禁止処分違反に該当したことを理由に登録を消除されてから５年経過しない者は、登録を受けることができない。従って、12月に登録を受けることはできない。
（４）誤り。事務の禁止の処分を受け、その禁止期間中に登録の消除の申請があり登録が消除されたが、まだその禁止期間が満了していない者は、登録を受けることができない。禁止期間は７月１日から６カ月なので、Ｅは、翌年１月１日まで登録を受けることができない。従って、12月に登録を受けることはできない。
正解（４）
平成２年［問 38］ 公共性による規制(一般)
次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者は、従業者名簿を、最終の記載をした日から10年間保存しなければならない。
（２）宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を、取引の終了後５年間保存しなければならない。
（３）宅地建物取引業者は、従業者名簿に、その者が取引主任者であるか否かの別を記載する必要はないが、主たる職務内容を記載しなければならない。
（４）宅地建物取引業者は、その業務に関する帳簿を事務所ごとに備え付けておかなかったときは、10万円以下の過料に処せられることがある。
平成２年［問 38］ 解説
（１）正しい。業者は、従業者名簿を、『最終の記載をした日から10年間』保存する必要がある。
（２）誤り。業者は、業務に関する帳簿を、『各事業年度の末日から５年間』保存する必要がある。取引の終了後５年間ではない。
（３）誤り。従業者名簿には、次の事項を記載する必要がある。
・従業者の氏名・住所
・従業者であることを証明する証明書の番号
・主たる職務内容
・取引主任者であるか否かの別
従って、従業者名簿には取引主任者であるか否かの別も記載する必要がある。
（４）誤り。業者は、その業務に関する帳簿を事務所ごとに備え付けておく必要がある。これを怠った場合は、「30万円以下の罰金」に処せられることがある。したがって、10万円以下の過料に処せられることはない。
正解（１）
平成２年［問 39］ 複合問題
宅地建物取引主任者証（以下この問において「取引主任者証」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）取引主任者証の交付を受けようとする者は、国土交通大臣が指定する宅地又は建物の取引に関する実務についての講習で、交付の申請前６月以内に行われるものを、受講しなければならない。
（２）取引主任者は、取引主任者としてすべき事務の禁止の処分を受けたときは、速やかに、取引主任者証をその処分をした都道府県知事に提出しなければならない。
（３）登録の移転を受けた者は、移転後の都道府県知事から取引主任者証の交付を受けなければ、取引主任者の業務を行うことができない。
（４）登録の移転を受けた者は、移転後の都道府県知事から取引主任者証の交付を受けたときは、２週間以内に、既に交付を受けていた取引主任者証を移転後の都道府県知事に返納しなければならない。
正解（３）
平成２年［問 40］ 複合問題
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主として工事完了前のマンションをＢに4,000万円で売却する契約を締結した。この場合において、次の記述のうち、宅地建物取引業法に違反するものはどれか。
（１）Ａは、宅地建物取引業者であるＢと、瑕疵担保責任について、当該マンションの引渡しの日から１年とする特約を結んだ。
（２）Ａは、宅地建物取引業者でないＢに、宅地建物取引業法第41条に規定する手付金等の保全措置の概要について、同法第35条に規定する重要事項として説明したが、同法第37条に規定する書面には記載しなかった。
（３）Ａは、宅地建物取引業者であるＢと、売買契約において損害賠償額の予定の定めをしなかったが、Ｂが債務を履行しなかったので、3,000万円を損害賠償金として受領した。
（４）Ａは、宅地建物取引業者でないＢから、手付金として1,000万円を受領し、その際保険事業者と保証保険契約を締結して、当該保険証券をＢに交付した。
正解（４）
平成２年［問 41］ 免許(免許取得後の事情変更)
次の事項のうち、その事項について変更があった場合、法人である宅地建物取引業者が免許を受けた国土交通大臣又は都道府県知事に変更の届出をしなければならないものは、どれか。
（１）定款
（２）資本金の額
（３）宅地建物取引業以外に行っている事業の種類
（４）非常勤役員の氏名
正解（４）
平成２年［問 42］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａは、自ら売主となって、宅地建物取引業者でないＢと１億円の宅地の売買契約（手付金900万円、中間金4,100万円、残代金5,000万円）を締結した。この場合、宅地建物取引業法第41条及び第41条の２に規定する手付金等の保全措置（以下この問において「保全措置」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）当該契約が宅地造成工事完了前に宅地建物取引業者Ｃの媒介により締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Ａは、保全措置を講じることなく、手付金及び中間金を受領することができる。
（２）当該契約が宅地造成工事完了前に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Ａは、指定保管機関Ｄと宅地建物取引業法第41条の２第１項第１号に規定する手付金等寄託契約を締結し、その契約を証する書面をＢに交付すれば、手付金を受領することができる。
（３）当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時とした場合、Ａは、信用金庫Ｅとの間で、Ａが受領した手付金及び中間金の返還債務を負うこととなった場合にはＥがその債務を連帯して保証することを委託する契約を締結し、その契約に基づくＥの連帯保証書をＢに交付すれば、手付金及び中間金を受領することができる。
（４）当該契約が宅地造成工事完了後に締結され、宅地の引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時とした場合、Ａは、保全措置を講じなければ、手付金を受領することができない。
正解（３）
平成２年［問 43］ 免許(免許取得後の事情変更)
宅地建物取引業法に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ａが死亡した場合、Ａの一般承継人は、Ａが締結した契約に基づく取引を結了する目的の範囲内において、なお宅地建物取引業者とみなされる。
（２）国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者Ｂ社と乙県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ｃ社が合併し、Ｃ社が消滅した場合、Ｃ社を代表する役員であった者は、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
（３）国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者Ｄ法人が設立許可の取り消しにより解散した場合、Ｄ法人の清算人は、当該解散の日から60日以内に、その旨を国土交通大臣に届け出なければならない。
（４）丙県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ｅについて破産手続開始の決定があった場合、Ｅの免許は、当該破産手続開始の決定のときから、その効力を失う。
平成２年［問 43］ 解説
（１）正しい。宅建取引業者が死亡した場合でも、その業者が締結した契約に基づく『取引を結了する目的の範囲内』（後始末の範囲内）では、相続人（Ａの一般承継人）が、宅建取引業者とみなされる。
（２）誤り。法人が合併により消滅したときは、消滅した法人の『代表役員だった者』（Ｃ社を代表する役員であった者）が、その旨を免許権者（乙県知事）に届け出なければならない。廃業等の届出の話であるが、廃業等の届出は『免許権者』にする。
（３）誤り。法人が合併・破産以外の理由で解散したとき（設立許可の取り消しにより解散した場合）は、その『清算人』が、その解散の日から『30日以内』に、その旨を免許権者（国土交通大臣）に届け出なければならない。これも廃業等の届出の話しである。
（４）誤り。業者が破産した場合、その免許は、破産した旨を免許権者（丙県知事）に『届け出たとき』（この届出も廃業等の届出の一種）から、効力を失う。破産手続開始の決定があったときから効力を失うのではない。
正解（１）
平成２年［問 44］ 監督処分
次に掲げる宅地建物取引業者のうち、宅地建物取引業法に基づく監督処分の対象となることがないものは、いくつあるか。
（ア）その取締役甲が、団地造成の用地交渉で土地所有者に傷害を与え、刑法第204条の罪（傷害罪）を犯したとして、罰金の刑に処せられた、宅地建物取引業者Ａ社
（イ）その取締役乙が、乙の所有地の売却に伴う譲渡所得について脱税し、所得税法に違反したとして、罰金の刑に処せられた、宅地建物取引業者Ｂ社
（ウ）分譲マンションの建築確認を受けず、かつ、再三特定行政庁の工事施行停止命令に従わず、建築基準法に違反したとして、罰金の刑に処せられた宅地建物取引業者Ｃ
（エ）団地造成の許認可の便宜を図ってもらうため、賄賂を供与し、刑法第198条の罪（贈賄罪）を犯したとして、罰金の刑に処せられた宅地建物取引業者Ｄ
（１）なし
（２）一つ
（３）二つ
（４）三つ
正解（２）
平成２年［問 45］ 契約前の規制(重要事項の説明義務)
区分所有建物（建物の区分所有等に関する法律第２条第１項に規定する区分所有権の目的である建物をいう。）の売買に際しての、宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち、誤っているものはどれか。
（１）当該建物の管理が委託されているときは、その委託されている管理の内容を説明すれば足り、受託者の氏名及び住所を説明する必要はない。
（２）通常の管理費用の額については、区分所有者が月々負担する経常的経費を説明すれば足り、計画的修繕積立金等については、規約等に定めがなく、その案も定まっていないときは、その説明の必要はない。
（３）共用部分に関する規約の定めについては、その定めがまだ案であるときは、その案を説明すれば足り、規約の定めを待つ必要はない。
（４）建物の一部を特定の者にのみ使用を許す旨の規約の定めがあるときは、その規約の内容を説明すれば足り、使用者の氏名及び住所を説明する必要はない。
正解（１）
平成２年［問 46］ 免許(免許取得後の事情変更)
甲県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ａが、乙県内において20区画の宅地の分譲をすることとし、その販売の代理を乙県知事の免許を受けている宅地建物取引業者Ｂに依頼して、Ｂが乙県内に案内所（契約行為等を行うもの）を設置して業務を行うこととした。この場合、宅地建物取引業法第50条第２項の規定による案内所等の届出に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）案内所等の届出はＡが甲県知事に、Ｂが乙県知事に、それぞれしなければならない。
（２）案内所等の届出はＢが甲県知事と乙県知事にしなければならない。
（３）案内所等の届出はＡが甲県知事及び乙県知事に、Ｂが甲県知事に、それぞれしなければならない。
（４）案内所等の届出はＢが乙県知事にしなければならない。
正解（４）
平成２年［問 47］ 複合問題
宅地建物取引業者Ａが自ら売主となって行う工事完了前の分譲住宅の販売に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定によれば、正しいものはどれか。
（１）Ａは、建築確認を受ける前においては、その旨を表示すれば、この分譲住宅の販売広告をすることができる。
（２）Ａが、この分譲住宅の販売広告をする場合、Ａは、自己が売主である旨の表示を省略することができない。
（３）Ａが宅地建物取引業者Ｂにこの分譲住宅の売却の媒介を依頼した場合、Ｂは、Ａに対して媒介契約の内容を書面化して交付する必要はない。
（４）Ａは、宅地建物取引業者でない買主Ｃとこの分譲住宅の売買契約を締結する場合、その受領する手付金等の額を代金の５パーセント以下とするか、又は代金の５パーセントを超える部分についてその保全措置を講じた後でなければ、手付金等を受領してはならない。
正解（２）
平成２年［問 48］ 公共性による規制(報酬額の制限)
消費税の免税事業者である宅地建物取引業者Ａは、消費税の課税事業者である法人甲から媒介の依頼を受け、また、消費税の課税事業者である宅地建物取引業者Ｂは、消費税の免税事業者である乙から媒介の依頼を受けて、ＡＢ共同して、甲乙間に、甲の所有する事業用の宅地及び建物の売買契約を成立させた。この場合、宅地建物取引業者が受領することのできる報酬の上限額に関する次の記述のうち、正しいものはどれか（消費税の免税事業者については、消費税及び地方消費税を考慮しないで良い）。
（１）消費税及び地方消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,100万円の場合、Ａの受領することのできる報酬の上限額は、96万円である。
（２）消費税及び地方消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,000万円の場合、Ａの受領することのできる報酬の上限額は、98万8,800円である。
（３）消費税及び地方消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,100万円の場合、Ｂの受領することのできる報酬の上限額は、96万円である。
（４）消費税及び地方消費税込みの物件価額が宅地1,000万円、建物2,000万円の場合、Ｂの受領することのできる報酬の上限額は、98万8,800円である。
正解（１）
平成２年［問 49］ 契約後の規制(37条書面の交付義務)
宅地建物取引業者が自ら売主として宅地建物取引業法第37条に規定する書面を交付する場合に関する次の記述のうち、宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
（１）売買の対象が工事完了前の物件で、完成の時期が未定であったので、引渡しの時期について、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかった。
（２）天災その他不可抗力による損害の負担について、不確定な要素であったので、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載を省略した。
（３）固定資産税について、負担額が不明であったので、日割計算によって負担割合を定めたが、買主の承諾を得て、その記載をしなかった。
（４）金銭の貸借のあっせんの定めをしたが、その履行が確実であったので、当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置について、これを定めず、買主の承諾を得て、その記載をしなかった。
平成２年［問 49］ 解説
（１）違反する。物件の『引渡しの時期』は、常に（定め−特約−がないときでも）、37条書面に記載しなければならない。
（２）違反しない。天災その他不可抗力による損害の負担については、定め（特約）がある場合にだけ、37条書面に記載すればよい。従って、本肢では定めがないのだから、37条書面に記載しないでよい。
（３）違反する。租税その他の公課の負担については、定め（特約）がある場合にだけ、37条書面に記載すればよい。本肢では定めがあった（日割計算によって負担割合を定めた）のだから、37条書面に記載しなければならない。
（４）違反する。金銭の貸借のあっせんについては、定め（特約）がある場合にだけ、あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を、37条書面に記載すればよい。本肢では金銭の貸借のあっせんについての定めがあったのだから、あっせんに係る金銭の貸借が成立しないときの措置を、37条書面に記載しなければならない。
正解（２）
平成２年［問 50］ 担保（保証協会）
宅地建物取引業保証協会（以下この問において「保証協会」という。）及び弁済業務保証金分担金（以下この問において「分担金」という。）に関する次の記述のうち、正しいものはどれか。
（１）120万円の分担金を納付して保証協会の社員となった者が、新たに一事務所を設置したときは、その日から２週間以内に、60万円の分担金を当該保証協会に納付しなければならない。
（２）390万円の分担金を納付して保証協会の社員となった者との宅地建物の取引に関し債権を有する者は、5,500万円を限度として、当該保証協会が供託している弁済業務保証金から弁済を受ける権利を有する。
（３）270万円の分担金を納付して保証協会の社員となった者が、当該保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から１週間以内に、4,500万円の営業保証金を供託しなければならない。
（４）120万円の分担金を納付して保証協会の社員となった者が、30万円の特別弁済業務保証金分担金を納付すべき通知を受けたときは、その通知を受けた日から３月以内に、30万円を当該保証協会に納付しなければならない。
正解（３）
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