マンション管理士合格講座掲示板・過去ログ
[9382] 解除権について 投稿者：マンカン近づく 投稿日：2004/11/08(Mon) 09:13
解除権で疑問があります。民法５４４条では、解除権の不可分性により、当事者の一方が数人ある場合は契約の解除はその全員によりまたはその全員に対して為すことが必要とされています。よって、共有物の売買契約等はこれに当たることは解るのですが、共有物の賃貸借契約については、管理行為とみなされて民法２５２条が適用されるため、その契約の解除についても各共有者の持ち分の価格の過半数の同意があればできるとされているようです。ただ、５４４条では契約の解除はすべて全員によって行うというように読めるため、混乱しています。どうかアドバイスをお願いします。
[9382へのレス] 無題 投稿者：まだ十分まにあう。 投稿日：11/8-10:54
[ 宅建 平成3年 ] A・B・C 3人の建物の共有(持分均一)に関する次の記述のうち、民法の規定及び判例によれば、正しいのはどれか。
(問2) 誤り。その建物をDに賃貸している場合において、Dに賃貸借契約解除の事由があるときは、Aは、B及びCの同意を得ることなく、Dとの契約を解除することはできる。
(解法 : 共有建物に関する賃貸借契約の解除は「共有物の管理」に該当する(最S39,2,25)。ゆえに、この解除は持分価格の過半数に基づいて行うことが必要である(民法252本文)
共有に関する学習は、使用、持分、保存、管理、変更、処分、そして不分割の特約とその更新、共有者に有する債権、承継人、判例、民法の共有、区分所有法の共有、等の一覧表を作成して整理する必要があります。また、正解肢はその一覧表に基づいて消去法によって導き出すことがベストです。
[9382へのレス] 無題 投稿者：たろ 投稿日：11/8-13:15
売契解除は変更行為(変更行為には物理的処分と法律的処分があり、売契解除は法律的処分に該当)
賃契解除は管理行為(管理行為には利用・改良行為があり、賃契解除は利用行為に該当)
変更行為(売契解除)については、544条と251条のどちらを適用しても要件は同じである。
したがって251条による修正は必要なく、解除に関する544条の原則に従い、共有者全員から行う。
管理行為(賃契解除)については、544条と252条本文どちらを適用するかによって要件が異なる。
この点判例(最S39,2,25)は、252条本文を(優先的にあるいは修正的に)適用し、各共有者の持分の価格の過半数をもって決するとしている。
てな感じでしょうか？
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[9377] マンションの確認申請について 投稿者：建築確認の確認 投稿日：2004/11/07(Sun) 23:21
誰かレスしてください。 マンションにおいては100㎡超の大規模修繕・模様替えは建築確認が要りますよね。また300㎡超は1級建築士の監理。 防火・準防火地域は修繕には無関係と理解していますが？
[9377へのレス] 無題 投稿者：93条 投稿日：11/8-00:23
[ 確認等に際しての消防長等の同意(法93条、令147条の3)]
建築主事が確認をする場合又は特定行政庁が許可をする場合に、その工事の所在地を管轄する消防長又は、消防署長の同意を得なければならない。
[ 緩和 ] 防火地域、準防火地域外の一戸建て専用住宅等の確認申請の場合には、同意は不要であり、建築主事は消防長等に通知をすればよい。
[9377へのレス] 無題 投稿者：doc 投稿日：11/8-05:41
①マンションは、建築基準法で定義される特殊建築物ですから、建基法第6条第1項一号により大規模修繕等には確認申請が必要です。
②監理については、ＲＣ造等の300㎡を超える建築物を"新築"する場合は一級建築士による監理が必要です。
③防火、準防火地域外における、「増築」「改築」「移転」を行う場合のその床面積が10㎡以内であれば確認申請は不要です
以下関連条文です確認して下さい
（建築物の建築等に関する申請及び確認）
建基法第６条
1．別表第１(い)欄に掲げる用途に供する特殊建築物で、その用途に供する部分の床面積の合計が100平方メートルを超えるもの
（一級建築士でなければできない設計又は工事監理）
建築士法第３条
左の各号に掲げる建築物（建築基準法第85条第１項又は第２項に規定する応急仮設建築物を除く。以下この章中同様とする。）を新築する場合においては、一級建築士でなければ、その設計又は工事監理をしてはならない。
3．鉄筋コンクリート造、鉄骨造、石造、れん瓦造、コンクリートブロック造若しくは無筋コンクリート造の建築物又は建築物の部分で、延べ面積が300平方メートル、高さが13メートル又は軒の高さが９メートルをこえるもの
建基法第６条2項
２ 前項の規定は、防火地域及び準防火地域外において建築物を増築し、改築し、又は移転しようとする場合で、その増築、改築又は移転に係る部分の床面積の合計が10平方メートル以内であるときについては、適用しない。
[9377へのレス] 無題 投稿者：93条より補足 投稿日：11/8-14:00
[大規模の修繕・大規模の模様替 法2条14号、15号について補足します。] 主要構造部の1種以上について行う過半の修繕・模様替のことを「大規模の修繕・大規模の模様替」と定義されています。この定義は主要構造部である柱1種類だけでも過半の修繕をすれば「大規模の修繕」となるが、柱、はり、屋根、床等いくつかの主要構造部を修繕しても、各々のすべてについて、半数以下であれば大規模の修繕にはならない。大規模の模様替の場合も同様である。
法6条1項1号特種建築物の確認申請を要する場合は、耐火建築物叉は準耐火建築物とすべき特殊建築物の適用、つまり、地域に関わらず特殊建築物に対して適用されるもので、法27条特種建築物の耐火規制がありますので確認してください。そして法93条が適用されます(*二級建築士受験の範囲です。)。
詳細は、doc さんの説明で理解のうえ、
特殊建築物(その用途に供する地上階数または床面積)>100m2もキーワードです。
マンション管理の知識、マンション管理士ハンドブック等に記載されていないことまで深く学習する必要はないと思います(*45問以上の正解を目指すには必要かもしれない。)。
[9377へのレス] 無題 投稿者：doc 投稿日：11/9-06:15
訂正いたします。
（一級建築士でなければできない設計又は工事監理）
第３条
２ 建築物を増築し、改築し、又は建築物の大規模の修繕若しくは大規模の模様替をする場合においては、当該増築、改築、修繕又は模様替に係る部分を新築するものとみなして前項の規定を適用する。
建築士法第3条2項により、マンションにおける300㎡を超える大規模修繕工事は一級建築士による、設計、監理が必要となります。この辺りは、Ｈ１４年度マンション管理士試験 問38肢4で問われました大規模修繕工事をキーワードとするならば、憶えておく方がよさそうですね
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