マンション管理士合格講座掲示板・過去ログ
[30709] 加齢アパートの華麗なる転身？ 投稿者：ジャグリング 投稿日：2007/07/19(Thu) 08:16
問題
築45年の木造アパートがある。同じ間取りで計6部屋ある。家賃は一律
3万2000円。現在賃借している人が居住している部屋は1部屋。5
部屋が空いている。駅からも遠いし、ボロアパートなのでなかなか借り
手がつかない。全面的にリフォームしたいが、それだけの資金も無い。
そこで大家は一計を案じた。
そ う だ 部 屋 を 事 務 所 と し て 切 り 売 り
し よ う。
まず、試しに空いている5部屋のうち1部屋だけを売り出した。
新聞の折り込み広告で近隣の住民に知らせた。時に平成19年7月18日
それぞれの部屋は構造上利用上独立しており、広告に記された内容は適法
なものとする。
平成19年7月19日時点で、
1、この木造アパートは区分所有建物でも無く、適正化法上のマンションでも無い。
2、この木造アパートは区分所有建物ではあるが、適正化法上のマンションでは無い。
3、この木造アパートは区分所有建物だし、適正化法上のマンションでもある。
4、この木造アパートは区分所有建物では無いが、適正化法上のマンションである。
[30709へのレス] 無題 投稿者：わっはは 投稿日：7/19-13:37
大家と新たに取得する者とで本法律の対象となる..ってこと。
区分建物でないので当然本法ともまったく無関係。資金もないのにマンションにしていまえば、毎月管理費や修繕積立金の支払いが発生する可能性がある。貧乏な大家には登記費用すらないと思う。投資信託で家賃保障してもらえばぃぃ。
近隣住民に通知する理由はなに？なお、折込み広告では、知らせた...とはならないじゃん↓
[30709へのレス] 無題 投稿者：２です 投稿日：7/19-13:39
大家が、分譲として売り出しているだから、そのアパートは区分所有建物と看做してよい。しかし、分譲対象として事務所としていることから、適正化法のマンションには該当しない。適正化法は居住目的のマンションを対象にしている。
[30709へのレス] 無題 投稿者：初心者 投稿日：7/19-22:02
木造アパートでしょ。だったら単純に1じゃないですか。木造アパートがマンションって聞いた事無いよ。聞いた事あるかどうかより、法律的にどうかですか？。ハイすみません、初心者でする
[30709へのレス] 無題 投稿者：ｍｉｍｉｏ 投稿日：7/20-09:44
興味深い設問ですね。
様々な論点が含まれていると思いますが、設問の趣旨から考えれば、次の３点を問うものだと考えます。
①このような古い木造アパートでも区分所有建物になりうるか。
②このケースの場合、同建物は区分所有建物になるか、ならないか。
③適正化法でのマンションになりうるか。
ということだと考えます。
①についてですが、特別法では木造・コンクリート・鉄筋・・などの規定はありません。したがって、木造でも区分所有建物になりうります。また、新築・・との規定もありません。
②「部屋は構造上利用上独立しており、広告に記された内容は適法」とのこと。分譲の広告を出した時点で区分所有建物になります。ここの論点はちょっとややこしいので、私の力では上手く書けませんが、ちなみに登記うんぬんは関係ありません。登記は対抗要件です。最初の所有者が何らかの方法<区分して分譲・・広告>で区分所有建物と意思表示した時点で、区分所有建物となるのと同じことだと思います。
③適正化法では住居・・と有りますので、事務所ではマンションになりません。
故に・・正解は２と考えます。
[30709へのレス] 無題 投稿者：ｍｉｍｉｏ追伸 投稿日：7/20-11:37
②の論点について、下の方に、上手く説明していらっしゃる方々がおられるようです。
私は頭が悪い上、国語力もないので、是非ご参照を・・。
[30709へのレス] 無題 投稿者：3でしょう。 投稿日：7/20-13:12
3だと思います。
一戸でも居住用の専有部分があればマンションです。広告を出した時点で大家は
区分所有者の１人と看做され、住居用
の部屋を住居として賃貸しているのだから
適正化法のマンションの要件を満たす。
あちこち、引っ掛けポイントがあり、なかなかタフな良問ですな。
[30709へのレス] 無題 投稿者：視点 投稿日：7/20-14:31
元々区分所有建物として登記されていて、現在の持ち主が全ての部屋を所有していると考えると３。
でも７月１９日時点では区分所有者は一人だから適正化法上のマンションではない。
[30709へのレス] 無題 投稿者：ｍｉｍｉｏ 投稿日：7/20-14:47
視点さん。
なるほどおっしゃる通りですね。
居住用・事務所用にこだわってしまいましたが、適正化法では区分所有者２人以上との規定もありましたね。
５問免除なので、適正化法からだいぶ遠のいてしまいました。反省・・。
[30709へのレス] 無題 投稿者：再度ｍｉｍｉｏ 投稿日：7/20-15:49
上記の記述のうち「ちなみに登記うんぬんは関係ありません。登記は対抗要件です」は誤解をまねくかもしれません。
そのアパートの所有者が区分所有建物との変更登記を完了すれば、これも区分所有建物となると考えます。
が、ちょっとここのところは自信はありませんが・・いかがでしょうか？。
ジャグリングさん。解説お願いします。
[30709へのレス] 無題 投稿者：疑問・質問 投稿日：7/20-16:30
普通建物から区分所有建物への表示の登記変更は可能でしょうか？
[30709へのレス] 無題 投稿者：疑問・質問・黄門 投稿日：7/20-16:47
建物の表示変更は登記簿に記載されている建物の種類、構造、床面積などに変更があった場合に限られる。
この問題の場合「全面的にリフォームしたいが、それだけの資金も無い。」とあり変更登記自体出来ないのでは？
[30709へのレス] 無題 投稿者：杜の都 投稿日：7/22-11:11
こんにちは。
既存建物の物理的な形状を変更しなくとも、区分所有法の要件を満たしておれば、建物の区分の登記ができます。
[30709へのレス] 無題 投稿者：ジャグリング 投稿日：7/22-13:21
出題者です。
設問には書かれていないのですが、7月19日時点で
売買契約を締結していたら3、していなければ2です。
なんじゃそりゃー、と怒らないでね。私も後で気付きました（笑）。
[30709へのレス] 無題 投稿者：ジャグリングさんへ 投稿日：7/22-17:16
なぜ区分所有建物なのか解説をお願いします。
[30709へのレス] 無題 投稿者：ｍｉｍｉｏ 投稿日：7/23-11:21
ジャグリングさん。
しつこくて済みません。
確かに売買契約をした時点ではマンションかもしれませんが、その専有部分を事務所に使用するのであれば、やはり適正化法でいうマンションではないのでしょうか。
ちなみに、上の方さん。
下の方にそれらを解説していらっしゃる方々がおられますよ。
[30709へのレス] 無題 投稿者：住居用１戸 投稿日：7/23-14:07
ｍｉｍｉｏ さんへ
問題文と適正化法をよく読みましょう。
[30709へのレス] 無題 投稿者：またまたｍｉｍｉｏ 投稿日：7/23-14:31
適正化法：「二以上の区分所有者が存する建物で人の居住の用に供する専有部分（区分所有法第二条第三項 に規定する専有部分）のあるもの並びにその敷地及び附属施設・・略・・」
うーん。頭悪いので・・。この時点ではまだ事務所の用に供されていないので・・ということですか。またそもそも同条文の私の理解がはなはだ間違っているのですか・・・。
お恥ずかしい限りですが、今一理解が出来ません。
[30709へのレス] 無題 投稿者：定義は 投稿日：7/23-14:54
「人の居住の用に供する専有部分のあるもの」が１戸でもあれば良い。
従って、「複数の店舗や事務所と居住となる専有部分が1戸以上ある建物で、区分所有者が最低2名以上いること」がマンションの定義になる。
[30709へのレス] 無題 投稿者：恥ずかしいｍｉｍｉｏ 投稿日：7/23-15:59
笑ってごまかす他ない愚問でした。
よく「事務所のみ供される・・」などの設問で良く出ていましたね。
なにをやっているのか・・これでは複合型などは、適正化法のマンションではなくなりますよね。
これじゃ、合格しないわけです。
愚問にお付き合い頂いて、有り難うございました。ダメダコリャ・・、です。
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