マンション管理組合相談掲示板・過去ログ
[2010] ご相談する前に 投稿者：管理組合のみなさん 投稿日：2005/03/20(Sun) 14:09
貴方の管理組合には監事さんはいませんか？
マンションに関する法「区分所有法」に反する管理運営を行っている場合は、監事が指導や是正を求めるものです。
法律はどうだ．．こうだ．．と言っても、実際には管理組合の運営は、各管理組合の理事長等の考えでおこなっているのが現状である。
その規約が「違法」であっても、それを処罰する方が現状ではいない。勿論、区分所有法にはその定めはあるが、罰金を払ったと言う話は聞いたことはない。
個人の財産である以上、全員の合意で独自の定めて管理運営をしている管理組合に意見は不要と思われる。特別議決は区分法で、その他の議決は自分達の方法で間違いない！と思っているようであれば、それで良いと思う。だたし、それには資産価値を下げるリスクが伴う。
助言をしても、「区分所有法」を理解していない方に言っても無理があります。
5年位の時間をかけて、「管理規約の改正及び法律の主旨の理解をお願いします」。。。
[2010へのレス] 無題 投稿者：反論1号 投稿日：3/20-15:28
何が言いたいのか分からない。全員の合意があれば、区分所有法等に違反した管理規約は有効であるとして欲しいといわれているのでしょうか？非現実的です。
これらの法は、カンションの所有者間のルールおよび対管理業者に対する牽制機能がるものです。
どの法律もそうですが、「法の無知」は理由になりません。知らなかったから・・・なんておうのは理由にならなく問題外です。知らないことで不利益がある人（←不利益なんて概念はないですけどね。法律はルールですから。）と言うことで、既存の法律で運営が難しいとしても、逆にそれを活用して運営していくぐらいの気がないと…。
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[2009] 掲示板側にあったもの 投稿者：転写 投稿日：2005/03/20(Sun) 06:17
運用 投稿者：修繕積立金 投稿日：2005/03/18(Fri) 22:12 No.13969
管理組合に積み立てられている修繕積立金は、何で運用されているのでしょうか？大事なお金だから、元本が割れないような運用でしょうから、大手銀行の定期預金が一番多いのでしょうか？それとも、積極的に運用していく時代になるのでしょうか？ちなみに、この運用方法の決定、運用は理事会で勝手に決めて運用してもいいのでしょうか？それとも、総会で決議する必要はあるのですか？
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金利なし ＞ ペイオフで管理組会では利子の付かない「全額保全」される口座にする管理組合が多いようです。また、１０００万まで保障されるので、その金額ごとに銀行口座を分けるところもあります。ただし、口座名義を個人とすれば、その個人の口座がその銀行にあれば、それと合計されますので注意が必要です。理事個人名の口座としている場合です。今は銀行の大小は関係なく、破たんする時代です。少ない利子より全額保全される口座が良いと思うが．．．。大事な修繕積立金ですから．．．。
(3/19-11:14) No.13972
マン管士２ ＞ 総会で決議する必要があるか、ないかは規約に定められているかにより違います。規約にあれば、総会で普通決議になります。例として標準管理規約４８条８に修繕積立金の保管及び運用方法が総会決議事項としてあります。
規約にない場合でも、定時総会では理事会経過報告が行われ、その中で報告があるでしょう。その時に、銀行にした理由（役員との利害関係）、口座種類、満期の時期と修繕計画での必要時期との整合性などを質問してください。 (3/19-16:23) No.13975
管理会社勤務 ＞ 金利なしさんのおっしゃるように、とりあえずは修繕積立金をプールしている普通預金口座を決済性のペイオフ対象外普通預金口座へ切り替えている組合が多いですその他に運用方法としては、リスクを負えないので、元本リスクのない銀行定期預金や運用を考えるなら、今後の対策としての住宅金融公庫のすまいる債や国債の利付債を提案しています。
規模の大きな組合ですと、毎年数千万単位や億単位での修繕積立金がプールされますので、銀行を分散したとしても限りがあります。その問題は今後理事会においても総会においても毎年問題となるかもしれません。決議的には、ペイオフについての問題は昨年も言われていましたので、昨年の総会で、計画としての承認はとってある組合がほとんどです。ただ、いくらをどこへ新規開設してプールするかまでは、承認をとってはいませんので、再度、今年の総会で報告となるでしょう。しかし、現在の定期預金の利率は0.02％で、1000万円預けても2000円の利率です。それが税金を引かれて、たぶん1600円くらいしかならないと思います。
また、当社の提携銀行に名寄せの件は確認済みですが、理事長の個人名だけでなく、●●●管理組合 理事長 △△△△となっている場合は、別に集計されることになります。その点は、口座名称を総会資料の残高証明書の写し等で確認ください。また、口座の名義に関しては、古くからある口座に関しては一概に言えませんが、現在は、口座新設時、名義変更時には本人確認が必要となるため、組合名だけの開設や変更は当社提携銀行はできなくなっています。古い通帳で、理事長の入れ替わり時に名義変更を行っていない場合には、組合名だけのものもあるかもしれません。 (3/19-23:54) No.13980
明快 ＞ なるへそ。思うにリスク要因は2つあります。①銀行等が倒産してしまい、預金等がその銀行等の固有財産と一緒にみなされ、全額かえってこないリスク（いわゆる、ペイオフ解禁）②運用商品そのものの運用リスク（いわゆる、元本割れリスク）です。
①のリスク回避の方法（推奨）
1000万円ずつ銀行口座を分けることは非現実的ですので、信託銀行の信託商品に預ければこの点は保全されます。例え、信託銀行が倒産しても、信託銀行の固有財産と信託財産（信託商品）は分別管理されており、信託勘定は法律で保護されています。他の金融商品ですと、必ずペイオフリスクが発生します。（例：預金は、結局銀行に対する貸付ですので、返してもらえないというリスクがあるのです。証券会社の保護預けも法律上は保護されていません。）
②のリスク回避方法
基本的には、国債（リスクフリー＝リスクがないという意味）で持ち切り運用する以外はありません（途中での売却は、価格変動リスクが生じるため）。この点は、割り切りで、リスク・リターンの考え方です。運用益ゼロでもいいから、元本割れは絶対嫌な人。元本割れは嫌だけど、そのリスクが小さいのであれば少しは運用益が欲しい人。もっと、積極的に運用益を狙いたい人などなど。
思うに、このリスクを完全に排除するのは、至難の業です。しかし、リスクを小さくすることは出来ます。格付を参考して下さい。格付は、債務返済能力を表す記号です。（記号の詳細は各格付会社のHP参照。R&I、JCR、MOODYS、S&Pなどが有名）世の中では、BBB-以上が投資適格と言われていますが、修繕積立金では、まあ、A-以上の金融商品がいいと思います。
思うに、①+②の組み合わせが、理想的な運用と考えます。また、金額が大きければ（5億程度が目安、各信託銀行に相談要）個別にその人にだけのその人に合った運用もしてもらえます。例えば、5億であれば、1年から5年の各年限で1億づつ国債を買う運用とか3年から8年の各年限で1億づつ国債を買うとか…これですと1年ごとに1億つづ償還がきて、償還金は修繕計画にあった期間で運用、もう5年とか3年とかの国債を買うといったたこともできます。
では。
(3/20-05:55) No.13983
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