マンション管理士合格講座掲示板・過去ログ
[24156] 敷地の増加 投稿者：某組員 投稿日：2006/08/20(Sun) 06:45
マンションの敷地の一部を売却する場合は共有物の処分にあたり、全員の合意が必要とされていますが、隣接地を購入し駐車場として使用する場合には、全員の合意は必要ないのでしょうか。
[24156へのレス] 無題 投稿者：人間 投稿日：8/20-09:42
隣接地を購入する費用は誰が、何処から捻出するかによりましょうよ。駐車場購入希望者が自分らで出すのでしょうか？
[24156へのレス] 無題 投稿者：正確な表現ではない 投稿日：8/20-11:01
ないようですが、全員の合意は必要ではないのでしょうか、ということから組合が購入するためにはという意ですね。「集会の特別決議を要する事項」にあたると思われます。すなわち、共用部分の変更（その形状または効用の著しい変更と伴わないものを除く）に該当し、集会の招集にあたり議案の要領も必要です。どこから捻出するということは、その際の計画にすぎません。誰が購入するかは、共用部分になるのか、一部共用部分になるのか、または、単なる一部区分所有者の共有物になるのか等を含む問題になると思われます。お尋ねの趣旨は共用部分としての駐車場取得ということなのでしょう。
[24156へのレス] 無題 投稿者：SW 投稿日：8/20-11:56
組合員全員のものとして購入（登記）するのであれば、全員の合意が必要。
法人化して、組合法人のものとするならば、総会決議で購入できます。
[24156へのレス] 無題 投稿者：某組合員 投稿日：8/20-14:05
補足説明します。
管理組合（非法人）として駐車場用地を取得し共用部分とします。
費用負担の方法は問題にしてなかったのですが、１４条の割合とし修繕積立金からの支出の場合は不適切と言えるでしょうか？
規約には定めは無いとします。（総会決議で）
[24156へのレス] 無題 投稿者：素人さんへ 投稿日：8/20-14:41
地面は共用部分じゃないよ。
[24156へのレス] 無題 投稿者：某組合員 投稿日：8/20-14:58
↑たしかに、そうでしたね。つられてしまいました。
[24156へのレス] 無題 投稿者：根拠 投稿日：8/20-16:00
某組合員さん＞法的根拠は？ 一部売却は全員の賛成とされたの？
今回は土地の購入だが、敷地に余裕があり、集会所など多目的に使える建物を新築する。このケースでも全員の合意が必要か？
[24156へのレス] 無題 投稿者：某組合員 投稿日：8/20-16:06
＞法的根拠は？ 一部売却は全員の賛成とされたの？
↑この事も含めての質問です。
[24156へのレス] 無題 投稿者：規約敷地 投稿日：8/20-17:11
とするための規約設定手続きが必要です。
[24156へのレス] 無題 投稿者：根拠 投稿日：8/20-18:15
通常、管理組合が不動産・動産の購入・売却・廃棄処分等を行う場合、これらに関する規約を定めてないと思われる。従って規約変更から着手することになると思う。これらの決議事項について、成立要件や予算の手当てはどうするか？この規約改定作業だけでも難題。果たして規約改定ができるか？規約外事項として臨時総会を招集し、決議する？土地を購入する臨時総会の成立要件、議決要件、金の手当ては？臨時総会開催を決定するだけでも大仕事。
区分法では敷地等の処分や購入に関する定めはない。民法の共有を適用することも明文化されていない。
上記NO２４１５６で「マンションの敷地の一部を売却する場合は共有物の処分にあたり、全員の合意が必要とされていますが」
この根拠が知りたいのです。５〜６戸のマンションなら纏まるかも分かりませんが、数十戸・１００戸以上の大規模マンションで、果たして全員の賛成が得られるかな？
一方、駐車場用地購入なら、例えば敷地内で３台分不足している。偶然３台分確保できる売り地がでてきた。管理組合と切り離し、３人で金を出して共有地として買ったほうが話は早いし簡単。
[24156へのレス] 無題 投稿者：某組合員 投稿日：8/20-20:23
根拠さんへ、質問者に根拠を求められても困ります、私の記憶（理解）だけですから。もし間違っているのでしたら、「全員の合意は必要ない」と回答していただけたらいいのです。明確なご回答をお待ちしてます。なぜなら他の人はあまり関心ないみたいなので、ぜひお願いします。
[24156へのレス] 無題 投稿者：7年ほど前に 投稿日：8/20-20:45
隣地の更地が売りに出されたので、マンション所有者全員で購入したよ・・・。登記のための委任状を集めるのにとても苦労した。
[24156へのレス] 無題 投稿者：根拠 投稿日：8/20-20:47
某組合員さん＞ 実は私も同じ疑問を持っていました。先般弁護士さんと話す機会が有り、敷地の売却について、一般論として聞いてみました。その時の答え「確かに区分法で定めは無いね。かと言っていきなり民法を適用ということにもならないであろう。区分法を定めた時ここまで念頭に無かったのであろう。順序としては規約の改定から着手し、決議要件を4/5とするか3/4とするか？法律関係者の意見も分かれるかな？そのような具体例は聞いたことが無いから、判例など調べないと確定的なことは言えない」ということでした。
尚、土地の購入については疑問を持っていなかったので、弁護士さんに質問はしていません。現実の可能性としては、売却より購入が多いのかな？ また調べてみます。
余談ですが、組合財産として滞納管理費の存在がありますね。これも放棄できる、できない、する、しない等あちこちで問題が顕在化しつつあるような話でした。
[24156へのレス] 無題 投稿者：某組合員 投稿日：8/20-21:08
一般論や世間話としても弁護士がその様な回答するとは思いません、私が知っている限りそのような弁護士はいません。実例としては購入より収用（道路にされる）されるケースの方が多いはずです。
[24156へのレス] 無題 投稿者：▲ 投稿日：8/20-21:32
平成１７年度の本試験問５で似たような肢がありました。受験後、疑問に思い参考になる判例を探しましたが、見当たりませんでした。
ＳＷさんが投稿しているように、法人化されていない場合、全員の同意が必要になると思われます。法人化されていなければ売買契約の当事者（買主）は区分所有者全員となるからです。登記も区分所有者全員での共有となりますし。（同意が必要、というより全員が当事者にならなければならない）
比べて法人であれば買主は区分所有者ではなく「管理組合法人」ですから、総会の決議で足りる、と。ただ、決議要件について疑問が残りますが、区分所有法上ズバリの規定がないので、何も規約に定めが無ければ、普通決議で足りると思われます。
[24156へのレス] 無題 投稿者：根拠 投稿日：8/20-22:52
某組合員さん＞私は事実として書いたまでです。具体例を持ちあわせているわけでもなし。単なる雑談として聞いたまでです。私が書いたNO２４１７８を否定されることは大いに結構。
土地収用となると適用される法律は全く
異なってくる。ご存知の通り補償から始まり、最終手段の土地収用に至るまで１０年・２０年単位の長年の時間が必要になる。
▲さんが指摘している１７年の問題を改めて確認しました。問い５・肢２：隣接の土地建物の購入は特別決議である。答え「X」
隣接の土地建物の購入はマンション管理の範囲を逸脱している。共有物の変更になるから民法２５１条の適用で全員の賛成が必要となっている。この回答から、７年ほど前にさん＞達がやった手続が正しいということになりますね。既に敷地となっているとに関しては「管理の範囲内」という解釈になると思いますが、どのような法律を適用しても全員の賛成があれば何でもできる。机上ではこうなりますが、現実では、全員の賛成を集めることは難関。
[24156へのレス] 無題 投稿者：？？ 投稿日：8/21-12:56
その敷地が全員で共有していれば、その売却予定地を分筆して、規約敷地を廃止して、その所有者の同意で売却できる。ただし、建物等が土地に存在していればできない。隣地の購入はお金の出す者のみで問題はないし、全員の同意を得る必要はない。その敷地を規約でマンションの敷地とすればぃぃ。所有者の同意があれば良い。
質問の内容はその敷地は誰の所有で、隣地は誰が購入するかが不明。
想像で、マンションの所有者全員でやることを意味しているのですか？
[24156へのレス] 無題 投稿者：↑ 投稿日：8/21-15:42
借地契約しなければ無理ですよ
[24156へのレス] 無題 投稿者：タブン 投稿日：8/21-23:39
この＜某組員＞次は＜某組合員＞の旧姓は＜受験者＞だろう。質問の内容、執拗さ、訳の分からん返答。何れをとってもその可能性大。相手にするのを止めようぜ。
[24156へのレス] 無題 投稿者：？ 投稿日：8/22-18:33
＞順序としては規約の改定から着手し、決議要件を4/5とするか3/4とするか？法律関係者の意見も分かれるかな？ (8/2020:47) No.24178
規約の改定は４分の３だったはずですよ。
[24156へのレス] 無題 投稿者：どっと． 投稿日：8/23-08:32
「一部売却は全員の賛成とされたの？」
↑この事も含めての質問です
っということなので、この件につき
登記的には土地は敷地権化されてると思います。当然、既存敷地につき持分０の住戸はないでょう。また、一部売却処分には前提として敷地権抹消が必要です。
（厳密には分筆なども必要となるでしょう）
ならば結論は当然、全員の同意必要となりそうです。
結果、各戸の敷地権割合も変わっきますね。
まぁ例外も考えられなくもないとは言えないですが、それは技巧すぎるかな
[24156へのレス] 無題 投稿者：SW 投稿日：8/23-14:31
弁護士の話は、共有敷地の一部売却（処分）を4/5か3/4の特別決議要件とするために、まずは規約改正に着手して…という意味ですね。
全員合意の民法理論とは対照に、区分法上の「変更」には法律的処分も含むという説もありますが、登記手続等の問題をクリアーしない限り滞納管理費の債権放棄と同列には論じることはできないと思います。
また、一定規模以上のマンションならば全員合意は至難ですが、多数決原理を採用して団体的制約を強めることにより、所有権本来の絶対性や排他的要素が弱まるという一面も考える必要があります。
Ｈ16 管理業務主任者試験 問35
[24156へのレス] 無題 投稿者：＠ 投稿日：8/23-17:09
めったに無いことで規約改正の必要性は無く総会決議で足りる。規約改正で思ったのは法２２条の分離処分の禁止を条件を付けて可能にするとも解釈できる。登記の関係もあり全員に影響があるのは確か。
[24156へのレス] 無題 投稿者：7年ほど前に 投稿日：8/24-21:19
どっと． ＞さんへ
本問題には余り関係ないことですが・・
各戸の敷地権割合は、規約でこれと異なる割合にすることが許されますが、たいてい専有部分の床面積の割合のままのマンションが多いので、あまり関係ありませんでしたよ。
マンション所有者全員で購入したのは、マンション管理会社と、登記もお願いした司法書士の先生のアドバイスです。購入費用その他も敷地権割合で出し合いました。公平さが無いと話がまとまりませんね。何度も臨時集会を開いて。全員の決議で（ま、委任状とかも一生懸命集めましたが）。
マン管の試験問題として考える分にはワイワイ楽しいけれど、現実にはお薦めしませんね。
特に購入して何年も経ったマンションは、所有者が他の人に賃貸しして遠方にいたり、相続が発生していたり、ひどい場合は行方が分からなかったりして、絶対無理らしい。
管理会社の大変なところは、購入の案が出てから手法を考える・住民との連絡・（購入費や登記費用その他、税金がどうなるのかまでの）金銭的な試算・実際の事務手続きの手伝いまで・・・・。
頭が下がりましたね。感謝です。
[24156へのレス] 無題 投稿者：どっと． 投稿日：8/26-08:10
7年ほど前にさん
ご指名ありがとうございます。・・・ただコメントの趣旨がちょっと汲み取れません。
私が一部売却に付き限定的にコメントしているので、敷地追加購入につき事例を提示して頂いたのかと善意に解釈しました。
敷地追加購入につき私なりに回答持ち得てますが従前の書込時に時間無かったのと、既に当スレがさがってますので時期を逸していると解してスルーします。
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[24153] 無題 投稿者：互助会 投稿日：2006/08/20(Sun) 00:16
この資格を作り出したおかげでどれだけ雇用や消費に貢献したか計り知れない。受験生のお陰で、センター・センターのバイト・試験日のバイト監督員・会場借り賃・出版社・資格学校・占い師等数え切れない。官僚が目論んだ真の目的は達成し、もはや安定期に入った。このサイトでも一番人気はマン管。似たような構造は農林水産業。農家や漁師の人数より、これをだしにして食っている連中のほうが多い。税金と補助金をたんまりと使って。しかし、官僚には大義名分が有る。「食料自給率の向上」最たる無駄は「農業委員会
やはり“頭が切れる”奴は何時も笑みを忘れない。
受験生はただ単に“キレる”だけ。
さあ〜勉強頑張ろう！
[24153へのレス] 無題 投稿者： ↑ 投稿日：8/20-08:54
お宅が言う「頭が切れる」とは、役人のことか？
誰も、役人をそう思ってはいないな！確かに「お勉強は、出来たんだろうなぁ」ぐらいは思う者はいても「切れる」とはほとんど思っていない。
お宅のような固定観念から抜けきれない役人擁護をする者が意見している間は、先行きは暗い。
[24153へのレス] 無題 投稿者：もっともらしい国家資格は 投稿日：8/20-12:27
利権の固まり。関係者は濡れ手に泡、支払い側も自己満足に浸って超幸せ。日本はいい国だ。
[24153へのレス] 無題 投稿者：二つ上 投稿日：8/22-00:06
「お宅のような固定観念から抜けきれない役人擁護をする者が意見している間は、先行きは暗い。 (8/20-08:54) No.24157」
何処からこんな解釈ができるのか？
日本語の理解力を深めることが先決。
[24153へのレス] 無題 投稿者：すぐ、上 投稿日：8/22-12:30
お宅は、バカの一つ覚えのように「日本語の理解力」とあちこちの掲示板で言ってる戯け者でしょ！
じゃ、まずは自分の文章を読んで、人にどうのこうのと言えるほどの文章になってる〜？
とても、言えた文章になっていないでしょ！まずは自分自身の襟をただしましょうね！
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