マンション管理組合相談掲示板・過去ログ
[2007] 一般組合員の理事会で意見を 投稿者：理事候補 投稿日：2005/03/19(Sat) 14:22
下記について教えて下さい
理事会の決定について意見を述べるため理事会に出席を求めていますが、理事会開催の前に意見を聞きますとの事、そうしますと議事録も残りませんし、何の拘束力も無いと思います。規約にも他どこにもこれに関する記述がありません。いかがなものでしょうか。
よろしくお願いします。
[2007へのレス] 無題 投稿者：基本 投稿日：3/19-15:37
理事会には原則として、理事でなければ参加できません。理事長が理事会の決議を得た場合や規約で理事に特別の事情が会った場合に配偶者等が認められています。それ以外の参加は出来ないと言うことです。議事については特に議事録の定めがないが、集会のように作成した方が良いと思います。なお、理事会は議事（案）の作成のみで、別段の定めがなければ、集会を開催してその議案について議決をする必要があります。その集会に出席の上、意見を述べれば問題はないと思いますが．．．。
[2007へのレス] 無題 投稿者：明快 投稿日：3/20-18:27
基本氏の通りで、理事会は理事の参加で構成されます。規約に理事以外の者も参加できるような規定（別段の定め＝細則含む）がなければ、理事会にはできません。よって、理事会に第三者が参加するには、規約上の手当てが必要です。
「いかがなものでしょうか」という事ですが、規約上いあきょうにもなりません（気持ちは分かります）。
「規約にも他にもこれに関する規約がない」ということですが、基本氏の内容や、小職の内容に関する記述はあると思いますので、それ以上の記述がない＝理事以外の参加は有り得ない、ということです。これは、規約＝マンション運営のルールですので、理事候補氏の意見を反映するには規約等を改正するしかないですね。でも、意見を聞いてもらえるだけいいじゃないですか（拘束力は無いかもしれませんが）。また、理事候補であれば規約を改正する手続きをとる定例総会（または臨時総会）を召集することも可能ではないですか。基本的に、第三者の参加権をみとめるということは、住民にとってFavorなので決議しやすいとおもいますが、いざ理事会側にたつと運営上進めにくいという状況（特に大規模マンションであればなお更・・・）があるので、この辺りのバランンスさえ気をつければいいのではないでしょうか。
[2007へのレス] 無題 投稿者：確認 投稿日：3/20-19:02
①理事会が決定したことを、組合員に説明するための、説明会なのか。
②理事会が決定したことを、総会に諮るまえに組合員と意見交換したいのか。
１なのか２なのか、どっちでもないのか。
理事会に出席を求め、理事会開催の前に意見を聞くことはどうゆうことですか？
[2007へのレス] 無題 投稿者：ふくざわ 投稿日：3/20-22:02
私見では、理事会として理事以外の者を招聘して意見を聞いたり、あるいは出席を求めて説得・説明したりすることは、理事会の裁量に含まれるものだと想います。規約に明記されていないから、即やってはならないという事ではないと思います。
理事以外の者の、「理事会への出席」と言っても議決権の行使とは関係がなく、規約に反するものではないでしょう。
さて「理事会の開催前に意見を聞く」という段取りは、理事会への出席に比較して一般的にはより「軽い」取り扱いだと言えるでしょう（こうしたやり方も、決して不法・不当なものとは言えませんが）。
このことがご不満であれば、理事会の席上で意見を述べられるよう取り扱いの「格上げ」を理事会に要求すればよいのではないでしょうか。無理なのでしょうか？
[2007へのレス] 無題 投稿者：明快 投稿日：3/21-12:45
理事会側からの見解を書いたもので語弊があったかも知れません。ふくざわ氏の言うとおり、第三者の出席は規約に何も無ければ理事会の裁量の範囲でありますが、第三者には参加する請求権利はありません。だた、気を付けないといけないのは、一度前例をつくると、それ以降そのような参加権のようなものが第三者にあるものと誤解する人が多くなるリスクです。慎重なご対応を。
[2007へのレス] 無題 投稿者：ター君 投稿日：3/21-17:38
一般的に管理がうまく行っている管理組合で、組合員が理事会に提案をする場合において、理事会では紙面審査が多いようですが、問題が複雑な場合は提案者を理事会に招いて説明を求めるケースが多いのではないでしょうか。標準管理規約ではなんら規制も無く、管理規約で参加を拒んでいるのでなければ、傍聴したり、提案をしている場合には参加できると考えるのが自然であり、規約の解釈上も蓋然性が高いように思われますがいかがでしょう。理事会で議決権があるわけでなく、理事会側も参加を拒む理由がないと思います。電波障害対策等で業者が管理組合に周辺住民からの苦情や対策を提案してきます。こにような第３者の参加する請求権？を拒む理由と権限が理事会にあるのでしょうか。市や町内会等の役員による請求も同様とえます。現実的なお話としては、ふくざわさんのご意見のような手続きを踏みながら、毅然とした態度で理事会にて意見を述べさせていただきますと伝えればいいのではないでしょうか。また事前に聞くということは誰が聞くのでしょうか？理事会に意見を申し上げたいのに理事会が成立前に意見を聞くというのはおかしいではありませんか。
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[2003] 無題 投稿者：悩める理事長 投稿日：2005/03/18(Fri) 23:39
エレベーターの保守契約について教えて頂きたいのですが。
フルメンテナンス契約とPOG契約があるのは知っているのですが、書籍で築15年目までのマンションはPOG契約にした方が得であると知り、早速、現在の保守会社でPOG契約はどうなのかを管理会社に聞いたところ、一度、POG契約にしてしまうと2度と、フルメンテナンス契約にはできないと言われました。しかも、他のどの会社もフルメンテナンス契約をしてくれないのを知っていますかと、言われました。そんな事を記した書籍を見たことがないので混乱しています。実際、そんな事があるのでしょうか？
[2003へのレス] 無題 投稿者：悪徳 投稿日：3/19-13:40
悪徳な業者．．．と言うより、その営業マンが解約されるのを恐れてのことと思いますが．．．。会社の本意ではないと思います。営業は生活がかかっているので．．．。管理は委託ですか？管理会社等に相談するか他社にも問い合せてはいかがでしょうか？
とんでもない営業です。
[2003へのレス] 無題 投稿者：ふくざわ 投稿日：3/20-21:14
エレベーターには多くの部品があり、それぞれに耐用年数があります。フルメンテナンス契約の「コスト計算」は、標準的なエレベーターの全保守費用を、二十年ぐらいで割って計算するようです。
機械の損耗は、一定年数の経過後に増加すると想われます（初期はすくない）。ですから、エレベーター会社は十年、十五年のちにフルメンテナンス契約に切り替えられるのが嫌なのだと想います。定額料金で多くの修理をしなくてはなりません。（逆に言えば、マンションなどユーザーにとって大変有利です）だから抵抗しているのでしょうが、交渉の余地はあるのではないでしょうか。
一方、一部のエレベーター会社は、フルメンテナンス契約を二十年で打ちきりにするそうです。これから一番メンテナンスが必要とされる時期を契約から外そうというわけです。経費がかかり儲けが少なくなります。まあ、利害が相対立する両者のせめぎ合い（悪く言えばだま仕合）の諸相ということになるでしょう。
ちなみに、エレベーター取り替えまでpoG契約で通して、フルメンテナンス契約額との差額をその間貯蓄するのも良い方法だと推奨している方もいるようです。
[2003へのレス] 無題 投稿者：悩める理事長 投稿日：3/24-14:10
回答ありがとうございます。実際、エレベーターの契約書自体も今まで、管理会社が持っていて自動更新となっていました。これから、価格等も含めて交渉していこうと思います。
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