マンション管理組合相談掲示板・過去ログ
[2016] 居住者間トラブル 投稿者：悩める理事 投稿日：2005/03/20(Sun) 22:30
１６年度マン管士試験問い３１の肢１に関係すると思われる事例があり、困っております。
事例；上階が筋トレ用の鉄アレイを使用し始め、その鉄アレイをフローリングの床に置くとき、ドンと重衝撃音が、階下に響き、階下の住人が苦情を言いに行ったが、その後も以前と変わらず騒音がある。そこで、階下の住人より管理組合に相談があった。
今考えていること；管理組合として、上階の住人に注意することはできるのでしょうか？
８０世帯のマンションで、２世帯のみで発生しているトラブルは６条１項には該当せず、管理組合としては口出しできず、当事者間であくまでも解決してもらうべきなのでしょうか？
[2016へのレス] 無題 投稿者：明快 投稿日：3/21-07:28
ご指摘の通り、区分所有法第6条「お区分所有者は、建物の保存に有害な行為その他建物の管理又は使用に関し区分所有者の共同の利益に反する行為をしてはならない。」に該当せず、また管理組合の業務は区分所有者の共同の利益を増進し、良好な住環境を確保するために、対象物件の管理を行うことで、区分所有者間の利害を調整し、団体としての意思決定をし、各種の事務を処理することである（楽学Ｐ337）ことに鑑みると、管理組合としては、基本的には共用部分など共同の利益に関する事項に活動の原点がありますから、悩める理事さんの事例では管理組合としての対応は難しいと判断します。
対応案
①マンションは共同生活ですので、管理組合として言いに行ってもいいと思いますが、深入りは禁物です（苦情者がこの仕事は管理組合の役目だと勘違いを起こされるのが一番面倒であり、そこを抑える必要があります）
②その騒音を計測し、日常の生活に耐えられない騒音であれば、2者間の争い（法定闘争）にもっていく。管理組合は無関係。ただ、その騒音（振動）がどの程度が著しく生活に支障を与えるかは調べる必要がありますが…これは難しいかな。新幹線や高速道路の騒音でもかなり時間と費用がかかってますからね。
思うに
③苦情者が絶えず（定期的に）、クレームを行うことが大切と考えます。時効の中断ではありませんが、万が一体調の変化が出た時は、相手に対して損害賠償を請求するときの証明になりますから。
個人的には、苦情者にはかわいそうですが、管理組合としては当面静観した方がいいと思います。
[2016へのレス] 無題 投稿者：ふくざわ 投稿日：3/21-23:14
管理組合が、居住者間の問題の調整や、その為に専有部分の利用に関するルールを定めることも珍しいことではありません。
例えば生活騒音に関することでも、ピアノの使用時間制限、カラオケやステレオの使用等々に関して一定のルールを作っていることは一般的に行われています。このケースの場合では、バーベルの使用ということですが、両者の間に入って、トラブルの拡大がないように調停役を担った方が良いと思います。
調停のポイントとしては、やはり時間制限ということになると想います。（例えばビアノの使用制限のルールなどがあれば、それらを参考にすればよいと思います。）上階の方も、筋トレの目的もあるでしょうし、下階の方も当然に、静穏に自室で過ごす権利があるでしょうから、すりあわせや妥協を求め、できあがったルールを守るように管理組合として見守る必要があると思います。
[2016へのレス] 無題 投稿者：試験では 投稿日：3/22-13:31
無理との正解でしたので、だめです。
区分所有者「全員」に対する問題以外は、当事者間で行うことが原則です。お互いの感じ方も違うし、上の方はそんな意識は全くないはずです。また、裁判しても立証が難しいので...。
喧嘩するのではなく「コミュニュケーション」を取ってください。それが解決策です。最後は引越しして、損害賠償もありかも...。
[2016へのレス] 無題 投稿者：夕陽丘 投稿日：3/22-15:44
専有部分は、そこに住まう区分所有者が責任を持って管理しなければなりません。その際に、「建物の保存や区分所有者の共同の利益に反する行為」は禁じられています。言い換えると、共同生活のマナーやルールを守ったうえで、専有部分を使いましょうという意味になります。この場合は管理組合が積極的にかかわり、鉄アレイの重衝撃音が受忍限度を超えるものかどうか検証したうえで、必要とあればマンションとして一定のルールを作っていくことが求められます。こういう解決の簡単な騒音問題は管理組合が積極的に介入し、住み良いマンションを目指して使用細則等でルールを取り決めていって欲しいところですね。
[2016へのレス] 無題 投稿者：明快 投稿日：3/22-22:01
↑
だから、その受忍限度を超えるか否かの基準が難しいのです。夕陽丘氏は何を持って受忍限度を超えると言えますか？言うのは簡単ですが、基準を持ち判断し、行動することはかなりの知識、労力、お金が必要です。それに、共同生活のマナー、ルールを守った上でということですが、管理組合は共同の利益にたつもので、本件は階下の人しか迷惑がかかっていないのがネックです。ピアノや犬の鳴き声やカラオケの騒音などは複数の人に迷惑がかかりますが、本件は階下の人のみです。このような、2当事者間の問題に管理組合が積極的に関与することは懸念されることです。気持ちは分かりますが、本件に関しては管理組合の責務ではないです。何か複数の人が迷惑を被っているとか、共有物に毀損の恐れがあるとかの理由をつけないと管理組合としては動けないし、動くべきではありません。
[2016へのレス] 無題 投稿者：ター君 投稿日：3/22-23:43
管理組合が居住者間の問題に立ち入ることについ深刻にお考えすぎではないでしょうか？管理組合名で苦情があることをお伝えし、改善を要望することは不適切ではないでしょう。明快さんの意見では２当事者間では関与を否定的な見解ですが、相隣関係を大事にし、良好なコミュニティ作ることを目的とする管理組合の業務の１つではないでしょうか。法律論的な考えや、規約一点張りでは解決しないことも多いのがマンションではないですか。考えるに、共同の利益に反する場合というのは、法律を背景にした規定による問題の排除を選択肢としてあげているに過ぎず、管理組合が動けないとするのは妥当ではないと考えます。ただ、住民間のトラブルは個々のケースを充分に検討し、判断することも必要であり、何でも首を突っ込むという考えではありません。
[2016へのレス] 無題 投稿者：杜の都 投稿日：3/23-09:03
おはようございます。
ター君さんのご意見に同感です。
６条１項に該当しないと言うことと、管理組合が調整できないという事は、必ずしも同じではないでしょう。良好な住環境の確保が管理組合の目的ですから、管理組合が調整することが効果的な場合は、必要、適正な範囲で対応すべきではないでしょうか。
[2016へのレス] 無題 投稿者：夕陽丘 投稿日：3/23-11:43
騒音問題のポイントのひとつとして音の解決が簡単かどうかがあげられます。ひとつの例をあげると上階にお子さんがおられる場合、床に防音マットを敷くなりある程度の対策を講じても走り回り、飛びはねによる騒音は解決が難しいとされ、下階の住人は受認限度を引き上げてあげる必要があります。ところが今回の場合はどうでしょう？ふくざわさんもおしゃっておられましたが、ピアノ、カラオケやステレオの使用等に使用時間制限を設けると話されておりましたが、この鉄アレイもマット等で重衝撃音を
やわらげるとか、使用時間制限を設けるとか色々な解決方法があると思われます。
騒音問題は当人同時だとややもすると感情的になってしまってこじれる場合があります。住み良いマンションのためにここは管理組合みずからが仲裁に入って解決をはかってあげることが必要だと思います。
[2016へのレス] 無題 投稿者：反論 投稿日：3/23-13:31
管理組合は建物やその附属物、敷地を管理運営することである。したがって↑の行為は理事長等の当然の仕事ではない。
問題はそこに引越ししたら、最低 「上階 下階 両隣」に挨拶をすることである。そうすれば、子供がいる事情等がわかるから、お互い理解できるし、がまんもできる。
マンションは共同生活であるから、他人と係わりを持ちたくない者はマンションに住むべきではない。そこで生活すれば必ず生活音はでる。
マンションは直接物件を確認して購入できない為、このようなことが後から発生してくることをリスクと思う必要もあります。
上階の方は、迷惑をかけている意識はないと思います。
[2016へのレス] 無題 投稿者：明快 投稿日：3/23-22:11
ター君＆夕陽丘さん頑張って管理組合を目指してください。貴殿の言われていることは人として正論で、理想ですから否定はしません。しかし、ある一線を越え個人間の問題にまで入り込むことは管理組合に対し過度な負担を強いるもので、住人からは過度な期待を背負わされます。
小職が、マン管士もしくは管理組合の理事であれば、規約に忠実にその活動の責務を果たす方策を勧めると同時に行います。規約＝共同生活のルールでありますから、そのルール範囲内の生活維持を図ることが管理組合に与えられた役目です。それで不都合がれば、規約を改正するなり、細則を定める手続きを面倒でも踏むべきです。
反論殿は、言わんとしてることは分かりますが、少し論点がはずれてますよ。共同生活だからマナーを守るべきで、原因は鉄アレイの人が悪いので、迷惑かけるつもりがなければいいというものでもないし、挨拶したら我慢出来ると言うものでもないし…。
[2016へのレス] 無題 投稿者：ター君 投稿日：3/24-00:29
マンションだから音がしてあたり前で我慢するのが当然という考え、逆にマンションは共同生活の場だからなるべく静かに迷惑にならないように生活する。両者ともマンション生活ではどちらが正しいということではなくバランスが大事なんでしょうね。先に書きましたが、私は何でも首を突っ込むと言う考えではありません。100世帯を超える管理組合の理事長とかを経験すれば、このような問題が非常に多いことに気づかされます。昼間普通に勤務されている人から見れば夜遅く帰り大きな音でドア等を開閉したりするする人に驚き、夜間勤務の方からすれば、中庭で昼間遊ぶ子供の声に悩むという、1つの社会という中にいる実感を感じさせられます。小生もいろんなマンションへ勉強に連れて行ってもらう機会があり、規約とかを見せていただいておりますが、最近のマンションでは相隣関係に配慮することやコミュニティ形成、またトラブル時は住民相互間で注意しあう前に管理組合に相談する規定を設けているところが多くなっております。古いマンションでは規約の不備や隣は何をする人ぞなんて分けわかんない、一部誤った考えが広がって、多くのマンションで問題が深刻化し、不幸な状況を生み出し、管理組合は建物を管理するだけという考えでは、その建物すら十分に管理できなくなり、国も方針を転換してきているのが現状ではないでしょうか。確かに管理組合の誰がやるの？なんてお話が出たら、現実押し付け合いになるかもしれません。管理会社とうまく契約しているマンションでは管理会社担当や管理員さんが第3者として双方のお話を聞き、管理組合に報告し、対応を求めるというやり方を行っているマンションも見受けました。対応する場合は理事会の前とか終了後にお話を聞くとかで、これまであった問題ケースを説明したり解決法を説明したりといったやり方です。苦情を言われる方の半分ぐらいは苦情を管理組合に分かってもらえるだけで怒りがかなり収まります。細則やルールーを作っても守られないケースも多く、専従で問題解決に当たれる管理士の活躍を期待したいものです。
[2016へのレス] 無題 投稿者：明快 投稿日：3/24-06:14
なるへそ。私のところは65世帯で比較的小規模ですが、やはり住人は十人十色でいろんな意見を持っている人がいます。第1期の理事をやりましたが、いろんな要求が組合に対してありました。困ったことがあれば、管理組合に相談すればいいとおもっている人が多いのが現状です。しかし、これに全て対処するには限界があり、取捨選択するにしても基準が必要になります。あの人の要求は対応して、私のは無視とかといった具合に。中庭の子供の声の苦情や、新聞の出し方…。ここのマンションも、事例（床の振動音がうるさい）と同じケースがありました。
本当に、ター君殿が言われるように専従で問題解決に当たれる管理士がいればいいのに。でもその管理士にはなりたくないな～（ＴｏＴ）。
[2016へのレス] 無題 投稿者：興味があったので。 投稿日：3/28-19:34
区分所有建築物以外にも、騒音問題と言うのは良く出ますよね。と、言うのも私の居住している賃貸団地の隣人が夜間の物音で、私自身ビックリして目を何度も覚ますと言う経験をしているからです。簡単に引っ越すことが出来れば、それで問題は解決するのでしょうが色々な事情が有り、引っ越すことが出来ません。となると、やはり騒音元に注意してもらうしかありません。が、直接注意しても中々判ってもらえないものだし今は我慢をしている状況です。と言う現状の背景が有り、とても興味深く見させていただきました。拝見したところ、現状では管理組合は介入しない方が良い、と言うご意見と居住者の調整を図り、トラブルを未然に防ぐために出来得ることなら管理組合が調整役となって解決に当たると言う２つのご意見が有りますね。確かに音などの受忍限度を超えているかの判断は難しいと思います。（計測器などを使えば多少は違うと思いますが。）しかしながら、拝見したところ生活音（居住するために必要な動作音とでも言いましょうか。）ではなくピアノなどと同じように個人的な趣味での音であると言う事を考えれば、行為の停止請求などの裁判行為に行く前に管理組合が調整役として何らかのアクションを取るべきではないかと思います。小さな事柄から大きなトラブルに発展する前に。が、基本的に仕事も抱えて組合役員もやっていると言う現状のマンション管理組合の方々からすれば、正に「当事者間で調整してくれ。」と言いたくなるのも判ります。が、快適とは行かないまでも居住者相互が住み良くする為の調整役は最低限、組合役員の責務では無いかな、と考える次第で有ります。
[2016へのレス] 無題 投稿者：明快 投稿日：3/28-22:53
↑否定はしませんが、「責務」ではありません。小規模マンションかなら可能でしょうが、中・大規模マンションになると、このような1対1の関係に「管理組合として」関与するのはリスクが大きいですよ。気持ちは分かりますけど。自分が当事者なら関与してもらいたいですけど、いざ管理組合の立場にたつと、なかなか正義感だけで行動するのはかなりきついと考える次第です。
MAP 資格 行政書士 社労士 FP 宅建 マンション管理士 管理業務主任者 行政書士資格 資格人生 行政書士久留米 相続遺言 相続相談 遺言状 相続放棄 保証人 公的資金 公証役場 SEO