マンション管理士合格講座掲示板・過去ログ
[14501] ？？ 投稿者：マン官見習 投稿日：2005/05/13(Fri) 21:10
知人が勤務する会社が地主から土地を購入しマンション(区分所有)を建設することとなりました。
地主の方から、近くで商売をしているので、マンションの敷地内駐車場の一部に専用使用権を設定して管理組合から賃借したいとの申出がありました。
地主から土地全部を売ってもらえることから、要請はむげにもできない状況との事です。
地主の方は、初めは問題なくても、数年後、管理組合が規約を変更して、自分の専用使用権が無くなってしまうのではないかと懸念しています。
知人は、規約と公正証書で縛っておけば大丈夫と回答したそうです。
一方、地主は全部売却せず、等価交換で専有部分の一部をもらった上で、事業に協力したと言うことで、数台分の駐車場の専用使用権を設定した方が良いのでないかとも考えています。
皆さんのご意見を聞かせてください。
[14501へのレス] 無題 投稿者：小生藻 投稿日：5/13-22:16
①元地主が、マンションの敷地内駐車場の一部に専用使用権を設定して管理組合から賃借しているマンション。
②元地主が、等価交換で専有部分の一部をもらった上で、事業に協力したと言うことで、数台分の駐車場の専用使用権が設定されているマンション。
新たにマンションを購入してそのマンションの区分所有者となる者からすれば、
どちらも好ましくない状況のマンションです。
販売サイドからすれば、規約にその旨を定めておき、（最初に建物の区分所有権の
全部を有する者は、公正証書により、共用部分、建物の敷地、敷地利用権の割合、
の規約を設定することができる）、マンション分譲の売買契約書、売買契約に係る
重要事項の説明書にその旨を明記して、買主に説明しておけば、
マンションの敷地内駐車場の一部に専用使用権を設定することも、
等価交換で専有部分の一部を確保した上で、数台分の専用使用権を設定することも
可能でしょう。
判例で、専用使用権が設定され、１０年間ほど無償でマンション敷地内の駐車場を
使用していた元地主に対して、以後の駐車場使用料を支払うように命じられたものが
あります。
[14501へのレス] 無題 投稿者：違う角度の質問 投稿日：5/14-10:23
第三者に駐車場を使用させ使用料をとる行為は、事業に値して、使用料が収益として認識され会計処理が面倒くさくならないものなんですか？税金とかどうなるんでしょう？
[14501へのレス] 無題 投稿者：？ 投稿日：5/14-10:44
区分所有者以外に敷地の一部を使用させることは規約や集会での合意があれば問題ない。
地主さんは土地の一部を永年に渡って使用の予定があるのであれば、全部ではなく一部を分割の上売却すればいいのでは．．．。全部処分して一部を利用したい理由がわからない。わざわざ賃料を支払うわけがわからない。
また地主さんが等価交換等で区分所有権を得ることは問題ないし、その際敷地の一部を専用使用とすることもなんら問題はない。たとえ無償としても．．。この規約を改正して有料とする場合は、地主さんに特別の影響があるので同意が必要です。
好ましいとかではなく、現在の法律では合法です。販売業者のモラルの問題です。
また、マンション購入時は駐車場の使用権は説明して、また購入者は規約を同意しているので、地主に有利な規約のあるマンションを購入する際は注意が必要です。
[14501へのレス] 無題 投稿者：小生藻 投稿日：5/14-11:47
駐車場の経営は収益事業でありその収益に対して法人税が課税されます。
マンション敷地内の駐車場の使用料については、区分所有者が使用する場合、
自分の所有物（区分所有者の共有物）の維持管理費用を拠出しているもので
収益ではないとされ、収益事業に該当しないので法人税は課税されません。
これに対して、区分所有者ではない元地主は第三者ですから、この地主から
駐車場使用料を徴収する場合に、これが収益とみなされるのかどうかが問題と
なります。
収益事業とみなされる場合には、元地主の支払う金額だけが課税対象となるのではなく、
区分所有者の支払う駐車場の使用料も含む全額が課税対象となります。
[14501へのレス] 無題 投稿者：マン官見習 投稿日：5/14-20:52
地主(区分所有者でない)の専用使用権は特別決議で解除されますか？
[14501へのレス] 無題 投稿者：小生藻 投稿日：5/15-16:35
判例では、マンション分譲時に設定された専用使用権に基づいて無償で駐車場を
使用することを認めず有償とすることが命じられました。しかしながら、
専用使用権そのものは無効とはされていません。
区分所有者は、マンション分譲時に、専用使用権が設定されていることを認めたうえで、
マンションの売主とマンション専有部分の売買契約を締結しているので、専用使用権
そのものは有効とされています。
管理組合が集会の決議で専用使用権を無くす決議をしたとしても、
元地主は区分所有者ではない第三者ですから、管理組合の規約や決議の効力は、
第三者たる地主に及ぶことはありません。
[14501へのレス] 無題 投稿者：マン官見習 投稿日：5/15-18:44
いろいろ有難うございます。
第三者の地主に決議の効力は及ばないと言う（法的）根拠があれば教えてください。
[14501へのレス] 無題 投稿者：↑ 投稿日：5/15-18:49
それと判例について（○○高裁 年 月 日）わかれば教えてください。
自分でも調べて見ます。
[14501へのレス] 無題 投稿者：正解 投稿日：5/15-19:42
区分所有法第30条4項
Ｈ１０.１０.３０ （最高裁）第二小法廷・判決 平成８（オ）２５８ 駐車場専用使用権確認
[14501へのレス] 無題 投稿者：??? 投稿日：5/16-18:53
判決見たけど、第三者に及ばない根拠は何?
[14501へのレス] 無題 投稿者：2級建築士 投稿日：5/17-23:29
???って 笑わすなホント
根拠は 区分所有法第30条4項 だろ
判例は解除権の是非と賃料の値上げの話だ文意と話の流れを確認せず自分の勝って受け止めるのが多いな～ 合格率低いわけだ
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