マンション管理士合格講座掲示板・過去ログ
[15115] 教えて下さい 投稿者：初心者 投稿日：2005/07/20(Wed) 16:25
某マンション管理組合法人で、そのマンションの１室が売りに出たので購入を検討しているのですが、総会の特別決議で購入できますか？
[15115へのレス] 無題 投稿者：マンション管理士 投稿日：7/20-23:58
特別決議事項は，共用部分の重大変更，義務違反者に対する使用禁止請求，競売請求，引渡請求，建替え，管理組合の法人化，解散など区分所有法で決められています。購入については，定めていません。
マンションの売買は，個人的な取引であるため，マンション管理規約でどの程度購入の制限ができるかは難しいところです。
「売買の時は，事前に届け出ること。」くらいでしょうか。
他の管理士の方のご意見うかがってみてはどうでしょうか。
[15115へのレス] 無題 投稿者：他の管理士 投稿日：7/21-06:09
某マンション管理組合法人が所有している室なのでしょうか？
例えば住込み用の管理人室が不要になり売りに出たとか
もう少し情報がないと判断できません
[15115へのレス] 無題 投稿者：初心者 投稿日：7/21-08:00
返信どうもありがとうございます。すいません、言葉が足りませんでした。売りに出ているのは当該マンションの個人所有の１室です。購入を検討しているのが管理組合法人です。組合員の中には反対者もいます。こういう場合、多数決による総会決議で修繕積立金を使って投資目的などで不動産購入ができるかどうかお教え下さい。
[15115へのレス] 無題 投稿者：マンション管理士 投稿日：7/21-08:37
マンション管理規約で投資ができないよう制限があれば、特別決議で規約を変更し、その後、普通決議で購入となるでしょう。
規約で投資に問題ないなら、普通決議で購入ができます。
売手が、「マンション関係には売りたくない」と言えば話は別です。
[15115へのレス] 無題 投稿者：もう１人のマンション管理士 投稿日：7/21-09:19
管理組合が、その組合が存在する区分所有建物の一室を購入する。
大変面白いケースですね。
規約で売買や投資についての定めがなければ、普通決議で購入できるでしょう。
問題は、購入した後の議決権の所在でしょう。
おそらく、区分所有法は、管理組合自体が区分所有者になるのを想定していない。
その議決権は組合いに属するようになりますが、実際にその議決権は誰の意思を代表するのか、という問題が出て来ます。もちろん組合の意思ですが、ではその組合の意思は何に拠って決めるのか。もちろん総会です。ではその総会で、その議決権は誰が行使するのか・・・・以下同文。
このように、管理組合自体が持つ議決権を巡って、永久に行き着く事のない、地獄の無限回廊を廻ることになります。これを避けるには、購入する前にあらかじめ規約で、管理組合が議決権を持った場合の取り決めをしておく必要があるでしょう。
権利放棄が一番てっとりばやいか。
[15115へのレス] 無題 投稿者：初心者 投稿日：7/21-09:52
どうもありがとうございました。購入後のマンションの議決権については考えていませんでした。検討しようと思います。また、別件なのですが、既に退去済の以前の組合員の長期滞納管理費につきまして、回収不能と判断し「債権放棄」したいと思うのですが、本件も総会の特別決議で可能でしょうか？
[15115へのレス] 無題 投稿者：マンション疑問士 投稿日：7/21-10:31
上記のように管理組合がその修繕積立金を使って専有部分を購入取得したりまた売却したりすることが本当に総会決議のみでできるのですか？このようなケースは区分所有法には規定されていませんから、修繕積立金は区分所有者全員の共有財産であり、この金を区分所有法に規定されている目的以外に使うことは民法上の共有物の処分にあたり全員の承諾が必要なのではありませんか？マンション標準規約第２８条五項の「その他敷地及び共用部分等の管理に関し、区分所有者全体の利益のために特別に必要となる管理」にあたると飛躍解釈して購入したとしても、売却するについては全員の承諾がなければ無理だと思いますが。
また、管理組合が法人登記していれば公益法人として不動産の購入・売却（登記上の問題は別として総会多数決決議で決定できるかどうか）や債権放棄をすることなどが可能になるのですか？もし、これらの事項が一般の管理組合では不可能であるが、管理組合法人であれば可能だとしたら、管理組合を法人化する決議の際「皆さんの権利がこう変わります」という趣旨の議案の要領をあらかじめ告知する必要があるように思われますがいかがですか？
[15115へのレス] 無題 投稿者：2級建築士 投稿日：7/21-11:09
特別の事情がない限り全員の合意が必要と考えます
[15115へのレス] 無題 投稿者：他の管理士 投稿日：7/21-11:59
管理組合法人名義で所有権の登記をするのが良いでしょう
特別決議事項です（区分所有法、第１７条及び第３１条）
規約共用部にした場合等、組合員全員の合意が必要になります
[15115へのレス] 無題 投稿者：未来のイヴ 投稿日：7/21-13:03
購入後の議決権は無い、と考えた方がいいのでは。つまり、会社における自己株式の取得と同列に考えて。
管理組合法人が、自己のマンションの１室を取得するケースとしては、集会所にするために買い取る、というのは聞いた事がありますが、投資目的でというのは初耳です。これは危険では。その部屋の資産価値が値下がりしたら法人なり理事なりの責任問題になると思うのですが。
[15115へのレス] 無題 投稿者：士 投稿日：7/21-13:06
それでは、質問です。「全員の合意」とは、何故の根拠はでしょうか。
[15115へのレス] 無題 投稿者：初心者 投稿日：7/21-13:28
購入する部屋は管理組合法人の資産にする予定で、賃貸したり将来は売却することも視野に入れています。
[15115へのレス] 無題 投稿者：もう１人のマンション管理士 投稿日：7/21-13:31
実際問題として、組合はその部屋を何に使うのですか？
また、反対している組合員の割り合いはどの程度ですか？
組合い名義の買い物をする時は、管理費などを共有という概念から、ある程度自由にさせないと、すべて全員の合意が必要になってしまう。これは窮屈でっせ。
組合いのスムースな運営上は、まずは総会における決議でよいと思う。場合によっては金額により、普通決議、特別決議と分けてもいいでしょう（規約の定めが必要）。不動産の買い物のような大きなケースは五分四の賛成くらいは求めても良いかも。
しかし、あとから民法を持ち出して、異義を述べる人も出てくるかもしれないのは確か。最終的には司法判断ということにはなる。
[15115へのレス] 無題 投稿者：ﾏﾝ会 投稿日：7/21-13:32
全員の合意で、購入及び修繕積立金は利用できる。ただし、その持分割合を定めないと後でトラブルとなるし、購入後は各自、自由に売買も可能。その議決権は区分所有者である以上法人でもあるし、理事にもなれる。共有の場合は義議決権を行使するものを定める必要がある。
管理費の放棄は法人であれば普通議決、そうでなければ全員の合意で可能。
最近は高齢の身内のいない方が多くなってきてので、管理費の支払を免除して、
万が一の時はその所有権を管理組合が取得する規約を定めているマンションもあります
管理組合が不動産を取得して投機すれば事業とみなされ課税の対象となる。必ず利益がでる可能性もないし、理事の背任行為としか思えない。
[15115へのレス] 無題 投稿者：初心者 投稿日：7/21-14:04
組合はその部屋を賃貸する予定です。反対者は全体の５％位です。
[15115へのレス] 無題 投稿者：士 投稿日：7/21-14:17
マン会>
確かな根拠を知りたいののですが。
[15115へのレス] 無題 投稿者：士 投稿日：7/21-14:20
区分所有法のみで整理するのは、無理があるのでは？
[15115へのレス] 無題 投稿者：2級建築士 投稿日：7/21-14:39
全員の合意は民法の規定です
管理組合法人設立の際 営利目的の規約についてなにか定めているのでしょうか？
[15115へのレス] 無題 投稿者：初心者 投稿日：7/21-14:48
特段規約には定めてはいません
[15115へのレス] 無題 投稿者：規約で定めることはできない 投稿日：7/21-15:50
管理組合法人に購入する資金はあるの？
修繕積立金を利用または借入はその目的から、全員の合意が必要。その場合、その所有権は全員となり管理組合法人では購入できない。また、共有者として管理組合法人の１つの構成員となる。
[15115へのレス] 無題 投稿者：2級建築士 投稿日：7/21-16:00
＞その所有権は全員となり管理組合法人では購入できない
法人は権利能力の主体となりえます
[15115へのレス] 無題 投稿者：士 投稿日：7/21-16:55
権利能力なき社団であっても、持分権有り。権利能力の主体となりえるのでは？
それでは、「民法で、全員の合意が必要」と判断された方に質問です。判断された規定は？
[15115へのレス] 無題 投稿者：参考まで 投稿日：7/21-17:15
民法２５１条：各共有者は他の共有者の同意を得なければ共有物に変更を加えることができない。
[15115へのレス] 無題 投稿者：士 投稿日：7/21-17:23
それは、知っていますが、このケースではたして、それを使って本当に良いのかな？
[15115へのレス] 無題 投稿者：素人 投稿日：7/21-20:24
経験豊富な弁護士に聞いた方がいいのでは？
[15115へのレス] 無題 投稿者：かかし 投稿日：7/21-22:19
私見ですが、
民法は強行法規では無いから、普通決議、あるいは特別決議で反対者が諦めてくれればそれでＯＫでしょう。反対者が民法上の異義を持ち出して来たら、そこからあらたな争いが起こる。購入したがっている側から先に民法を持ち出す必要は無い。お尋ねのケースだと反対者は概ね5％だという。うるさそうな人はいますかね。何故反対しているのだろうか？。
つまりマンション管理士の実務から言えば、
1、購入賛成派から依頼を受けたら、区分所有法を持ち出し、総会の決議で決めさせる。
2、購入反対派から依頼を受けたら、民法を持ち出し、全員一致の決議が必要とアドバイスする。
となるはず。反論求む。
[15115へのレス] 無題 投稿者：かかし 投稿日：7/21-22:30
あと、債権放棄に関してもこれと同様な考えで良いと思う。
しかし、その前に、何故債権放棄するのでしょうか？
企業会計の場合、長期延滞金ならば損金におとせるので、それなりの意味はある。
しかし、マンション会計で、管理費などの延滞を放棄する理由が見えてこない。
例えば、相手方が時効の援用をしてきたのか、それとも、裁判で負けたのか。
裁判で負けた場合は強行だから、そもそも議決はいらないと思うが。連絡だけで良いのでは。
私も実務には暗く、信用されても困るのですが、私見ではそう思う。
反論求む。
[15115へのレス] 無題 投稿者：2級建築士 投稿日：7/21-23:24
今晩は以下のカキコミを最後に今後は暫らくROMだけにとどめます（下記は必ず法知識のたしかな方に確認してください）
＞権利能力なき社団であっても、持分権有り。権利能力の主体となりえるのでは？
なりえますがなりえない場合もあります原質問は法人の権利能力について云々です。
＞「民法で、全員の合意が必要」と判断された方に質問です。判断された規定は？
売買の意思表示には双方の完全な一致が必要ではないでしょうか。
管理組合法人は管理組合との名称をつけなけなければならず其の名称からでも当然に区分所有法にのっとり運営されるべきです。（法人設立の際の規約・目的が別段であればどうかと思いますが＊目的は登記事項です）
素人 ＞ 経験豊富な弁護士に聞いた方がいいのでは
そのとおりですね
尚売買が成立し管理組合法人のものとなれば可能であれば（ローン等の抵当権が無い場合など）規約共用部分たる旨の登記をしておくことが望ましいかと思います。
また集会の決議で反対があっても決議をもって反対者の同意をもとめることは可能かと思いますし（私見です） 広義な意味での管理目的の為の所有であれば可能な場合もあるかもしれませんが同意を求めるのが適切かと思います
[15115へのレス] 無題 投稿者：初心者 投稿日：7/22-12:27
皆さん色々とアドバイスありがとうございました。債権放棄につきましては、長期滞納者に対して一部減額免除で決着し大半の未収分を回収しようというものです。
[15115へのレス] 無題 投稿者：勉強会 投稿日：7/22-14:40
管理組合法人として不動産を購入するとして、総会の決算報告の際、貸借対照表の資産の部に固定資産として、毎年、報告することになるのかな？共用部分の変更としてじゃなく、資産として扱えば、必然的に共用部分も、管理組合法人も区分所有者として、共用部分等の持分をもつことになるのでは？それじゃ上記の債権放棄の場合は？
[15115へのレス] 無題 投稿者：不勉強会 投稿日：7/22-16:37
共用部分の変更として、購入後は規約共用部分として扱うのでなければ特別決議できないのでは？債権の償却は全員の合意がない限り時効成立までは問題があるのでは？
[15115へのレス] 無題 投稿者：毎週１回授業早退してました 投稿日：7/22-17:41
一つずつ整理しましょう。まず①債権の放棄と対象不動産購入についての取り扱い②その決議要件③その後の費用負担。さてさて、明確な回答お待ちしてます。ちなみに、民法４問正解の僕は、答えわかりまへん。
[15115へのレス] 無題 投稿者：洸彬 投稿日：7/23-00:13
私見します。
法人は、登記法上の技術で生まれたもので、その本義は区分所有法と思いたいです。
はっきり言って、過半数で決議なら非法人の議決上の脱法行為であり、支配の詭弁になると危惧します。
[15115へのレス] 無題 投稿者：マン合会 投稿日：7/23-11:02
法人として不動産を取得するのは自由である。駐車場の敷地として購入する場合もあるし、管理費の滞納による競売物件を自ら購入することも可能でしょう。
だだ、管理組合法人はその目的を登記しており、それに反する行為は監事が判断する事項である。「建物、その敷地及び施設の管理が目的」と登記されている。修繕積立金は共用部分としての購入は問題ないが、占有部分としての購入では全員の合意が必要で、その所有権は法人ではなく全員の共有となるのでは．．。
区分所有法で可能であれば、管理組合法人として．．それ以外は民法の定めで全員の合意とすればいい。
毎回、管理費等を使っていろんなことを考える方々がいるが、その使い道は区分法で定められているので、規約や議決であればできるのではと言う発送は間違っていると思います。
資産としてほしければ、希望者のみで購入すれば足りるのでは。。なぜに管理費を当てに考えるのがわからない～ィ
[15115へのレス] 無題 投稿者：テンテン 投稿日：7/23-19:27
賃貸収入を組合法人の収入とするなら、希望者だけの購入というわけには行かないのでは。これは駐車場購入などとおなじ考えでよいとおもいます。
もちろん、規約共用部分にするのが筋でしょうね。
それにしても、稀に見る名スレッドになりましたね。
[15115へのレス] 無題 投稿者：名スレッド？ 投稿日：7/24-16:05
論点整理できない素人が、思いつきで支離滅裂に書き込んでいる
だけであって、名スレッドと言えるものではない。
[15115へのレス] 無題 投稿者：以下は明確に回答できるかたのみ。 投稿日：7/25-09:14
マン合会>？？？？
占有部分→専有部分。発想→発想。その他。
思いますじゃなくて、間違いなく断定できる方いますか？
[15115へのレス] 無題 投稿者：かかし 投稿日：7/25-10:17
マンション管理士はこの世に誕生して間も無く、実戦を想定した研修も無い。なかなかに断定口調で自説を披瀝できる人材は育っていないと思われる。
テレビ番組の「行列の出来る法律相談所」をみると、同じ論点でも、弁護士により結論が別れる。また結論は同じでも、そこに至る論立てで、弁護士間に距離があるのがわかる。
しかし、さすが歴史ある法律系のトップ資格所有者だけあって、みなさん自説が正しいとの態度を崩す事は無い。全員断定口調で自説を展開する。
テレビ的演出だけとは思えない、弁護士同士のマジなけなしあいも散見できて、興味深い。
一つの事案に対し、一つのアプローチで一つの結論がでるのは、かように稀である。それはマンション問題でも一緒でしょう。
マンション管理士が断定口調を獲得するのはまだまだ時間がかかると思う。
[15115へのレス] 無題 投稿者：実務やれる人とそうでない管理士 投稿日：7/25-13:40
今回の事例は、試験に出題される可能性は、ないとしても、おもしろい事例ですね。これからは、建築に強い管理士は、多いですが、民法・訴訟法となったら、いかがでしょうか。マンション管理士は、区分所有法だけでなく、民法を含む相当な知識を必要と考えます。また弁護士といっても、マンション問題に精通している方ばかりとは、言い切れないでしょう。管理士の試験も、実務ができる方を選定する傾向に傾くでは。
[15115へのレス] 無題 投稿者：受験生 投稿日：7/27-16:29
でも試験に出たら困るので、どなたか解る方結論出して下さーい。
[15115へのレス] 無題 投稿者：実務している人も、いるようです。 投稿日：7/29-09:10
個人的には、マンション管理士試験は、区分所有法以外特に民法関係の出題数・難易度が、どうかと思います。区分所有法と民法の複合問題は、実際の実務にも、必須ですね。技術系の問題が多いことも、どうかと。昨年度のように、ボーダー低くなると、区分所有法・民法を理解せずに合格となった方多いようですし。マンション問題は、実際、大変です。
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