宅建試験・過去問解説集 宅建業法・平成1年
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※省略されている問題（解説）があります。
平成１年［問 35］ 宅建業者の意味（免許がいるか）
宅地建物取引業の免許に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。
（１）建設業の許可を受けているＡが,建築請負契約に付帯して,土地のあっせんを反復継続して行う場合,Ａは,宅地建物取引業の免許を必要としない。
（２）農家Ｂが,その所有する農地を宅地に転用し,全体を50区画に造成した後,宅地建物取引業者Ｃに販売代理を依頼して,分譲する場合,Ｂは,宅地建物取引業の免許を必要としない。
（３）地主Ｄが,用途地域内の所有地を駐車場用地として,反復継続して売却する場合,Ｄは,宅地建物取引業の免許を必要としない。
（４）地主Ｅが,その所有地にオフィスビル10棟を建築して,自ら新聞広告で入居者を募集したうえ,それぞれ入居希望者に賃貸し,そのビルの管理をＦに委託する場合,Ｅ及びＦは,ともに宅地建物取引業の免許を必要としない。
正解（４）
平成１年［問 36］ 免許(免許取得後の事情変更)
次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,正しいものはどれか。
（１）Ａ県知事から免許を受けている宅地建物取引業者が,Ａ県内における事務所を廃止し,Ｂ県内に新たに事務所を設置して,引き続き宅地建物取引業を営もうとする場合には,Ｂ県知事に直接免許申請書を提出して,その免許を受けてはならない。
（２）Ａ県知事から免許を受けている宅地建物取引業者が,新たにＢ県内にも事務所を有することとなった場合には,当該事務所において事業を開始してから２週間以内に,国土交通大臣に免許申請書を提出しなければならない。
（３）国土交通大臣の免許を受けている宅地建物取引業者が,宅地建物取引業法第50条第２項の規定により同法第15条第１項の国土交通省令で定める場所について届け出をする場合には,国土交通大臣及び当該場所の所在地を管轄する都道府県知事に対して行わなければならない。
（４）国土交通大臣の免許を受けている法人である宅地建物取引業者が合併により消滅した場合には,その法人を代表する役員であった者は,国土交通大臣及び事務所の所在地を管轄するすべての都道府県知事に,その旨を届け出なければならない。
平成１年［問 36］ 解説
（１）誤り。Ａ県知事から免許を受けている業者が、Ａ県内における事務所を廃止し、Ｂ県内に新たに事務所を設置して、引き続き宅建取引業を営もうとする場合には、免許換えをしなければならない。免許換えは、新免許権者（Ｂ県知事）に直接免許申請書を提出しなければならないのが原則だ。
（２）誤り。Ａ県知事から免許を受けている宅建取引業者が、新たにＢ県内にも事務所を有することとなった場合には、国土交通大臣免許に免許換えをしなければならないが、免許換えの申請は、『新しく事業を開始する前に』しなければならない。
（３）正しい。案内所等の届出（50条２項の届出）の話である。案内所等の届出は、免許権者（国土交通大臣）『及び』当該場所の所在地を管轄する都道府県知事の両方に対して行わなければならない。
（４）誤り。法人業者が合併により消滅した場合には、その『法人を代表する役員であった者』が、『免許権者』に届け出なければならない。廃業等の届出の話である。本肢の免許権者は国土交通大臣なので、国土交通大臣にだけ届け出ればよい。
正解（３）
平成１年［問 37］ 複合問題
宅地建物取引主任者資格登録（以下「登録」という。）に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。
（１）登録を受けている者がその本籍（その者が日本の国籍を有しない場合にあっては,その国籍）を変更した場合,本人が,遅滞なく,当該登録をしている都道府県知事に,変更の登録を申請しなければならない。
（２）登録を受けている者が刑法第208条の罪（暴行罪）を犯し,科料に処せられた場合,当該登録をしている都道府県知事は,当該登録を消除しなければならない。
（３）登録を受けている者が禁錮刑に処せられた場合,本人が,その刑に処せられた日から30日以内に,当該登録をしている都道府県知事に,その旨を届け出なければならない。
（４）登録を受けている者が死亡した場合,当該登録をしている都道府県知事は,相続人からの届出がなくても,その事実が判明したとき,当該登録を消除しなければならない。
正解（２）
平成１年［問 38］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業法第37条の２に規定する宅地又は建物の買い受けの申込みの撤回又は売買契約の解除に関する次の記述のうち,誤っているものはどれか。
（１）買い受けの申込みをした者が,申込みの撤回を行うことができる旨及びその申込みの撤回を行う場合の方法について,所定の事項を記載した書面を交付して告げられた場合において,その告げられた日から起算して８日を経過したときは,申込みの撤回を行うことができない。
（２）買受けの申込みの撤回は,申込みをした者が当該申込みの撤回を行う旨の書面を発した時に,その効力を生ずる。
（３）宅地建物取引業者の媒介により成立した宅地建物取引業者でない者の間の宅地の売買契約には,宅地建物取引業法第37条の２の規定の適用はないが,宅地建物取引業者でない者が売主で宅地建物取引業者が買主である売買契約には,同条の規定の適用がある。
（４）買い受けの申込みの撤回が行われた場合,宅地建物取引業者は,申込みを行った者に対し,速やかに,申込みに際し受領した金銭を返還しなければならない。
正解（３）
平成１年［問 39］ 免許(免許を受けられない者)
次の者のうち，宅地建物取引業の免許を受けることができるものはどれか。
（１）未成年者Ａ−営業に関し，成年者と同一の行為能力がなく，かつ,その法定代理人Ｂが，刑法第 247条の罪（背任罪）を犯し，罰金の刑に処せられ，その刑の執行を終わった日から５年を経過していない。
（２）宅地建物取引業者であったＣ−宅地建物取引業者であったとき，業務停止処分事由に該当するとして，甲県知事から業務停止処分についての聴聞の期日及び場所を公示されたが，その公示後聴聞が行われる前に相当の理由なく宅地建物取引業の廃止の届出をし，その届出の日から５年を経過していない。
（３）取締役Ｄが有罪となったＥ社−Ｄが刑法第 198条の罪（贈賄罪）を犯し，懲役１年，執行猶予３年の刑に処せられ，その執行猶予期間が満了していない。
（４）Ｆ社の取締役を退任したＧ−かつて勤務していたＦ社が，不正の手段により宅地建物取引業の免許を取得したとして，乙県知事から免許を取り消されたが，その聴聞の期日及び場所の公示の日の30日前に同社の取締役を退任し，同社の免許の取り消しの日から５年を経過していない。
平成１年［問 39］ 解説
（１）免許を受けることができない。営業に関し成年者と同一の行為能力を『有しない』未成年者（Ａ）は、法定代理人が懲役・禁固（宅建取引業法違反と暴力団犯罪は罰金も含む。本肢の背任罪は暴力団犯罪である）に処せられ、その刑の執行を終わった日から５年を経過していない場合には、免許を受けることができない。
（２）免許を受けることができる。昔相当な理由なく廃業届を出した者（Ｃ）が、その廃業届の日から５年間免許を受けることができなくなるのは、『免許取消』のための聴聞の期日及び場所の公示されたので廃業した場合である。本肢は、「業務停止処分」のための聴聞の期日及び場所の公示なので、これに該当しない。
（３）免許を受けることができない。法人は、役員が懲役・禁固（宅建取引業法違反と暴力団犯罪は罰金も含む）に処せられ、その刑の執行を終わった日から５年を経過していない場合には、免許を受けることができない。本肢のＥ社はこれに該当する。役員が執行猶予になっても、その執行猶予期間が満了していない間は同じである。
（４）免許を受けることができない。昔免許を取り消された法人（Ｆ社）の役員だった者（Ｇ）が、その免許の取り消しの日から５年間免許を受けることができなくなるのは、聴聞の期日及び場所の公示日前60日以内に、その役員だった場合である。Ｇは公示日前30日前まで役員だったので、これに該当する。
正解（２）
平成１年［問 40］ 取引主任者（一般）
宅地建物取引主任者証（以下この問において「取引主任者証」という。）に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引主任者は，登録が消除されたときは，速やかに，取引主任者証を廃棄しなければならない。
（２）宅地建物取引主任者は，取引の関係者から従業者証明書の提示の請求があったときは，取引主任者証の提示をもってこれに代えることができる。
（３）宅地建物取引主任者が，取引主任者証の交付を受けた後，６月以内に行われる国土交通省令で定める講習を受けなければ，当該交付を受けた取引主任者証は，その効力を失う。
（４）宅地建物取引主任者が登録の移転をしたときに，当該登録移転前に交付を受けていた取引主任者証は，その効力を失う。
平成１年［問 40］ 解説
（１）誤り。主任者は、登録が消除されたときは、速やかに、取引主任者証を『返納』しなければならない。廃棄するのではない。
（２）誤り。主任者は、取引の関係者から従業者証明書の提示の請求があった場合、取引主任者証の提示をもってこれに代えることはできない。両者は証明書という点で似ているが、お互いに代替性はない。
（３）誤り。本肢の表現だと、主任者証の交付を受けた後に講習を受けることになるが、逆である。主任者証の交付を受けようとする前６ヵ月以内に行われる講習を受けなければならないのである（そうでないと主任者証の交付を受けることができないのが原則である）。
（４）正しい。登録の移転をしたときは、移転前に交付を受けていた従前の主任者証は効力を失う。
正解（４）
平成１年［問 41］ 取引主任者(登録を受けられない者)
登録に関する次の記述のうち，正しいものはどれか。
（１）破産者は，復権後５年を経過しないと，登録を受けることができない。
（２）執行猶予つきの懲役の刑に処せられた者は，執行猶予期間満了の日から５年を経過しないと，登録を受けることができない。
（３）未成年者は，成人に達しないと，登録を受けることができない。
（４）不正の手段により宅地建物取引業の免許を取得したとして，その免許を取り消された者は，当該免許取消しの日から５年を経過しないと，登録を受けることができない。
平成１年［問 41］ 解説
（１）誤り。破産しても復権を得れば直ちに登録を受けることができる。破産しても復権を得れば直ちに（業者の）免許を受けることができるが、それと同じである。
（２）誤り。執行猶予つきの懲役の刑に処せられても、執行猶予期間が満了すれば直ちに登録を受けることができる。執行猶予つきの懲役の刑に処せられても、執行猶予期間が満了すれば直ちに（業者の）免許を受けることができるが、それと同じである。
（３）誤り。登録が受けられないのは、すべての未成年者ではなく、営業に関し成年者と同一の行為能力を『有しない』未成年者である。
（４）正しい。不正の手段により宅地建物取引業の免許を取得したとして、その免許を取り消された者は、５年経過しないと、登録を受けることができない。不正の手段により宅地建物取引業の免許を取得したとして、その免許を取り消された者は、５年経過しないと、（業者の）免許を受けることができないが、それと同じである。
正解（４）
平成１年［問 42］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａは,自ら売主となって,買主Ｂと１億2,000万円のマンション（以下この問のおいて「物件」という。）の売買契約（手付金1,500万円,中間金4,500万円,残代金6,000万円）を締結した。この場合,宅地建物取引業法第41条及び第41条の２に規定する手付金等の保全措置に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。
（１）Ｂが宅地建物取引業者でない場合,物件の建築工事完了前に契約を締結し,その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは,Ａは,中間金を受け取る前に,手付金等の保全措置を講じなければならない。
（２）Ｂが宅地建物取引業者でない場合,物件の建築工事完了後に契約を締結し,その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは,Ａは,手付金を受け取る前に,手付金等の保全措置を講じなければならない。
（３）Ｂが宅地建物取引業者でない場合,宅地建物取引業者Ｃの媒介により,物件の建築工事完了後に契約を締結し,その引渡し及び登記の移転を残代金の支払いと同時に行うときは,Ｃは,Ａが中間金を受け取る前に,手付金等の保全措置を講じなければならない。
（４）Ｂが宅地建物取引業者である場合,物件の建築工事完了前に契約を締結し,その引渡し及び登記の移転を中間金の支払いと同時に行うときは,Ａは,手付金を受け取る前に,手付金等の保全措置を講じなければならない。
正解（２）
平成１年［問 43］ 担保（営業保証金）
宅地建物取引業者Ａは,主たる事務所ａとその他の事務所ｂ及びｃの３事務所を設けて,Ｂ県知事から,今年４月１日宅地建物取引業の免許を受けた。この場合の営業保証金に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定に違反しないものはどれか。
（１）Ａは,先ず1,500万円を供託して届け出た後,ａ及びｂで業務を開始し,その後500万円を供託して届け出た後,ｃでも業務を開始した。
（２）Ａは,2,000万円を供託して届け出た後,ａ,ｂ及びｃで業務を開始し,更にその後新事務所ｄを設置して業務を開始した後,500万円を供託した。
（３）Ａは,2,000万円を供託して届け出た後,ａ,ｂ及びｃで業務を開始したところ,Ａと宅地建物取引業に関し取引をしたＣが,その取引により生じた1,000万円の債権に関し,Ａの供託した営業保証金から弁済を受けたので,Ａは,営業保証金の不足額を供託する代わりに,ｂ及びｃの業務を停止した。
（４）Ａは,2,000万円を供託して届け出た後,ａ,ｂ及びｃで業務を開始したが,その後宅地建物取引業保証協会の社員となったので,直ちに,営業保証金として供託していた2,000万円を取り戻した。
正解（４）
平成１年［問 44］ 複合問題
宅地建物取引業者相互間の宅地の売買に関する次の記述のうち,宅地建物取引業法に違反しないものはどれか。
（１）売主は,売買契約において,瑕疵担保責任は一切負わないとの特約をした。
（２）売主は,宅地建物取引業法第37条第１項に規定する契約成立時に交付すべき書面の記載事項のうち,移転登記の申請の時期を省略した。
（３）売主は,買主に対して,宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項を記載した書面を交付しなかった。
（４）売主は,宅地の売買に関する注文を受けたとき,その注文をした者に対し,取引態様の別を明らかにしなかった。
正解（１）
平成１年［問 45］ 担保（保証協会）
次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引業保証協会に加入しようとする宅地建物取引業者が同保証協会に納付すべき弁済業務保証金分担金の額は,主たる事務所につき60万円,その他の事務所につき事務所ごとに30万円の割合による金額の合計額である。
（２）宅地建物取引業保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者は,その取引により生じた債権に関し,当該社員が宅地建物取引業保証協会に弁済業務保証金分担金として納付している額の範囲内で還付を受ける権利を有する。
（３）宅地建物取引業保証協会より還付充当金を納付すべき通知を受けた社員又は社員であった者は,その通知を受けた日から２週間以内に,その通知された額の還付充当金を当該宅地建物取引業保証協会に納付しなければならない。
（４）宅地建物取引業者は,宅地建物取引業保証協会の社員の地位を失ったときは,当該地位を失った日から１週間以内に営業保証金を供託しなければならない。
平成１年［問 45］ 解説
（１）正しい。弁済業務保証金分担金の額は、主たる事務所60万円、従たる事務所（その他の事務所）１ヶ所30万円、の合計額である。
（２）誤り。保証協会の社員と宅地建物取引業に関し取引をした者は、その取引により生じた債権に関し、『当該社員が社員でないとしたならば供託すべき営業保証金の範囲内』で還付（弁済）を受ける権利を有する。その社員（業者）が「弁済業務保証金分担金として納付している額の範囲内」で還付を受けるのではない。
（３）正しい。保証協会より還付充当金を納付すべき通知を受けた社員又は社員であった者は、その通知を受けた日から『２週間以内』に、その通知された額の還付充当金をその保証協会に納付しなければならない。
（４）正しい。業者は、保証協会の社員の地位を失ったときは、その地位を失った日から『１週間以内』に営業保証金を供託しなければならない。
正解（２）
平成１年［問 46］ 契約前の規制（媒介契約の規制）
宅地建物取引業者Ａは,ＢからＢ所有の土地の売却を依頼され,これを,承諾した。ＡＢ間の媒介契約が,Ｂが他の宅地建物取引業者に重ねて売却又は交換の媒介又は代理を依頼することを禁ずるものであった場合,宅地建物取引業法の規定によれば,次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）この媒介契約がＢの申し出により更新される場合,ＡＢ間の合意があれば,当該契約に係る業務の処理状況の報告日を毎月15日とする旨の特約をすることができる。
（２）Ａは,売買価額について,Ｂの希望価額とＡの適正と評価する価額とが異なる場合には,同種の取引事例等その根拠を明らかにして,Ｂに対し意見を述べることができる。
（３）この媒介契約の有効期間は,契約の締結時にＡＢ間の合意があれば,契約の有効期間が終了したときにＢの申し出がなくても,更新される。
（４）Ａの媒介行為によりＢを売主とする売買契約が締結された場合,Ａは,遅滞なくＢに対して媒介契約の内容を記載した書面を交付しなければならない。
正解（２）
平成１年［問 47］ 契約前の規制(重要事項の説明義務)
宅地建物取引業者が自ら売主となって工事完了前のマンションの売買契約を締結する場合,宅地建物取引業法第35条の規定に基づく重要事項の説明に関する次の記述のうち,正しいものはどれか。
（１）手付金等の保全措置について,保証委託契約によって保全措置を講ずることとし,その措置の概要は説明したが,保証保険契約については説明しなかった。
（２）当該マンションの完成時の建物の説明として,建築確認通知書により,敷地面積,建築面積,延べ面積及び工事完成予定日を説明し,他の説明は省略した。
（３）融資のあっせんについて,当該あっせんに係る金銭の貸借が成立しない場合の措置は説明したが,融資機関が複数あったため,融資条件の説明はしなかった。
（４）損害賠償の予定額または違約金については,契約締結時に宅地建物取引業法第37条に規定する書面において説明することとし,説明を省略した。
正解（１）
平成１年［問 48］ 自ら売主となり買主が非業者のときだけの規制
宅地建物取引業者Ａは，自ら売主となって，宅地を買主Ｂに代金6,000万円で売却する契約を締結した。この場合，宅地建物取引業法の規定によれば，次の記述のうち正しいものはどれか。
（１）宅地建物取引業者である買主Ｂが手付金1,200万円を持ち合わせていなかったので，Ａが貸与して契約の締結を誘引したとしても，宅地建物取引業法違反とはならない。
（２）宅地建物取引業者である買主Ｂが本件物件を掘出し物と考えて，契約の拘束力を高めるため，自ら手付金を3,000万円とする申し出を行った場合，Ａがこの手付金を受領しても，宅地建物取引業法違反とはならない。
（３）Ａが宅地建物取引業者でない買主Ｂと，当事者の債務不履行を理由とする契約の解除に伴う損害賠償の額を2,000万円とする特約をした場合，その特約は無効であり，損害賠償の額は予定しなかったことになる。
（４）その宅地が第三者Ｃの所有するものである場合，ＡがＣと売買予約を結んでいるときでも，Ａは，常に宅地建物取引業者でない買主Ｂと売買契約を締結してはならない。
正解（２）
平成１年［問 49］ 複合問題
次の記述のうち,宅地建物取引業法の規定によれば,誤っているものはどれか。
（１）宅地建物取引主任者資格試験（以下「試験」という。）の受験者は,不正の手段によって試験を受け,合格の決定を取り消された場合,３年間試験の受験を禁止されることがある。
（２）宅地建物取引主任者は,他人に自己の名義の使用を許し,当該他人がその名義を使用して宅地建物取引主任者である旨の表示をした場合,１年間宅地建物取引主任者としてすべき事務を行うことを禁止されることがある。
（３）宅地建物取引業者は,宅地建物取引業法第35条に規定する重要事項の説明を怠った場合,１年間の業務の停止を命ぜられることがある。
（４）宅地建物取引業者の使用人は,正当な理由なくして,宅地建物取引業の業務を補助したことについて知り得た秘密を他に漏らした場合,10万円以下の過料に処せられることがある。
正解（４）
平成１年［問 50］ 省略
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