マンション管理士合格講座掲示板・過去ログ
[15845] 排水管の枝管からの漏水 投稿者：nanno 投稿日：2005/10/18(Tue) 14:19
先日、当マンションの一室の排水管枝管から漏水があり、他の部屋への被害はなかったものの、排水管の修繕費用が７万円ほどかかり、この部屋の所有者から、修繕費用の一部でも管理組合で出してもらえないかとの相談がありました。
具体的な漏水箇所は、流し台の下の排水管の枝管で、その部屋と隣の部屋との壁の中にあり、コンクリで覆われており、はつりが必要だったとのこと。
平成１２年３月２１日の最高裁判決では、排水管がコンクリートスラブを貫通して、階下の天井裏からしか点検・修理ができないというケースで排水管を共用部分に当たると判断した例がありますが、排水管がコンクリートの中にあるという面では、それを点検せよと言うのが酷である点は同じなので、同様に共用部分と判断できるのでしょうか？
区分所有法及び標準管理規約に従って判断すると、どのような処理が正解なのでしょうか？
ちなみに、うちのマンションの管理規約は標準管理規約に沿って作成してあります。
また、築２０年のマンションで、今後も同様の事案の発生が予測されますが、排水管のメンテナンス方法として、劣化した排水管の寿命を延ばすために効果的なライニング等の劣化防止方法について、アドバイス願います。
[15845へのレス] 無題 投稿者：管理会社勤務 投稿日：10/18-19:53
ご相談の内容に、漏水となって直接の原因がないのですが、経年劣化によるものでしょうか？また、居住者の方の不注意により詰まらせてしまったものでしょうか？それによって費用の負担が変わってくると思われます。
[15845へのレス] 無題 投稿者：規約による。 投稿日：10/19-13:29
規約による。専有部分は区分所有者の負担。境壁とスラブ内は共用部分ですから、管理組合に請求できるが、通常はたて管とその継手までは共用それ以降は専有部分です。判決は古いマンションタイプで下階の天井裏を配水管が通っているマンションです。よってその所有が不明の為、共用部分に瑕疵があると判断した判決です。現在のマンションではありえませんので、規約によっての判断です。専有部分内はすべて区分所有者の所有です。ただし、通常の管理は規約でいしょにできると定めることは可能です。
[15845へのレス] 無題 投稿者：ぬ 投稿日：10/19-21:47
排水枝管は、占有部分ですね。たまたま、構造上コンクリートで固定しただけですね。通常だと、メタルアンカーで定着をとつて排水管等を固定します。だから、修理費は、個人もちになりませんか?
[15845へのレス] 無題 投稿者：管理会社勤務 投稿日：10/20-10:16
排水枝管は通常は専有部分という規約が多いですが、その漏水となった事故に起因するものが不明の場合は、共用部同様との判断をする場合がありますので、漏水の原因をしっかりと調査するとよいと思います。
[15845へのレス] 無題 投稿者：nanno 投稿日：10/20-16:30
皆さん、アドバイスありがとうございます。漏水の箇所は壁のコンクリ内部の枝管継ぎ手部分なので、原因は経年劣化によるものです。
となると、通常の規約の場合、修理費は当然に個人となるということでしょうか？
[15845へのレス] 無題 投稿者：ジャンク 投稿日：10/20-18:50
壁の材質がコンクリートでもその壁が共用部分か専有部分かの判断が必要です
仮に共用部分であればその区分所有者が独自で施工した事に対し管理組合から事実確認・状況把握をするべきでしょう
専有部分の問題で経年劣化であれば区分所有者で解決すべき事項です
築年数によりますが、瑕疵担保責任・アフターサービスの期間であれば施工業者も関係してきます
メンテナンスは管種により違いますが、排水管の場合はライニング工法は現時点で施工例は稀と思います
[15845へのレス] 無題 投稿者：管理会社勤務 投稿日：10/20-19:03
経年劣化の場合、当社では組合での修繕の提案をします。築年数が不明ですが、概ね排水管の更新も周期的な修繕計画となっているため、経年劣化はいたしかたないと推察します。一度管理組合を通じて管理会社へも相談されてはいかがでしょうか？
[15845へのレス] 無題 投稿者：復活・・理事長（試Ｏ委員） 投稿日：10/21-11:45
上記のコメントを読ませていただき、私のマンションなら、管理費の修繕費か、予備費で解決します。コンクリートを、はつらなければ直らない工事なら、これは、区分所有法でも（ちょっと言い過ぎかも・・・）、標準規約でも、躯体部分と判断できます。躯体部分は、通常共用部分ですので、管理組合が管理するのが一般的だと思います。ただ、被害がないとのことですが、ないことは通常考えられません。もしないのだとすれば、奇跡ですね。後でもめなければいいが・・・
通常はマンションの管理組合で加入してある共用部分の損害賠償保険で被害の補填はできますが、排水管の修復工事費用は、でませんので、注意が必要です。
[15845へのレス] 無題 投稿者：管理会社勤務 投稿日：10/23-01:44
理事長様のコメントに付け加えとして、多くの組合が加入している損害賠償では、漏水被害の補償と、漏水箇所の調査についての請求ができます。加入している保険の内容を管理会社に問い合わせてみてください。
[15845へのレス] 無題 投稿者：nanno 投稿日：10/24-11:14
隣の部屋との間にあるコンクリの壁が専有部分か共用部分かということであれば、一般的な上塗説によれば、共用部分になるかと思います。ただ、排水管の枝管については一般的に専有部分と理解されているので、どのように解釈すべきか複雑になってしまいます。
当マンションの築年数は２０年です。排水枝間がコンクリの中に埋もれているため、更新工事も困難で、とりあえず漏水のあった所はスポット的に補修していこうという方針です。排水管のライニング工法も一般的でないとなると、異常が出るまでは事前対策ができなくても仕方がないのかなと思っています。
被害がなかったというのは、他の部屋への漏水がなかったというだけで、漏水した部屋は水による被害を受けました。
今後、他の部屋でも排水管の劣化により、同様の漏水事故が予想されますので、今回の事案を元に管理組合としてしっかりした方針を決めておきたいと考えています。
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[15843] １１月27日 投稿者：５回目 投稿日：2005/10/18(Tue) 10:57
今年の受験者数は？？まだ発表がないが情報はありませんか？
特にマンカン士を市場が求めている条件はないから、例年と同人数の合格者を予定？？？
宅建も35点以下が合格予想のようだが、マンカンは？？
33点±１から２点の超難関問題？本試験が待ちどう〜しいです。
[15843へのレス] 無題 投稿者：祈健闘 投稿日：10/20-16:16
今度こそ合格してください。問題傾向は前年と変わらないでしょうが合格率は低くはならないと思います。受験者にソッポ向かれるのが一番こわい。
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