マンション管理組合相談掲示板・過去ログ
[3295] 共用部について 投稿者：一理事 投稿日：2005/10/17(Mon) 09:22
私どもは超高層マンションで二棟あり、その二棟が通路でつながっており、その片側に芝生の中庭があります。
そこは子供の遊び場と位置つけられず「いこいの広場」と位置つけられております。
あいまいなまま、うるさい、樹木が傷むなど住民の苦情が相次いでおります。
過去の理事会ではそこを「運動場ではない、グランドではない、公園でもない、ゆえに大声を出さない、走り回らない、遊具の持ち込み禁止」という見解を出しています。
今回、管理会社担当者、管理人、役員のほとんどが一新され、その問題多き場所を、正式に「子供の遊び場」と規約を変更すると言うことです。もちろん、総会開催するそうです。
エントランスを入って、自分の棟へ行くまで、今までは緑に和まされていたのが、今度は、子供がうようよ走り回ってる状態には耐えられません。
子供の遊び場がないため、その通路でも遊びまくったり、園児の母親たちが長々と井戸端会議をします。私は見るに見かねて管理人に注意せよと口うるさく言ってましたが、今回、副理事長が私に「管理人に注意させずに、いやなら自分で注意せよ。管理人を使うな」と言いました。どうも合点がいきません。どうして住民がマナーを守らない人を管理人に注意してくれと頼むことはNGでしょうか。
そして、驚くべきことに、その通路で、子供が遊ぼうがかまわないと副理事長は言います。「時代は変わってるんです」と。
いくら、時代が変わろうと我々共同で所有する共用部の考え方は変わらないとは思いますが。
そんな、恫喝まがいの事を平気で言う副理事長以下、役員は、無関心、無知ばかりで、ニ三人が異見を言っても通りません。
総会に持っていかれれば、ほとんどの無関心層の委任状を集めて可決されるでしょう。
「そんなことをしてグレードを下げるのですか？」と言う、私の質問に「イヤなら出て行ったらよい」と言います。
皆様のご感想を頂戴したく思います。
[3295へのレス] 無題 投稿者：？？ 投稿日：10/17-11:57
樹木や芝の破損があれば現状回復請求をする。規約で「いこいの広場」と言うが、漠然としてその利用目的が書き込みだけではわかりません。使用細則を定めなければ今後もトラブルも続く。少なくとも遊び場を想定した構造でもなく、緑地目的の敷地と考えるが..どうでしょうか？
規約で遊び場とする議案が可決しても「緑として和らげる効果が損なわれる為」、その規約変更には「一部の影響のある区分所有者の同意も必要」。よって集会の議決だけでは足りず、あなた様を含め影響のある者の承諾が規約設定の条件となります。無視された場合は工事差し止めと現状回復を求める訴訟としなければ現在のあなたの管理組合では解決はないと思いますが、永住するのであれば、お互いに妥協点を検討することも必要です。敷地の構想や規約、または購入時の契約内容は不明ですが、私の考えではあなた様の言い分が正当性があるとおもます。だた、家族世帯を対象としたマンションである限り、必ず子供は存在するし、その受任範囲を超えるかは微妙である。みなさん...子供の時代があっただろうし....反面、親のモラルやマナーも全く存在しない時代でもある。お互い妥協点をみつけることを望みます。
[3295へのレス] 無題 投稿者：一理事 投稿日：10/17-14:54
？？様。有り難うございます。
広場の規約は
禁止行為として
（1）広場の諸施設を毀損しまたは汚損すること。
（2）騒音、振動等により居住環境を害すること。
（3）広場の一部または全部を専有すること。
（4）広場に物品等を放置すること。
（5）球技、ゴルフの素振り、打ち上げ花火等の居住者の迷惑となる行為
（6）前各号に掲げるもののほか理事会が禁止した事項。
駅前再開発ですので当初は年齢層が高かったのですが、大幅に売れ残り売主自ら賃貸に出し、一挙に値崩れ、若返り子供が増えました。
当初、青写真の段階でキッズルームを一部屋作る予定が、再開発組合関係トップが駅前なので子供は少ないからいらないと、会議室に変更になったと言うことです。
どういう目的かは知りませんが、災害の時、緊急に集合するような場所はそこしかありません。
＞その規約変更には「一部の影響のある区分所有者の同意も必要」。よって集会の議決だけでは足りず、あなた様を含め影響のある者の承諾が規約設定の条件となります。無視された場合は工事差し止めと現状回復を求める訴訟としなければ〜〜
これは、どこを根拠ですか？教えていただけませんか。何に書かれてるか。
購入時は、広々とした緑地に三人くらいが散歩をしてる絵が・・とても綺麗でした。間違っても子供の絵は書かれてませんでした。
一部、私たちの意見は、住まいの選択は自己責任だと、入居して遊び場がないから云々は道理にかなっていない。我々、ミドル世代もある意味、我慢する所はしている。マンションと言う所は、同じ敷居を共同で使用する共用部には最初の使用方法にのっとるものであると考えます。
それの変更は、大変重いものであり、一年くらいは時間を掛けて、住民のヒアリングやアンケートを取る必要があるんではないかと思います。
15分余分に駅から離れたならば、広い公園付きマンションもたくさんあります。
あまりに自分勝手だと思います。
それと、一住民が管理人に規約違反の人や子供
（騒いだりしてる）を注意してくれと言うことはNGですか？教えてください。
？？さんおかげで、少し勇気が出ました。
よろしくお願いします。
[3295へのレス] 無題 投稿者：zaki 投稿日：10/17-20:12
時代の変化は、お年寄りには厳しいことですね。 ただ総会決議で使用目的を正式に変更するなら、やはり数の力はいたしかたないと思います。 １／４以上の反対者が出ることをお祈り申し上げます。 論点がズレますが、現「いこいの広場」で転んで怪我をしても自己責任でしょうが、管理規約を変更して「子供の遊び場」としたら地面の不具合、安全対策の不備で怪我をした場合の責任は、理事長さんになりますが、解かって変えるのでしょうか。
最近、マンション内公園の遊戯機器でお子さんが怪我をされる報道が多々ありますが、知っていて変更されるんでしょうか？
私は、専門業者の安全点検で「最悪」と指摘されたので、理事長権限で即日公園を閉鎖しました。（子供の怪我は一生恨まれるそうです。）
[3295へのレス] 無題 投稿者：一理事 投稿日：10/18-08:07
zaki様
有り難うございます。
友人、知人のマンションでも、キッズルームの対象年齢が０歳から小六まで幅が広く、もめてばかり、あげくの果ては閉鎖した所もあります。
うちの場合も、中庭ですからそんなに広くないですし、もめるのは目に見えています。
ところで管理会社は、こういうことにアドバイスも何もしないもんでしょうかね。
他のマンションの事例とか。
うちは３セクの素人ですから、まったくのロボットです。
[3295へのレス] 無題 投稿者：ある理事 投稿日：10/19-11:06
感想を述べます。
「いこいの広場」の目的はなんでしょう？他の建物等との間の空間を確保するためのものですか、コミュニケーションの場なのでしょうか。現規約の禁止事項は居住環境を害すること、迷惑となる行為、など具体例が少なく、主観的であいまいです。人によって感じ方も違います。管理人に注意させる場合にはもっと具体的な規約にしないかぎり出来ないと思います。また注意するかしないかは管理人の性格、能力によると思います。「子供の遊び場」に変更する場合には使用細則を定めて、遊び場としての利用時間、禁止する遊び、スポーツの種類、○才までは親の同伴などきめ細かく定め、それに違反する行為は管理人はじめ他の区分所有者が注意することが必要と思います。また、子供の遊び方の特性を踏まえ、管理者等が十分な安全措置をとることが必要です。特に遊具を置く場合には、昨今の事故多発により、「遊具の安全確保に関する指針」を参考にされた方が良いと思います。
[3295へのレス] 無題 投稿者：なぜ？ 投稿日：10/19-14:16
＞それと、一住民が管理人に規約違反の人や子供
＞（騒いだりしてる）を注意してくれと言うこと
＞はNGですか？教えてください。
自身で注意しないのか？
他の人を無関心層と言ってるが、理事である自身も結局同様なのでは。。。
[3295へのレス] 無題 投稿者：雲手 投稿日：10/19-19:13
規約違反者に対して注意することは管理員の業務です。しかし子供が騒いでいるので
注意してくれは個々の受忍限度に関することですので、ある人はその程度の事で注意するとはと管理員に批判的な方がおられと考えられます。
NGかとの問いに対して返答するならばNGでしょう
なぜ、貴方自身が注意しないのでしょうか？ そのことがわたしは不思議です。
[3295へのレス] 無題 投稿者：現理事 投稿日：10/20-03:58
マンション管理の主体は管理組合です。
所謂貴方自身なのですよ〜〜
管理員が注意できやすい状態をつくるのも
組合員であるあなた自身でもあるのです。
管理規約に決められている用法を厳密に管理されているのでしょうか？ この程度ならという要素はございませんか？
それにあなた自身は感心無いということで問題意識なく見逃しておりませんか？
お互いを思いやる心をもってある程度は
受け入れなければ、共同生活できないのではありませんか？
管理員が住民に対して注意するべきか否か
の判断に悩む時は当然理事長に相談するよう指示しているので管理員のとった行動は
正しいでしょう。
管理員への指示命令は管理会社であり、管理会社への指示は管理組合であります。
ただし、厳格なる管理をしている管理組合のマンションで管理員が躊躇なく注意行動がとれるようになっているにも係らず、注意しなければ業務怠慢です。
[3295へのレス] 無題 投稿者：夕陽丘 投稿日：10/22-14:08
今までの意見を拝見して私はzakiさんの考えに最も近いかな。規約の改正はやはり数の力はいたしかたないと思いますよ。ただ、ここで問題になるのは正式に「子供の遊び場」と規約を変更した場合、すべての責任は管理組合が負う形になるということです。もし、事故等があった場合管理組合を相手取って訴訟を起こすことも可能になるでしょう。裁判になったら「子供の遊び場」とあいまいな規定しかなければまず無理でしょうね。
細かいところでは樹木が傷むなどの問題はどうします？なにか事が起こったらすべて管理組合の予算から出費されイコール住民の負担がその分増えることにつながりましょう。「子供の遊び場」に変更する場合には使用細則を定めて、遊び場としての利用時間、禁止する遊び、スポーツの種類・・・それに違反する行為は管理人に注意させることが必要になってきます。
[3295へのレス] 無題 投稿者：一理事 投稿日：10/22-16:52
たくさんの方のコメント感謝いたします。
ある理事様 規約以外に「大声、走り回らない
、遊具は持ちこまない・・・」等の禁止の文書はしょっちゅう配られております。
もし、遊具を置くような時は、おっしゃるようなことを念頭に置きます。
なぜ様 たとえ役員であれ、住民同士が注意しあうということは、憎みあうことにもなりやしないでしょうかね。これは、できたら避けたいですね。
雲手様 上と同様に考えます。
音、声は上へあがるということを念頭に入れて判断をするのも管理人の業務の範疇じゃないかと思いますが。
現理事様 下の行に当てはまりますかと思います。厳格ではないですが共用部に関しては、「お客様が快適な生活をできるよう全面サポートします」とうたわれており、会社は管理人に
任せて、はっぱをかけています。
夕陽丘様 そうですね。最悪のことまで考えておく必要がありますね。
皆様、ありがとうございました。
[3295へのレス] 無題 投稿者：真剣なる議論を 投稿日：10/22-21:18
>たとえ役員であれ、住民同士が注意しあうということは、憎みあうことに〜〜できたら避けたいですね＜＜
これって、副理事長が役員である貴方に注意するに至った行動から判断して、貴方は苦情はいうがその問題に対してどうすべきか等の対案を示すことなく、なおかつ、苦情元が自分であることを隠す、人任せの無責任な人と失礼ながら憶測しております。
屁理屈をならべて自分の行動を正当化する
が〜〜〜〜貴方のような人は役員を辞退すべきです。 自分は役員として為すべきことせず、無理言える相手（管理員／管理会社）に〜〜〜ひとりよがりの考え相手に押し付けてはいけない。
本当に良くしょうと思われているのならば
自分の主張を一時的に関係が悪化する覚悟を持って理事会のなかで議論すべきです。
[3295へのレス] 無題 投稿者：☆ 投稿日：10/23-10:39
うちの事例（40階以上の超高層）
エントランスを入り、管理人室の死角になるところ（外からはガラス越しに見える）に広々としたスペースにソファーやテーブルが三セット位ずつ置かれていた。
規約には、「来客スペース」と定義されており
「他の住民のかたの迷惑にならないよう、長時間の占有、大声を出すことは禁じる」だけでした。
ここを一部の主婦層の井戸端会議に占領されるようになり、住民から苦情があいついだが、ついに、撤去、たんなる広々としたスペースになったら、こんどは、子供が遊びだした。
うるさい、みっともない（来客から）目障り、一方、共用部このくらいいいじゃないか、子育てにやさしくしよう、など、お互い自己主張ばかりの何年かが過ぎました。
昨年、今までの管理会社を変えたところ、「場所的に来客、住民に始終見られるところである以上、あいまいにはしないで欲しいといわれました。そして、マンションには来客用のスペースは必要と言われ、復活させました。
原点に返って、正常な使い方をしてるか、始終目を光らせますと言い、現在に至ってます。中には住民同士の井戸端会議をしようとするなら、すかさず、管理人は、ここの目的を唱えてくれ、もちろん、子供が遊んでいたら、注意をしてくれ、聞かない子供には親に言うなりしてくれてます。
今の管理人を見ていたら、この板などにかかれてる、管理人は勝手に注意できないだとか、管理組合の支持によらなきゃ駄目だとか・・・これって、おかしいと思い出しました。
うちの管理人がでしゃばってるのか、正常なのかわかりませんが、管理人の常識は普通の常識で今のところ全幅信頼を寄せていますし、担当者、管理会社も中堅ですがとてもよいとこです。
フロントマンの口癖は「このマンションの資産価値をいかにアップさせるか、お互いに協力し合いたい」です。
最後に、やはり私も住民同志はよほどのことがない限り、注意せずに管理人さんに任せるのが一番良いと考えます。
[3295へのレス] 無題 投稿者：うちの事例＜ごもっとも 投稿日：10/23-14:55
ポイントは管理組合として用法についての明確なる方針ができているか否かです。
＞うちの事例さんのところのようなところであれば問題はなく、管理員が注意すればよいこと
です。私が主張したいことは役員でもある立場の人が理事会でのコンセンサスを得る努力に欠けている。理事会という管理組合の機関をフルに使える状態にもかかわらず〜〜〜〜
[3295へのレス] 無題 投稿者：一理事 投稿日：10/23-16:23
真剣なる議論を、ごもっとも様
私は、堂々と管理人に注意せよと何度もいいてます、かくれてません。理事会でも必死に意見を言ってますが異見としか受け取られないようです。
☆様 事例ありがとうございました。
素晴らしい管理会社と管理人さんですね。
こうであって欲しいと思います。
[3295へのレス] 無題 投稿者：現理事長 投稿日：10/23-23:52
わたしは現役の理事長です。
みなさんの為と思い、いろいろな提案を率先して行い理事会で協議しておりますが、
理事会のメンバーに自分と価値観の違う方がおられ、自分の意見なり考えが理解されず、納得しがたい結果で決議されること、多々ありますよ！ でも、私は当然ながら協議の結果に従いますよ
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