マンション管理組合相談掲示板・過去ログ
[3324] 認識 投稿者：教えてください 投稿日：2005/10/22(Sat) 19:48
標準28条。前項にかかわらずの後、マンション建て替えの円滑化法云々は、全棟が区分所有者の持ち物でなくても、建物の所有者の同意があれば、全て建て替える事ができるので（共有でありますが、各棟の管理は各棟であり、全体の規約にはよりません）、建て替え事業の認可までに係る・・・の費用には修繕積立金が取り崩せると言う事ですか。ね。
[3324へのレス] 無題 投稿者：教えてください 投稿日：10/23-07:14
「ね。」を消します。お願いします。
[3324へのレス] 無題 投稿者：参考に 投稿日：10/23-13:58
区分所有建物だから必ず区分所有者です。建替えの事業には区分所有者でなくても、一定の資力があれば参加できます。よって誰でも参加はできません。その費用は計画段階では修繕積立金を取崩しは可能で、規約があれば管理費も可能です。だだし、建替えが決議された以降は、
「反対者の持分割合を除く」修繕積立金の取崩しは可能です。
建替え円滑法を利用しての建替えはすべての同意がなくても建替えは可能です。各４／５の賛成で可能。反対者のも権利変換すれば足りると言うことです。なお本法を利用しなければ、その権利はすべて取得する必要があります。
[3324へのレス] 無題 投稿者：おしえてください 投稿日：10/24-10:26
そうですか。わかりました。
[3324へのレス] 無題 投稿者：教えてください 投稿日：10/24-11:46
区分所有法による円滑法ならば、団地規約は全ての棟に管理も含んで及ぶ必要がありますね。棟の管理が棟ごとに規定してある場合には、建て替え決議後に、県に申請するには、規約で全ての棟の管理もするように帰る必要があるのでしょうか。
[3324へのレス] 無題 投稿者：教えてください 投稿日：10/24-12:22
区分所有法による円滑法であるならば、各棟の管理を各棟で行う事になっている団体であれば、建て替え決議後、団地規約で全体の棟を管理する旨の規約変更をしなければ、県に申請はできないのでしょうか。
[3324へのレス] 無題 投稿者：参考に 投稿日：10/25-11:26
団地として建替えするのであれば、団地規約の定めがあることが必要です。ただ、１棟ごとでも可能です。各棟ごとに管理する団地管理組合？とは..？？意味がわかりませんが..？
団地として定めると言うことは「義務違反の訴追、復旧..などなど」を除く管理行為は団地で一括して行うことですが..。だから棟ごとの管理規定はないとおもいますが...？
建替組合の団地としての設立要件は「賛成者の各3/4以上の賛成でありかつ各棟の各２／３以上の賛成があれば申請できる。1棟ごとなら賛成者の各3／4以上で...どちらも5人（5個）以上がなければ設立できないので、個人施工となる。
[3324へのレス] 無題 投稿者：教えてください。 投稿日：10/25-12:00
管理規定の意味がわかりました。どうも有難うございました。
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[3317] またも管理会社の不祥事 投稿者：何で？ 投稿日：2005/10/21(Fri) 21:56
今回東京都でまたも管理会社の不祥事が発覚していますね。
今回は管理会社社長が当事者とのことでニュースにも表面化しまたがしたが、管理会社はどこなのでしょうか？
犯人の氏名等は公表されましたが、会社名は私のしる限り公表されていません。 とても不安です。
ご存知の方は教えてください。
[3317へのレス] 無題 投稿者：よくあること 投稿日：10/22-11:50
氷山の一角です。。表面に出てこないものがたくさんあるでしょう。表面化すれば他の管理組合やあなた様も含めて対策を講じるから、良い啓発となっている。管理会社ではなく案外、身近なところで大金を扱っている管理者等が目的外使用をしているでしょう．．．。小金を稼いでいると思います。特に専属としている理事は．．？？
チェック機能の問題だろう。使われる側のも問題ありでしょう。。使い込みするやつが一番悪いが．．．。その者も愛人にでも貢いでいたのだろうか？？
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[3305] 長期修繕計画 投稿者：新米理事長 投稿日：2005/10/18(Tue) 22:03
築6年目で分譲時の長期修繕計画は、年利4％で作成されていた為、管理会社をかえたのを機に長期修繕計画の作成を依頼しましたがその長期修繕計画の整合性はどのようにして調べたらいいのでしょうか。理事役員は皆、経理関係には暗く、管理会社を全面的に信じてよいものか、住民から何を根拠にその計画が間違いないというのか、と総会で質問されると思います。調べる方法等、どうか、お教え下さい。お願いします。
[3305へのレス] 無題 投稿者：ブルトマン 投稿日：10/19-12:46
最も楽な方法は、建物診断会社、設計事務所、マンション管理士等第三者に観てもらうことです。もちろん、費用がかかりますが。
[3305へのレス] 無題 投稿者：W 投稿日：10/19-23:19
今の修繕積立金と修繕計画とはバランスが取れていますか。通常は、個別計画項目を文献等の修繕周期で設定して修繕コストに多少の余裕を持たせるので、月額15000〜20000円が必要な修繕計画が出てきます。
第三者で評価できる人は多分ごく一握りでしょう。（根拠を持って評価できれば、今この分野でいくらでも仕事が取れるでしょう）管理会社に説明を要求し、整合性のレベルを上げてゆくことをお勧めします。
[3305へのレス] 無題 投稿者：ええじゃないか 投稿日：10/20-09:47
【簡便な方法】
マンション管理センターには修繕積立金の算出システムというサービスがあります。周囲を納得させやすい割にもっとも手間がかからない方法でしょう。
ただし算出の経緯に立ち会えないので、疑えばきりがなくなるのは、管理会社が算出した場合とおなじになる。
http://www.mankan.or.jp/About/p02_04.html
【手間がかかるが確実な方法】
一件一件の工事の見積もりを、見積もり無料を謳う業者に管理組合自身が依頼するのです。それも3社くらいにとってもらいましょう。一件あたりの工事費がでれば、あとは頭数や議決権数で割ったり、年数をかけたり、加減乗除を駆使すればおおよその数字はでるでしょう。
ただし、その後業者からの勧誘攻勢は覚悟しなければならない。
1、金利の上昇は見込まない。ゼロ金利でもいいと思う。
2、物価水準は過去10年〜30年間程度の推移を参考に、上乗せする。
を前提に計算すれば、余裕のある数字が出ると思いますが。
個人的にお勧めは【簡便な方法】です。
[3305へのレス] 無題 投稿者：W 投稿日：10/20-10:38
業者から長期修繕計画に必要な見積をすべて取得するのは無理だと思いますよ。今から20〜30年先に必要な給排水・消火・電気設備の修繕見積など誰もしてくれません。外壁塗装や鉄部塗装なら、喜んでしてくれる業者はあるでしょうが、明細落ちや仕様がばらばらで素人ではとても評価できないと思います。実は、第三者で評価できる人とは、この20〜30年先の不具合を想定し、業者から過不足の無いシミュレーション見積を取得することが出来る人なのです。多分、第三者の位置でこれが出来る人は日本でもほんの一握り。だから、管理会社のネットワークから取り組んだ方が、一般論としては確実ということです。
[3305へのレス] 無題 投稿者：ウォーター 投稿日：10/20-16:51
業者にとって無料見積もりは顧客に食い込む
千載一遇のチャンスです。うちなら応じる。
[3305へのレス] 無題 投稿者：新米理事長 投稿日：10/20-21:09
皆様、お忙しいなか、本当に有難うございました。勉強になりました。
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